房屋买卖交易流程复杂，提前知道交易流程很有必要。本月起，这件事关房产买家和卖家的大事，有了最新变化。

　　近日，随着宁波房产市场监管服务平台的上线运行，与之配套的“宁波市房产交易信息服务网”(www.cnnbfdc.com)也改版上线，全市的房屋交易正逐步汇总到一个平台上。二手房交易，有了哪些变化？房东如何登记房源？对购房的消费者来说，交易时又有哪些变化？哪几种情况下，房源核验会通不过？为了帮助市民弄清楚这些问题，记者请教了市房产市场管理中心的相关专家。

　　新增房源核验环节

　　房产交易重要的环节是待售房源寻找买家的过程，跟以往相比，这次变化最大的是房东挂牌出售房源环节。

　　“以往，房东只要将自己所要出售的房源信息到网上挂牌即可。现在需要经过一个房源核验环节，目的是确保房源的真实有效。”市房产市场管理中心相关负责人告诉记者。

　　以往，不少市民都碰到过这样的情况，看中一套房源，打电话过去一问，压根儿没有或被告知早已经卖了，甚至是被司法查封的房源也在网上挂牌出售。“现在卖家挂牌房源之前，就得把房源的真实性弄清楚，避免类似问题的发生。”该负责人表示。

　　登录“宁波市房产交易信息服务网”(www.cnnbfdc.com)，可以发现，挂牌的每套房源都有由一串数字组成的“房源核验码”，一旁还有一个二维码，用手机扫二维码，就能将房源信息显示到手机上，方便随时查看。

　　这个房源核验码和二维码，能证明这是一套真实有效的可交易房源，而是否存在查封等限制交易的信息，通过二维码也能获悉。有了这两个信息，意味着这是经房产监管部门核验过的房源。

　　因此，在二手房交易之前，房东在房源登记过程中，新增了一个房源核验环节，买房者的权益得到了保护，不再需要费时费力去核实了。

　　房东如何登记房源？

　　既然房东在挂牌房源信息前，有了房源核验这一环节，那么房源核验如何进行？房东需要携带哪些资料？核验需要多久？核验结果，又会以何种方式告知？昨天，记者就此咨询了市房产市场管理中心相关专家。

　　专家称，市民有一套房源需挂牌出售，可以通过“宁波市房产交易信息服务网”找到合适的中介机构或中介人员接受相应的经纪服务，并书面签订委托。这委托可以是独家委托，也可以是非独家委托。“独家委托签订委托协议，非独家委托签订委托书。两者的区别是，委托协议撤销需要双方达成一致后才能撤销，委托书房东可以单方撤销。由此可见，两者提供的服务也是不一样的。两种委托书都支持线上或线下签订。”

　　一旦签订了委托协议或委托书，接下来就由中介提供服务了。每一个经备案的中介人员都具有“宁波房产市场监管服务平台”操作权限，可按照房东的委托进行房源核验，并发布房屋出售信息。

　　房源核验通过后，结果会以短信的形式发给房东，查封的房源也会进行告知。真实的可出售房源完成核验后，系统会生成一个18位数的房源核验码和二维码。只有通过核验的房源信息才能挂牌发布，并可通过房源核验码对该房源进行随时核查。

　　那么，房源是否一定要通过中介进行核验？市房产市场管理中心的相关专家说，房东也可以到房管部门的服务窗口申请房源核验，同时需要携带以下资料：不动产权证或房屋所有权证、土地使用权证，房屋权利人的身份证明。如果是委托他人核验的，还需有授权委托书和受托人的身份证明。

　　哪几种情况房源核验会通不过？

　　房源核验结果有四类。第一类大部分房源可自动核验通过，即时生成核验码并以短信形式发送给申请人；第二类房源被限制交易的，核验时将在系统上以提示框的形式当场告知申请人结果；第三类房源需由不动产登记部门进一步确认的，如房屋面积、房屋用途出现记载不明确的情形，核验时也会在系统上以提示框的形式告知；第四类房源是由于历史原因造成数据质量问题，需核查后作进一步后台处理的，由系统提示框告知当事人向房管部门申请人工核验，对部分历史数据需要进行人工核验后，才能进行挂牌。

