宁波购房者户型面积需求变化情况

　　宁波购房者目的情况分布

　　2007年-2016年，宁波常住人口增加了12%，宁波商品房住宅销售面积增长71%。人口结构变化会给房地产带来哪些变化？这些变化反过来，又会对住宅产生哪些新的需求？为此，本报委托宁波迪普市场研究机构展开专业市场调查。

　　从调查结果来看，影响房价涨跌的因素很多，但根本上决定房价涨跌的仍是供给与需求的关系，随着家庭规模小型化、适婚年龄段人数增加、人口老龄化、居民收入提高等因素，民众对住宅提出了新的需求。

　　此次调查主要采用文献综述法和定量研究法，房地产研究对象为商品房，拆迁安置房、写字楼等不纳入调查范畴。记者周科娜

　　现象A：人口增长带动住房需求10年间住宅销售面积增长71%

　　近年来，宁波外来人口流入量增长较快，带动人口总量快速增长，也带动了住房需求。

　　数据显示，2016年，宁波市常住人口787.5万人，相比2007年增加了98万人，10年增加了12%，年均增长9.8万人。

　　据不完全统计，外来流动人口已成为宁波常住人口的重要组成部分。根据2010年人口普查数据显示，外来人口的年龄段主要集中在20-44岁，占比外来人口总量的70%。这些群体来宁波的主要目的是务工经商，绝大多数人对住房有刚性需求。

　　调查报告显示，随着宁波常住人口的增加，住宅销售面积和均价总体呈增长趋势。2007年，宁波市住宅销售面积达658万平方米，2016年住宅销售面积近1126万平方米。10年间，住宅销售面积增长71%。

　　现象B：大规模棚改助推商品房去化速度

　　2014年11月1日，我市正式实施《宁波市关于加快推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作的实施意见(试行)》。2014年—2017年，全市计划实施棚户区改造10万户、1000万平方米，至2017年争取完成成片危旧住宅区改造300万平方米。

　　2016年3月，我市出台《关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健康发展的若干意见(征求意见稿)》，计划当年全市新启动改造500万平方米，其中城镇危旧房改造300万平方米，城中村等集体土地房屋改造200万平方米，2016年全市城镇危旧房改造和城中村改造货币化安置比例要分别达到90%和50%以上。

　　截至2016年8月，宁波市已启动棚改面积602.3万平方米、涉及63596户，已完成棚改面积309万平方米、涉及30062户。

　　根据《宁波市关于推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作的实施意见(试行)》等文件规定，棚户区改造货币化安置要达到90%以上，这也在某种程度上促使一大批拆迁户的购房需求流入市场，拆迁户成为了当前市场上一类重要的购房群体，推动了商品房去库存速度。

　　据2014年至2016年的住宅销售数据看，总体上呈增长趋势。2014年住宅销售面积为576.7万平方米，2016年达1126.1万平方米，增长95%。住宅均价也从13189元/平方米增加到14222元/平方米。

　　变化1：家庭规模小型化提高住房需求

　　报告指出，人口结构变化产生房产新需求。“2010年，宁波家庭平均规模为2.47人，比第五次全国人口普查的2.74人下降了0.27人，家庭规模向小型化发展。”

　　根据第六次人口普查数据显示，一代户占家庭户总数的50.01%，二代户和三代户分别占家庭户总数的41.52%和7.33%。“一代户组成的家庭取代二代户成为本市家庭户的主体。”

　　在人口规模增加和家庭小型化两个因素的共同影响下，家庭户数快速增加。根据市统计局和历年统计年鉴数据显示，从2007年到2016年宁波家庭户数呈逐年增加趋势。其中，2007年，家庭户数为219万户，至2016年，家庭户数已经增长到了227万户。

　　“随着宁波现代化程度的不断提高，家庭小型化的特点日益明显，家庭户数的增加也将是长期的趋势。相对人口总量增加而言，家庭户数的快速增加，将更加直接地带动住房刚性需求的增长。”

