又到年中，今年上半年宁波楼市火热异常：土地拍卖市场价格节节攀升，新盘开盘短时间即完成去化，住宅库存量下行，二手房价格稳中有升……很多人想问的是，这样的楼市上扬节奏，能持续到何时？面对如今的市场状况，调控之手会否再度出击？

　　政策调控一直都直接影响着房地产市场的发展变化。2017年，全国房地产市场的主题便是“调控”。宁波房地产市场也在历经两次限购(限售)调控之后，从火热转向平稳。如今2018已然过半，宁波的房地产市场又在调控政策下出现了哪些新特点呢？

　　扩大土地供应，以平稳市场

　　今年上半年，宁波城区住宅成交量上升，1月11日出现今年首个“日光盘”，到4月、5月，不少楼盘“开盘即清”，目前市场成交热度依然不减，城区可售住宅库存量一直处于低位。

　　另一方面，政府的调控态度一直非常坚定。今年截至目前，住房城乡建设部已四次发文，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。宁波市奉化区政府、杭州湾新区管委会也发布了调控新政，从5月19日开始，新购住房须取得不动产权属证书满2年后方可转让。随后，调控升级，奉化部分区域内住宅项目在销售时，应对“征迁货币安置未购房家庭”给予倾斜，并提供一定比例的房源保障。

　　与此同时，宁波市2018年度国有建设用地供应计划上月公布，今年全市计划供应1643宗，总量为8.40万亩，其中其中商服用地209宗、1.15万亩，商品住宅用地244宗、2.12万亩，与2017年实际供地量相比，商服用地和商品住宅用地的增幅分别达295.3%和105.1%。同时，为统筹市区经营性用地出让，加大市区住宅用地供应面积，市国土资源局从今年6月起，将制订市区月度经营性用地出让执行计划。业内人士分析认为，政府是在通过采取扩大供应的措施，来缓解供需失衡状况，平稳房地产市场。

　　金融、税收对市场影响进一步加深

　　2018年上半年，对于购房者来说，最为直观的感受是房贷成本增加。

　　2017年年初，宁波首套房贷利率较基准利率有8.5折优惠，至今年3月初，首套房贷利率已较基准利率普遍上浮10%；目前，宁波大多数银行都将首套房利率调整为上浮20%，二套房利率上浮30%。

　　与此同时，银行对放贷资格、贷款年限的审核也日趋严格，审批放贷周期的延长也对房地产市场交易产生了不可忽视的影响。

　　当然对于购房者群体来说，上半年也有积极的调控预期。6月19日，《个人所得税法修正案(草案)》提请审议，个税起征点或将由每月3500元提高至每月5000元，同时还可能增加住房贷款利息和住房租金的专项附加扣除。业内人士分析，虽然新的个税法最快可能要到明年才会施行，而且相关细则尚未确定，但草案中提及的住房租金专项抵扣，或许会为“租购并举”的政策推行带来合理的市场引导。

　　另外，今年3月1日起施行的《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》，“取消原100平方米的住房面积要求和45周岁以下年龄要求”，在短期内刺激了外来人群的购房热情。

　　这些通过货币政策、税收政策、户籍政策来实现对房地产市场的间接调控，或许能令市场更加平稳健康地发展。“在科学有效的金融、税收、户籍、土地政策所形成的协力基础上，建立起对房地产市场长效影响的合理机制，相信更多对房地产长效调控机制的尝试和探索，会在今后显现端倪。”业内人士如是说。

　　如何看待市场高位下的调控影响

　　近日，央行发布消息，2018年7月5日起下调人民币存款准备金率0.5个百分点，累计将释放7000亿元的增量资金。这已是上半年央行实施的第三次定向降准，前两次分别在1月和4月。

　　业内有一种看法认为，定向降准与之前提出的个税改革，尤其是增加房贷利息与住房租金专项抵扣的条款，多多少少显示出一些对房地产市场调控的松动利好。而不少持币观望的购房者，也越来越认同“宁波的房价还会涨”这一预期。

　　事实上，2018年上半年的宁波楼市已然走到一个历史高位：一是土拍成交价格持续走高，4月底至5月初迎来上半年的土拍集中高峰；二是住宅成交量创同期新高，5月宁波核心城区成交突破6400套，单周最高成交逾3000套，“日光盘”“秒光盘”比比皆是，开发商的资金处于高速周转状态；三是购房者心理预期依然看涨，“恐慌性”购房的诉求源自对家庭财富保值、增长的预期焦虑，“怕抢不到房，又怕现在买房之后进了坑”。

　　有专家表示，在持续上扬的市场现状下，调控收紧迹象的越发明显：房贷审批门槛提高，购房成本不断增加；不动产信息登记全国联网；棚改货币化安置模式或将逐步弱化；“共有产权住房”的试点与推广；还有一直牵动人心却引而不发的“房产税”……当下购房者更应该思考，当房子失去投资功能后，当前的房地产市场会何去何从。

　　7月即将到来，宁波又有20余个楼盘首开或加推。面对着开发商这次的扎堆入市，业内人士建议，购房者在热议市场行情外，应全面了解调控的“行情”，做好风险预估，理性应对。宁波晚报余涌