龚子皓 制图

　　浙江在线1月10日讯 2019年，杭州房价何去何从？若限购不放开，房贷利率保持稳定，那么就要看实际的供求关系。

　　我们从当下的库存算起。哪些板块库存充足，哪些板块缺乏供应量？刚需购房者又可以去哪些板块买房呢？

　　新年伊始，我们为购房者制作了一张库存地图。

　　杭州14.8万套住宅广义库存

　　未来两年供应量平稳

　　透明售房网数据显示，截至2019年1月1日，杭州市区（不含富阳、临安，下同）住宅库存22223套，也就是显性库存。但中原地产库存数据显示，杭州市区住宅广义库存可能达到14.8万套。这里的广义库存包括已经领出预售证的在售房源、已开楼盘未领出预售证部分以及未开盘地块的隐性库存。

　　14.8万套是什么概念？按照2018年杭州市区住宅成交80884套来算，去化周期差不多要1.8年。但这个14.8万套库存中有部分是2018年下半年拿的地，按照目前大部分房企拿地至开盘的周期来算，这部分库存有可能会延迟到2020年面市。

　　也就是说，假设2019年不再出让土地，这14.8万套会成为2019年、2020年两年的主力库存，即便按照2018年的销售套数来算，供应量也较为充足。而事实上，2019年的土地供应量不会少，因此还会继续增加大量隐性库存。

　　2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议召开，这次会议除了重申中央经济工作会议确定的“房住不炒、因城施策、分类指导、建立长效机制”等既定政策之外，还首次提出了“三稳”目标，即“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　如此基调下，可以预见，如没有政策上的加码以及土地市场的大起大落，2019年杭州楼市整体供需将会较为平稳。但我们也从局部数据看出，一些板块将承受比较大的压力；另一些板块，则面临供应枯竭。

　　低总价房源集中在余杭萧山

　　改善型房源供应充足

　　从中原地产提供的数据看，2019年住宅广义库存量排名前十的板块，排在第一的是萧山南部卧城，其广义库存达到14211套。

　　刚刚过去的12月，钱报记者对南部卧城楼盘进行了评测，据统计，该板块目前在售和待售的新房项目多达10个，是杭州当下库存压力最大的板块。

　　未来科技城接下来供应量有9179套房源，萧山开发区板块有8000余套房源，崇贤板块有近6000套房源，均较为充足。也有板块库存供应量偏少，比如下沙。中原地产数据显示，整个下沙库存才2000多套房源，主要集中在大学城北，但大学城北2018年的成交并不活跃，一年才成交400多套。

　　作为市场主力的刚需盘，未来供应主要集中在余杭、萧山，特别是余杭。预计能在2019年开盘、均价在3万元/m2内的20余个楼盘中，有10个位于余杭，5个在萧山。但是，这当中80%以上的新盘都规划了高低配，也就是实际入市的适合刚需购房者的房源套数还要少一些。

　　比如塘栖、超山、仁和等原来开发商较少进入的板块，这些楼盘的楼面价大都在9000~13000元/m2，基本可以判断他们售价会接近甚至超过2万元/m2；还有就是萧山南部卧城以及更南的义桥等，价格也都在3万元/m2以内；此外，富阳、临安也是相对低总价的房源供应大户。这或许就是接下来承价能力有限的刚需购房者选房的现实路径。

　　另一组数据说明，接下来，这两年拿的高价地项目将会接连入市，2019年，改善型客户不愁买不到房子。