浙江在线9月21日讯“合同签订后，房东觉得卖亏了，提出不想卖了，怎么办？”“绕开中介，和房东私下约定卖房，有何风险？”“父女共有产权房，女儿把房卖了，父亲能追讨回来吗？”……

　　宁波已进入“存量房”时代，数量庞大的二手房在交易时，面对形形色色的买家和卖家，难免会遇到风险。如何识破暗藏的“陷阱”，规避二手房买卖风险，南天房产法务专家梳理了一些存量房买卖的司法案例。如果您正打算买卖房屋，不妨来看看。

　　【案例1】

　　房东觉得卖亏了，不想履约，怎么办？

　　今年年初，市民陈先生为了孩子读书，看中了市区一套二手房。双方谈妥价格后，在中介的见证下，签订了合同，陈先生还交了2万元定金。

　　此后几个月，二手房价格出现上涨。卖方王先生一算，按照市场行情，这套房子少卖了十几万元。王先生后悔自己卖得太早，便拖延起来，迟迟不肯履约。而陈先生为了孩子读书，盼着落户，十分着急。

　　此时，中介接到了王先生的电话，王先生明确表示“除非提高房价，否则即使支付违约金，也不愿按照原先约定的价格卖房”。

　　陈先生非常苦恼，面对卖家的强势违约，将如何维权？

　　南天房产法务专家庄艳：对于上述案例，《合同法》有相关的适用条款。

　　《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。

　　第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　虽然中介进行了协调，但没有成功。最终，陈先生与王先生打起官司。法院判决，购房合同有效，买卖双方继续按照合同约定履行，陈先生如愿买到了房子。

　　“现实中，我们碰到过不少这样的案例。出现这种情况，对于买方来说，我们建议两种维权方法：第一，要求违约方继续履行合同并承担违约责任；第二，双方解除合同，要求违约方赔偿相应损失。”

　　【案例2】

　　绕开中介，和房东私下交易，有何风险？

　　买卖二手房，市民首先想到的肯定是找中介，有时候，中介也会遇到麻烦。

　　今年3月，林先生在一家中介公司业务员的陪同下，看了一套位于鄞州区的房子，并书面签订了《陪看确认书》。

　　林先生对这套房子很满意，但想到房子成交后，要支付4万多元的中介费，很不甘心。

　　等中介走了以后，林先生又悄悄返回，敲开了房东家的门，与房东约定，私下找其他小中介代办过户。就在进行房产交易时，正好撞上了之前陪看的中介业务员。得知真相的中介，将林先生告到了法院。

　　南天房产法务专家庄艳：虽然客户有自主选择权，他们可以选择价格低、服务好的中介公司签订合同，但林先生的情况涉嫌利用这家中介公司提供的房源信息，违背了《合同法》的诚实守信原则，存在以逃避支付中介费(佣金)为目的的不正当交易行为，构成违约，陪同看房的中介公司可以通过司法途径向其索取相应费用。

　　最终，法院调解的结果是，林先生支付相应中介服务费。

　　随着二手房交易的活跃，中介机构起诉交易人要求支付中介费的案件逐渐增多。业内人士提醒市民，绕开中介买房有潜在风险，常见的风险有：房东提供假房产证，购房者无法辨别；房屋存在抵押、查封状态，购房者无法自主查询；替房东还贷后，发现房东还有其他债务纠纷，想索回资金，房东不予理睬等。

　　【案例3】

　　父女共有产权房，女儿私下卖了，该咋办？

　　2013年6月，徐女士委托中介公司出售其与父亲共同拥有的一套位于宁波市区的二手房。签合同当天，徐女士的父亲并未到场，由徐女士的丈夫在中介公司代签了一份委托书，委托徐女士出售该房、签订合同并代收定金。随后，买方高先生在中介公司与徐女士签订合同，并向徐女士支付了2万元定金。

　　第二天，徐女士的父亲得知了这一情况后，十分生气，称女儿是在他不知情的情况下，擅自将房屋对外出售，签订的合同是无效的。

　　高先生十分委屈，他称自己为买房付出了太多的时间和精力，希望能继续履行合同。双方无法达成一致，最后对簿公堂。

　　南天房产法务专家庄艳：徐女士及其父亲共同拥有这套房产，徐女士存在私卖共有房产嫌疑。这种擅自出卖共有房屋的行为，如果事后没有另一方的追认，是无效的。

　　法院的最终判决是，徐某擅自处理父女共同财产，未经其父亲同意或事后追认，属于无效行为。该合同不成立，徐女士应将定金2万元退还给高先生。

　　（中国宁波网-宁波晚报 周科娜）