买卖过二手房、租过房的市民可能会发现，目前我市各家房产中介使用的房地产转让合同、房屋租赁合同都不太一样，由于合同签订不规范产生的房屋买卖和租赁纠纷也时有发生。这样的情况即将发生改变，近日记者了解到，浙江省住房城乡建设厅和省工商局联合发布《浙江省二手房买卖合同示范文本》《浙江省住房租赁合同示范文本》（以下简称《示范文本》），从2月1日起，二手房买卖、房屋租赁必须使用“官方版本”。

　　房屋信息“晒老底”

　　各方责权利更清晰

　　《示范文本》与之前用的合同有什么不同？“二手房买卖合同的变化主要体现在交易主体的界定、交易条件的承诺、交易环节的细化、违约责任的设置四方面。”良翰律师事务所金鑫律师表示。

　　交易主体上，示范文本在出卖人、买受人处明确备注当主体为多人时，可相应增加。“这个看似‘多余’的提示非常必要，明确真实的交易主体，为后期合同的解除、备案的注销等提供了便利。”金鑫说，示范文本还要求当事人的联系地址为法律文书能送达的地址，避免了诉讼时产生的“送达难问题”，影响诉讼效率。

　　交易条件上，细化了出卖人对于房屋权利状况的告知和承诺义务。金鑫表示，一方面，将房屋存在共同共有、优先购买人或第三方主张权利等可能会影响到房屋交易过户的情形在合同中进行明确，保护善意购房者的权益，有利于解决交易双方信息不对称问题；另一方面，由出卖人作出承诺，并约定相应的违约责任，有利于督促出卖人按约履行合同义务。

　　交易环节上，针对付款方式、税费承担等风险高发事项，以及户口、抵押、租赁等有争议的事项，都进行了详细的设置。“示范文本对交易中可能出现的情况采用了‘有穷列举+空白兜底’的设置方式，如第六条前五款分别对房屋交付、抵押、租赁、风险转移等进行约定，每一款中又设置了可能出现的不同情况供当事人自行选择，同时还设置了第六款的空白兜底条款，以便当事人之间进行特别约定。”金鑫表示，这种设置体现了示范文本的人性化与严谨性，增加了交易的透明度，将有效预防欺诈行为在交易中的发生。

　　违约责任上，把可能发生的违约情况进行了细化并列举到合同中，有利于避免争议的出现。同时对违约责任的触发条件、权利行使、违约金比例、合同解除后果等进行约定，交易双方能更准确地对自己的行为作出预判。

　　“住房租赁合同示范文本也在交易主体、交易条件、交易环节、违约责任上进行了细化明确，更重要的是，强化了房地产经纪人的责任。”金鑫说，示范文本要求在合同中填写房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的信息，这是以前合同中没有的，将有效打击“黑中介”“灰中介”扰乱市场的行为。

　　防范交易猫腻、风险

　　新合同下个月须用起来

　　据相关数据显示，我省约有80%以上的存量房买卖、90%以上的房屋出租交易均是通过房地产中介提供居间服务完成的。“房屋买卖流程复杂、专业性强，普通市民很难弄清楚，而房产中介对交易流程熟悉，经验丰富，可以为买卖双方提供便利，避免走弯路，所以现在大多数人都选择借助中介来完成交易。”越城区我爱我家房屋信息服务部负责人陶女士说，目前整个行业的管理还比较粗放，采用统一的合同文本，有利于维护公平健康的房地产市场秩序。

　　就两个《示范文本》实施问题，记者联系了市建设局和市市场监督管理局。两个部门均表示目前尚未收到省里文件，只能从省建设厅和省工商局的网站上看到文件内容。“目前我市房地产经纪机构使用的转让合同相对比较简单，而这次要求统一采用的示范文本更加规范，各个条款也更加明确。”市建设局相关负责人表示，将按照文件规定，要求各房地产中介机构从2月1日起在开展经纪业务时提供示范文本，并做好监督管理工作。

　　据了解，2月1日前已书面签订并网上提交旧版合同的，可继续按原规定办理交易；2月1日起，房地产经纪机构和房屋买卖当事人必须采用新版合同。想了解这两个示范文本具体内容的市民可以关注绍兴晚报微信，也可以从浙江省建设信息港、浙江省工商行政管理局门户网站下载电子版。