距离嘉兴楼市史上浓墨重彩的“5.22土拍”之役已经两个月了，这俩月间，嘉兴土拍市场在市本级的暗流汹涌之后，迎来了供地“大招”——未来五年及三年总计划公布，以及新竞价方式将来临的宣言。另一方面，一直没闲着的五县市土拍市场，也在起落之中传递着重要信号……

　　未来5年嘉兴宅地都是大供应

　　7月14日嘉兴市国土资源局发文，市本级未来五年及三年的宅地供应量计划出台： 2017-2021年嘉兴计划供应宅地16800亩（约1120万㎡，折合房源约20万套以上），2017-2019三年滚动计划供应宅地10800亩（约720万㎡，折合房源13万套以上）！

　　从计划可见，未来五年，年均供地达到224万㎡，2017-2019这三年，年均供地达240㎡。也就是说，像2017年这样年计划241万㎡、51宗宅地的“大供应”，未来五年就是常态！正如“正略思维”在2017年嘉兴土地供应计划出台时所预言的那样，嘉兴楼市大供应时代已然来临。

　　竞价方式有重大变革

　　此次发文除了要求健全住宅用地供应管理调整机制等外，还提出“改进土地出让竞价方式，严防高价地扰乱土地市场”，即积极探索包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“超过溢价率一定比例后竞配建”等多种竞价供地方式！

　　也就是说，土地出让随时会伴随新调控政策。

　　2012-2016年，过去5年时间嘉兴市本级共出让宅地477.8万方，未来五年计划出让1120万㎡，是其两倍多！

　　反观2016年之前的行情，嘉兴市本级每年销售住宅约15000-18000套，未来几年，销售能实现在这个数字上翻倍吗？事实上2016年嘉兴市本级住宅成交35246套，但是在上海外溢短期内井喷行情之下……未来5年大供应时代已确定无疑，但能否实现“大销售”实现供需平衡，恐怕此刻也要打个问号。

　　5.22后，嘉兴土地市场已从高点开始回落

　　5.22后这两个月，嘉兴市本级再未出让宅地，连下一次的挂牌都未现，但土地市场并不平静！且不说市本级的暗潮涌动，我们就看看摆在明面上的五县市土拍结果有何玄机吧：

　　嘉善

　　曾高达46%的配建房 VS 热点地块未进入竞配建环节

　　嘉善是接轨上海先锋，因此土地市场自去年起就异常红火，因此也是嘉兴市范围内最早实施“限溢价+竞配建”规则的。但近期似乎吸引力有所下降。

　　配建占比曾经“疯狂”：6月20日嘉善一次推出4宗宅地，均转入竞报配保障房比例阶段，4宗地块共配建保障房7万方，其中华夏幸福拿下的罗星街道一地配建保障房建面比例高达46%！

　　近期地块意外未进入竞配建环节：6月30日同样是罗星街道，同样是华夏幸福，但这次仅面临2家房企竞争，最终楼面价7952元/㎡，配建占比仅13.4%，实际地价是嘉善限价政策后推出的8宗地中最低的！7月14日嘉善又推4宗地，都位于市区，这次竟然有2宗地块未进入竞配建环节（旭辉竞得），还有一宗配建占比仅2.5%……仅有一宗面积较小地块配建面积超过20%，但楼面价上限控制在7000元/㎡。

　　平湖

　　房企纷纷抢地 VS 首次竞配建最高比例仅3.08%

　　平湖土拍热度也一度节节高升，以至于继嘉善之后也出台了“限地价+竞配建”政策。但是，应用政策后的首次土拍结果，却令人觉得这调控似乎有点多余……

　　曾土拍热导致新政出：6月19日，各大房企纷纷到平湖“抢地”的情况下，平湖独山港区两宅地楼面价都突破了7000元/㎡，平湖炙手可热，以至于在这之后，平湖土拍使用了新规则：“限地价+竞配建”。

　　“竞配建”没想象中红火：7月12日，平湖四地齐拍并应用新规则，结果两宗宅地未进入“竞配建”环节，而进入环节的最高竞配建比例仅3.08%（平湖市区地块）！情况远远没有人们想象的那么火热，竞拍企业也明显减少，四宗地中龙湖拿了3块。

　　桐乡

　　“超嘉兴市区地王”的炙热 VS “报名稀少、低价成交”的低迷

　　桐乡也是土拍话题不断，曾在要求竞拍人自持资金的情况下，振东新区一地还是拍出10454元/㎡的高楼面价，超过了嘉兴市区地王（中铁建10040元/㎡）！但是最近几次的土拍，却出现了“少人问津、低价成交”的情形。

