去年下半年开始，长租公寓市场在宁波发展迅速，一批长租公寓专业运营机构的出现，给租赁市场带来新气象。而记者在采访中发现，长租公寓盈利模式并非想象得那么轻松，同时，随着越来越多的长租公寓品牌进驻甬城，业内人士预计，这可能会拉低我市的房屋租金水平。

　　九成以上租客是90后

　　公共区域是敞开的聊天吧，邻里关系融洽

　　万科泊寓港隆店位于曙光北路，是一幢独立的大楼，楼顶上“泊寓”两个字尤为醒目。店长张芸娜告诉记者，公寓有355个房间，开业不到3个月，目前入住率超过85%。

　　“这个房子原先是商住楼，楼层较高，改造成了355间复式结构的套房，楼下是客厅、书房、卫生间，楼上是一张床。九成以上租客都是90后。”张芸娜说。

　　三楼是公共休闲区，记者看到几名年轻人窝在沙发上打游戏，时不时互相调侃几句，看上去很熟悉。

　　租客毛建明1990年出生，从事金融行业，在和丰创意广场一家企业工作，今年3月租了泊寓一套40平方米的复式房间，租金1500元/月，记者看到他时，他正坐在阅读区看书。

　　“看中这里，一是离单位较近，开车仅需10分钟。二是这里的居住氛围好，租房的都是年轻人，有共同话题。”毛建明说，“按照平方算，1500元/月的租金比老小区略贵一些，但居住体验感好，性价比较高。”

　　毛建明口中的居住体验感指的是泊寓虽然房间不大，但设置了公共空间，可以到健身房跑跑步、到台球桌前和邻居们打上几个回合，可以自己采购食材到公共厨房下厨，还可以到公共书房看看书、发发呆，而且这些都是免费的。“房间内没有配置洗衣机，但可以拿到洗衣房去洗，扫码就能用，洗一次衣服2-4元，价格蛮实惠。”

　　“之前也在别的地方租过房子，环境一般，尽管邻里之间住得很近，但门都是关着的，住了一年半载，连对门住的是谁都不知道。”毛建明说，“这里不一样，公共区域是敞开的聊天吧，定期还组织各种活动，如厨艺比赛、周末组团踏青等，让邻里的关系不再是冷冰冰的。”

　　万科泊寓业务负责人董凯波说：“泊寓对租客定位是工作了1-5年的年轻人。我们的店长基本上也是90后，都是年轻人，能与租客打成一片。只有懂得租客的需求，才能更好地为他们服务。”

　　资金回笼周期长

　　为何还有这么多企业争相涌入？

　　目前甬城多数长租公寓的营收，靠的是租金和服务费收入。那么，租金的价格是如何确定的？据了解，不少长租公寓参考的是周边小区及合租房租金，由于长租公寓在甬城还是新生事物，目前大多为全新装修，租金比周边小区略高一些，接近单身公寓的租金。

　　与租客关注点不同的是，作为泊寓业务负责人，董凯波更多关注的是运营能力的提升，把泊寓做成互联网业务，全部线上操作，以此降低运营成本，以适应未来可能更加激烈的市场竞争。

　　“长租公寓前期投入最大是的装修成本和物业租金成本。我们与港隆物业签订的是15年的租期合同，和芝士公园签订的是‘10年+’的合同。根据我们测算，在满租的情况下，也得花5-6年才能回本。在保证服务品质的基础上，尽可能地降低运营支出，是长租公寓品牌运营商首先要考虑的问题。”董凯波说，相对于传统的房地产项目，长租市场是一桩薄利且资金回笼周期长的买卖。

　　采访中，21世纪长租公寓品牌OPEN家的负责人也向记者坦言，根据测算，至少要3年才能收回装修成本。

　　那么，为何还有这么多企业争相涌入呢？诸多采访对象的答复是，他们看好长租公寓租赁市场，抢占市场先机是目前的首要任务。

　　业内人士表示，长租公寓是租赁市场中的一股新兴力量：一是庞大的流动人口催生租赁需求；二是年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效满足；三是目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大；最后是在“互联网+”时代，消费者的行为习惯将发生巨大改变，为公寓行业的改变创造了可能性。

　　除了抢占市场先机外，董凯波还给出了另一种答复：虽然单个泊寓项目利润很小，但如果做大规模，利润也是很可观的。“去年万科泊寓做得最好的是厦门，营业额是1亿元，但根据泊寓的计划，到2025年全国的营业额将达到300亿-400亿元，此时的利润就相当可观了。”董凯波说，而且泊寓品牌的培育还能为企业品牌形象加分，为企业带来附加值。

　　诸多企业抢占长租公寓领域

　　或将拉低甬城楼市租金

　　在泊寓、冠寓、OPEN家等长租公寓品牌进驻宁波前，我市已有长租公寓品牌智家、乐租、泊客、世联红璞等，目前还有不少企业尚在布局当中。

　　有业内人士坦言，在租客群体基数没有显著增加的情况下，市场供应量多了，客户的选择余地会更大，市场竞争也将更加激烈。为了尽快租出房源，今后可能会出现租金下浮的情况，对租客来说是利好。而在租金下浮的情况下，更加考验长租品牌的运营能力和服务水平，以及借助“互联网+”等运营模式来压缩人力成本。

　　有机构指出，虽然长租市场相较传统房地产项目而言资金回笼周期长，但长租物业得到国家、地区政策的大力支持，如果经营得当，稳定的租金收入能够为企业带来稳定的现金流，有助于抵抗周期性风险。