　　变化2：适婚年龄段人口增长增加住宅刚性需求

　　2010年，宁波20-29岁的初婚高峰段人口为140万人，20-34岁的适婚年龄段204万。2016年我市共办理居民结婚登记45861对，其中本地居民结婚登记45714对。“结婚买房是目前的社会风俗，适婚年龄段人口中有很大的婚房需求，在双方父母资助下，很大一部分是新购住宅需求。”

　　“受以上两个因素的影响，住宅刚性需求进一步增加。结合近十年的住宅销量数据，从2011年开始，90平方米以下刚性需求和90-140平方米的改善型住房销量占比逐渐增多。”

　　“据市统计局对民众购房目的的调查，2016年10月，64.1%的被调查者的购房目的是为了改善住房条件。这个数据比2015年4月份第二十届宁波房地产展示会上的调查下降0.3个百分点，比2015年10月份第二十届中国宁波国际住宅产品博览会得出的调查高8.8个百分点。”

　　变化3：居民可支配收入增加近三年住宅销售面积增长94%

　　近年来，随着我市经济的快速发展，居民人均可支配收入增加。2007年，宁波市居民人均可支配收入为2.2万元，2016年居民人均可支配收入逾4.4万元，收入翻了一番。

　　“随着可支配收入增加，居民的居住支出费用也逐渐增加，从而带动房地产销售增加。”2013年，我市住宅销售面积达581.9万平方米，2016年住宅销售面积近1126万平方米，住宅销售面积增长94%。

　　此外，随着民众收入增加，中档住宅需求量也逐渐提升。“2011年起，中档住宅需求逐渐开始增多。根据宁波市统计局调查数据显示，半数被调查者承受的住房单价在每平方米1-1.5万元。”

　　变化4：人口老龄化程度加深养老地产潜在需求量大

　　2014年，宁波市60周岁及以上户籍老年人口已达到125.5万，占户籍人口总数的21.5%，2016年，宁波市老龄化率近23%，并呈现逐年增长的趋势。“按照国际惯例，老龄人口超两成，表示一个城市已进入中度老龄化社会。”

　　“面对日益渐增的老年人口量，养老地产市场的潜力越来越大。但养老地产的风险大、责任重、回报周期长等因素，让很多企业止步不前。”目前，我市已有一些涉及养老地产的项目，但也未能满足日益增加的老年人口量。

　　建议

　　盘活存量住房保护民众刚需积极发展养老地产

　　未来宁波房地产业该朝哪些方向发展？怎样才能引导房地产市场健康发展？为此，迪普市场研究机构资深房产研究专家提出了几点建议。

　　首先，充分盘活存量住房，保护民众刚性需求。刚性住宅需求往往是民众维持正常的生活、居住的必要条件，也在某种程度上有助于稳定房屋价格，保障房地产业稳定、持续、健康发展，政府有关部门有责任对房地产刚性需求进行适当保护和扶持。“从宁波市人口增长特点和趋势看,未来很长一段时期内，宁波市人口总量、家庭户数和新婚人口仍将持续增加，由此将会进一步带动刚性住房需求。因此，可通过盘活存量住房来满足住房需求。”

　　其次，房地产开发商应精细化了解和管理消费者的需求和心态。随着宁波产业结构升级转型，未来增加的人口将会以高素质人才为主，这部分群体将成为中高端住宅的消费者。“目前，地产开发商一般比较注重区域、宏观经济环境、未来规划等‘硬环境’的调研，建议房地产企业重视对目标消费者购房需求等精细化‘软件环境’的调研。”

　　再次，引导房地产市场健康发展。今年两会期间，多名人大代表、政协委员提出引导房产地产市场健康发展的相关建议，主要集中在以下几点：其一，要保持合理的土地供给，继续鼓励社会资本投入住房建设，保障商品房市场健康稳定发展；其二，加大对保障性住房的持续性投入，确保保障性住房特别是公共租赁住房的供给，完善公共租赁住房申请和退出机制，为社会低收入阶层提供基本住房保障；其三，采用综合性调控手段，确保房地产价格的稳定。

　　专家建议，通过规划新建或老小区改造，形成相对集中的老年公寓和老年社区，开发适合老年人养老的房屋套型，积极引进养老服务人才，组建物业或社区养老服务队伍，完善周边医疗、健身和商业服务等公共设施，打造一站式的养老服务。