　　曾经炙热：5月26日，嘉兴市本级八地齐拍结束仅3天，桐乡振东新区出让一宅地楼面价达10008元/㎡，破万！6月7日，振东新区又一宅地被招商地产10454元/㎡的楼面价拿下，不仅刷新了桐乡记录，也超越了嘉兴市区地王，而且这宗地还要求竞买人提供自持资金资信证明！

　　近期低迷：6月28、29日，桐乡出让2宗地块，但最终只有一宗地块成功出让——位于洲泉镇的地块一轮竞拍后就产生买家（佳源）；而位于洲泉青石的一地块则因报名不足三人而未能成交；直到两周后由桐昆集团以1023元/㎡楼面价拿地。

　　尽管市区地块与乡镇地块价值不可同日而语，但众多房企宁肯“抢不到地”也不愿意“屈尊”光顾乡镇地块，市场的热度，确实在下行。

　　海宁

　　地王记录粉碎机 VS 底价成交

　　海宁自4月起就不断刷新纪录，新地王一次次取代旧地王，直到6月初仍然为大嘉兴创造新地王而“孜孜不倦”……但6月底，形势似乎也悄然变化了。

　　一度怒刷地王：6月2日，海宁出让8宗商住用地，一日吸金达27.37亿。6月9日，位于碧云路东、塘南路南的地块，经过激烈的竞争，由佳源和鸿翔以楼面价10752元/㎡竞得，再次创下了嘉兴全市土拍历史新高……

　　近期参与房企数量明显下降：6月30日，海宁2宅地出让，令人意外的是，尖山新区一地无人竞价，路易房产直接底价成交，楼面价仅1450元/㎡！而另一宗位于市区的地块，也只有3家单位竞价，最终海州置业以8444元/㎡楼面价、溢价率仅37.68%就拿下了……

　　海盐

　　楼面价8000元/㎡以上的地王 VS 滨海新城地价意外走低

　　海盐在五县市中属于“后知后觉”努力跟上节奏的那一个，但今年四五月也连连刷出了8000元/㎡以上楼面价的破纪录之举，直到近期，在没限价情况下，滨海新城热门地块价格意外走低，令人深思。

　　前几个月红火：5月26日，海盐在土拍已经“跟上节奏”的情况下，武原街道一地块楼面价刷新记录——楼面价达8435元/㎡，溢价率290%！这样的楼面价价已经超过了去年海盐的房价。

　　热门区域地价意外走低：7月17日，海盐土拍，在没限价情况下，两宗宅地楼面价仅分别为6083元/㎡、5603元/㎡被阳光城和碧桂园斩获，而地块位置均在滨海新城，较之前的秦山房产地王地块更具优势，楼面价却低了2000-3000元/㎡！

　　从5.22后到6月下旬，大嘉兴乘“八地齐拍，震惊全国”之威势，一度在土地市场风生水起，大杀四方，引来全国百强房企高度聚焦！

　　而6月下旬之后，虽然似乎不过一个转身的时间，嘉兴的土拍市场已经发生微妙变化。对于一些嗅觉灵敏的开发商而言，近一个月来的消息，相比不可一世的5.22前后，可谓“天上人间”！事实上，大房企已经在悄然调整，来嘉兴拍地的前20强房企无论是在数量上，还是在拿地热情上，都在减少。

　　而那些曾经为百里挑一的好运气欢欣鼓舞的嘉兴新开发者们，兴奋过后的此刻，是否也在凝神思考未来何去何从呢？也许几年后，“螳螂捕蝉黄雀在后”的情景会再现，曾经的“抢地”会衍生出一批“转让地、转让项目”的尴尬潮流，尤其是对于本身开发实力有限、规模有限的企业来说。

　　上一次潮水来袭带来的那批大鳄，曾水土不服

　　历史总是惊人的相似，有些前人走过的教训，你不关注或许就会掉同一个坑。

　　曾经嘉兴也经历过“大房企纷纷进驻”的辉煌，但这些最早来嘉兴“吃螃蟹”的，多数都是落寞退场。

　　嘉兴房价上一次大幅上涨，要追溯到2009-2010年，市区房价从不到4000飙升至7000元/㎡以上！而那时，也出现了一批“地王”，还入驻了一批嘉兴此前未有过的大房企，从龙头大哥万科到百强之列的绿地、蓝光、世茂、旭辉，纷至沓来，“战略布局”。

　　然而有些经验教训注定惨痛。

　　“大哥”万科来嘉首战失利

　　2010年，地产一哥万科首次入驻嘉兴，一举在秀洲新区规划秀湖附近拿下两块土地，也就是后来的万科·金域缇香和金色梦想。然而这第一炮打得并不理想，一向以“快销”著称的万科，没能实现预期目标，俩项目折腾挣扎了数年之久……

