竣工验收备案2个月后，小区的“中央水池”仍在施工。

　　浙江在线5月31日讯（钱江晚报记者 王益敏）一个房产项目要通过竣工验收，前提之一就是取得规划部门出具的“规划核实确认书”，以确认项目的建造与规划一致，最后由住建部门办理竣工验收备案手续。

　　然而，温州平阳“万城御珑湾”的业主却发现，小区的验收备案，竟然比“规划核实确认书”早了两个月。

　　正是“先上车后买票”的这两个月，导致对小区建设质量不满的业主，无法实现退房的权利。在多次协商无果的情况下，小区的71名购房者将当地住建部门告上了法院。

　　业主经历

　　已经“竣工验收”的小区，许多地方还是工地

　　王先生是平阳“万城御珑湾”小区一期110多户业主之一。

　　他告诉钱江晚报记者，自己购房是在2013年7月，根据合同，这套房子应该在去年10月31日之前交付。但一直等到1月底，也就是延迟了近3个月后，开发商通知他:房子通过了竣工验收，可以交付了。

　　王先生到小区一看，发现小区并没有全部完工。

　　比如，部分房子里的地面保温层尚未完工;一些公用基础设施仍在建造;一期的主要景观“中央水池”直到今年3月底还是施工状态……

　　业主们还发现，小区存在不少质量问题。如楼书中承诺住宅楼的一楼入户大厅均为“精装”，但实际上只是墙壁刷了乳胶漆、镶嵌了瓷砖，水管都露在外面。

　　律师说法

　　竣工验收程序违法，且时间节点十分可疑

　　这样的小区，怎么能通过竣工验收呢?

　　今年3月，在多次和开发商交涉无果后，小区71名购房者联合起来，一纸诉状将平阳县住建局告上法庭，要求撤销竣工验收备案。

　　同时，将“万城御珑湾”开发商平阳万城房地产有限公司列为“第三人”。

　　购房者的代理律师在调查中发现:“万城御珑湾”项目的《浙江省建设工程规划核实确认书》，是今年3月28日才拿到的，迟于该小区“竣工验收备案”整整2个月。

　　而根据《城乡规划法》规定，城乡规划主管部门应对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

　　更关键的，是“竣工验收备案”的时间节点。

　　一位知情人士告诉钱江晚报记者，根据购房合同，开发商如逾期交房超过90日，购房者有权解除合同。而平阳县住建局的竣工验收备案时间，恰好是在这个时间节点之前的3天。

　　法庭交锋

　　平阳住建部门称，验收依据是县政府专题会议纪要精神

　　近日，该案在平阳县人民法院一审开庭。

　　焦点一:为什么“先上车后买票”?

　　对此，平阳县住建局方面辩称:竣工验收备案是根据今年1月27日，平阳县政府专题会议纪要精神做出的。该“会议纪要”明确，万城公司凭规划核实初步意见、五方主体竣工验收报告，以及县公安消防局、县人防办、县气象局等部门出具的竣工验收合格意见，由县住建局给予办理竣工验收备案手续。

　　平阳万城房地产有限公司称:在备案前，确实没有拿到“工程规划核实确认书”，但拿到了“初步核实情况说明”，确认“已竣工的工程位置、层次等基本符合规划要求”，该项目在规划方面没有原则问题，仅细节问题需要修改。

　　购房者代理律师反驳说:县政府的“会议纪要”并不能超越法律，项目竣工验收和备案存在程序违法，竣工验收行为应该无效。

　　焦点二:“竣工备案”是否损害购房者利益?

　　平阳县住建局方面表示:他们所做的备案行政行为，只是针对开发商提交的文件进行登记、收讫，属于形式审查，没有对购房者的权利义务产生实际影响，两者之间不存在法律上的利害关系，该起诉不符合法定条件。

　　购房者代理律师反驳说:购房者和开发商签订的购房合同约定，开发商逾期交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商承担违约责任，但平阳住建局的“违法备案”完全剥夺了购房者行使合同的权利，“怎么可以说，此备案行为没对购房者产生影响，没有利害关系呢?”

　　当天，平阳法院未就此案作当庭宣判。

　　记者调查

　　这起纠纷背后是当地房产市场的低迷

　　这起“民告官”的房屋纠纷案中，背后到底隐藏了怎样的故事?

　　对此，钱江晚报记者进行了调查。

　　据知情人士介绍，小区的开发商——平阳万城房地产开发有限公司在造房期间，曾出现资金不足等问题，因此，造成了房屋延迟交付的现象。

　　在庭审中，开发商也表示:企业本身资不抵债、已处在破产边缘，若撤销备案，购房者取消购房合同，对他们将是致命打击。

　　据记者了解，目前“万城御珑湾”在售的三期项目，销售状况并不好。

　　该小区一名住户表示，“现在这幢29层高的楼，最好的楼层，均价也只有8000多元。而3年前这样的楼层，价格是每平米1万元左右。”