　　经过核验的房源信息，下一步就是挂牌发布了。看到这里，可能有市民会问，一经挂牌的房源，如果房东发现价格卖亏了，或者挂高了无人问津的情况下，能否对房源信息进行修改？市房产市场管理中心的相关专家表示：“有权限操作的中介机构工作人员，可以对房源状况书进行多次修改。”

　　房源挂牌发布促成交易后，中介机构将会安排为买卖双方提供交易合同的网签。《存量房屋买卖中介合同》、《存量房屋买卖合同》，两者都有统一的合同示范文本。“为确保买卖双方的利益，我们不支持线下签订合同。”

　　这里要注意的是，经房管部门备案的合同出现变更、撤销时，需要买卖双方向房管部门提出申请。

　　最后一步是，买卖双方根据合同约定，进行过户纳税及不动产登记。

　　对买方来说房产交易有何变化？

　　对于打算购房的消费者来说，登录“宁波市房产交易信息服务网”后，可以先找中介，找一家有资质、信誉好、服务好的中介，也可以先找房源，通过平台找到了价格合适、符合自己需求的房源。

　　发布在“房产交易信息服务网”统一平台上的房源，除了以往常见的挂牌信息内容外，还多了两个显著特征：一是通过核验的房源都会带有核验码和二维码标志；二是显示房源的四种实时状态：锁定状态、抵押状态、限制状态和查封状态，这四种状态以不动产登记共享数据进行及时更新。

　　那么，这新增的四种房源状态，各有什么含义？该负责人进一步介绍说：“抵押状态，房屋权利已被抵押，有贷款尚未结清；锁定状态，即房源已经被其他买家选中正在进行网签操作；查封状态，房屋被司法机关查封，禁止交易；限制状态，尚不满足交易的条件，例如保障性住房不符合上市条件的就属于限制状态。”

　　选中房源后，就到了联系中介人员实地看房、协商交易事项的环节，这个与卖方是一致的。

　　温馨提醒

　　经纪机构不提供交易合同网签服务

　　买卖双方可拒付中介费

　　这里需要市民的注意的是，按照实际数据分析，自行成交的买卖只占所有二手房买卖总量的20%不到，对自行成交的买卖，市行政服务中心专门设有服务窗口进行网签。“在窗口网签，仅提供《存量房屋买卖合同》的网签，同时需要买卖双方出具‘自行成交网签风险承诺书’，提醒老百姓注意保护自身权益，谨防上当受骗。”

　　在新系统运行这段时间，可能由于未掌握新系统的操作方法或是其他原因，部分经纪机构及人员出现隐瞒经纪行为，占用公众资源的现象，让客户浪费时间排队等待在服务窗口进行自行成交合同网签，造成行政服务中心窗口人满为患的现象。在这里，房管部门再次提醒买卖双方：

　　1、服务窗口仅对自行成交的存量房买卖提供网签服务，签订的合同也仅有约定买卖双方权利义务的《存量房屋买卖合同》，同时窗口工作人员会对自行成交买卖双方作风险告知，当事人需对此进行承诺。

　　2、服务窗口不提供《存量房屋买卖中介合同》网签。若确系经纪成交的存量房买卖，应当由经纪机构提供《存量房屋买卖中介合同》和《存量房屋买卖合同》网签服务。网签的《存量房屋买卖中介合同》是约定房屋买方、卖方与经纪机构三方权利义务的示范文本，以避免交易过程中出现种种纠纷的可能。线下签订中介合同，若出现纠纷，管理部门将无法进行协调处理。

　　建议买卖双方，不能为图省事，给自己留下交易风险隐患，毕竟对于大部分家庭来讲，买卖房屋是件大事。提供网签服务是经纪机构提供的最核心的服务，若经纪机构拒绝提供交易合同网签服务的，买卖双方当事人可拒付中介费，并向管理部门举报投诉。管理部门会根据实际情形给予责令改正、违规行为公示、诚信扣分、暂停监管服务平台使用权限等处理，并记入信用档案。