　　绿地在嘉兴曾意外碰壁

　　2011年，绿地在嘉兴何等豪气，一口吃下五宗地块，打造项目绿地新都会！但现实是“残酷”的，住宅项目销售、口碑均反响欠佳，交付时还由于绿化等问题遭到了业主的投诉，闹得沸沸扬扬，商业综合体也举步维艰，至今尚未完工！在上海、杭州被视为大牌受到追捧的绿地，在嘉兴，没有被买账。

　　世茂竟败走麦城

　　早在2006年世茂以总价4.84亿元摘得嘉兴逾53万方的土地开发权，后来有了国际商务区的世茂新城·尚景蓝湾和卡门印象，然而这两个楼盘给人们的印象是：价格便宜，低端路线……即使经历2009-2010年市场火热和普涨的形势，这个项目也未能漂亮翻身。之后世茂撤出嘉兴，没开发完就走了……未开发完的地块转到了本土房企大树手上，直到遭遇2016年上海外溢行情，成就了大树·英格澜神话般的销售业绩。

　　蓝光“情殇”嘉兴

　　嘉兴是蓝光2010年布局长三角的第一站，可惜的是，由于规划、地块位置、入市时机等原因，蓝光名仕公馆项目销售陷入困境，甚至很长时间无奈封盘、项目组人员远走无锡转战他方……最终该项目与预期利润相差甚远。

　　旭辉住宅项目受挫

　　在嘉兴成功打造旭辉广场后，旭辉2011年前后又拿地开发了两个项目，旭辉·御府和旭辉·朗香郡。然而这两个楼盘主销期销售、人气都不好，甚至有两年销售几乎停滞，直至末期遇上上海外溢行情，才缓过来一口气……

　　这些在嘉兴意外黯然收场的项目，共同点是什么？

　　◆品牌虽大，却对嘉兴几乎全然陌生。是的，在那一轮洗牌中，这些声名显赫的大牌房企未能干过本土及落地本土的老牌开发商，对嘉兴市场的不熟悉、对嘉兴购房者深入需求的不了解，令他们最终付出代价。

　　◆板块选择失误。站在今天看，这些房企选择的板块都很好，但是当年，有些板块处于比较荒僻的状态，时机过早，城市发展和房地产业的脚步跟不上，很多板块仅停留在“规划”阶段，未有实质推进。

　　◆对嘉兴客户口味判断失误。有的房企名气虽大，却没带来值得称道的好品质项目，如曾经的世茂；有的房企带来精装产品，却不被彼时的嘉兴人买账，比如万科、蓝光（后来改为毛坯房）……没有品质的升级，或者不合嘉兴人口味，自然伺候不好客户群体。

　　◆跟风拿地，市场判断不足。这些房企在嘉兴上一轮涨潮时闻名而来，开发商拿地调研草率，却很快遭遇市场风向改变，不慎踏空者大有人在。

　　如今虽然排名前列的房企们拿地更有经验，对于避免“踏错”更有把握，但对于不少实力略弱、缺乏经验的房企来说，风险依然不容忽视！而无论土拍现状的改变，还是曾经历史的教训，最重要的是，指引未来的路怎么走。

　　正略视点deepthinker

　　1、不能用静止眼光看市场，如今的嘉兴楼市已是开放型市场，不会重回封闭状态。目前风向虽然改变、供应量又进入“大”的常态，但相较历史而言的“大需求”的存在也不可否认。上海外溢依然会是长期的，但短期井喷之势已经过去，今后将是更温和、自然的外溢。

　　2、持续近一年的“卖方市场”已在逐渐走远，嘉兴楼市供需渐趋平衡，过热的温度正在回落。开发商若盲目抢地、盲目捂盘，必将吃到教训！

　　3、鸡犬升天时代已渐成过去，开发商要在嘉兴立足就需尊重市场规律，回归开发正道！产品力+营销力是能否赢得市场、能否实现深耕嘉兴的核心。在大供应时代，怎样才算产品力强？所处板块优质、项目客群定位准确、户型配置合理、精装修做得到位，甚至小区配套用足心思、景观绿化给力、物业管理用心，这些一个都不能少！这些在“房子随便卖”的时期似乎多此一举的东西，未来几年，可能就是项目生死成败的关键！而一个个号称“战略布局”、“深耕嘉兴”的房企，如果不从此时起尊重嘉兴市场，尊重购房者的需求，在未来大供应时代的鏖战之中，还能立足这座城市吗？时间会给出最好的答案。