浙江在线10月30日讯 《红楼梦》中跛足道人唱了首《好了歌》：“痴心父母古来多，孝顺儿孙谁见了？”从古至今，不少父母将儿女捧为手上至宝，一切都准备得妥当，比如说孩子尚未成年就准备了一套房。把房产登记在未成年孩子名下有什么问题？离婚协议约定房产归女儿，丈夫卖掉了怎么办……连日来，收到了不少读者的咨询，而这些问题，大多是跟“房产”有关。

　　本期《麻辣问答》，就请晚报读者律师顾问团成员、浙江南瑞律师事务所主任金洁律师为读者一一解析这些法律问题。

　　公式婚前房产遇拆迁分房是否就属共同财产？

　　市民蒋先生留言：我所在的城中村正在拆迁，马上就要分房子了。我原来的房子是婚前买的，80多平方米。现在，我和妻子关系不怎么好。婚后拆迁分过来的房子是否就变成了夫妻共同财产？我可以怎样尽可能地维护自己的权益？

　　婚前房产拆迁分房不属于夫妻共同财产

　　律师解答：

　　夫妻一方的婚前房产，在婚后旧房拆迁时被拆而补偿的安置房，不属于夫妻共同财产。

　　蒋先生婚前80多平方米的房产将被拆将获得的安置房，来源于蒋先生婚前的个人财产，是对其个人的补偿。依据《婚姻法》的相关规定，拆迁后所得的安置房系蒋先生的个人财产，妻子无权要求分割。

　　但是，如在安置时因增购面积以及置换而需要交纳的结算金额应属于夫妻共同财产支出，离婚时该部分款项以及相应的增值部分应对妻子予以补偿。

　　离婚协议约定房产归女儿 前夫卖了怎么办？

　　市民孙女士留言：几年前，我和朱先生结了婚。婚后朱先生掏钱买了一套房子，房子仅登记了朱先生的名字。后来，我和他由于感情不和协议离婚，协议约定这套房子归未成年的女儿所有。但离婚后不久，该房子就被朱先生卖掉了，并且办理了房产过户手续。我去质问前夫，前夫却说房产是他全额交的，并且房产证上是他一个人的名字，理应属他所有。请问，朱先生占理吗？我该怎么维护女儿的合法权益？

　　可以以女儿名义取得卖房所得款

　　律师解答：

　　朱先生与孙女士签署的离婚协议上约定房产归女儿所有，且双方凭此协议办理了离婚登记手续，故该协议已经产生法律效力，对双方均具有约束力。除非有证据证明签署离婚协议时存在朱先生被欺诈、被胁迫等情形而致协议被撤销外，否则朱先生无权以房产系他全额所交，房产证上系他一人名字为由认定属于他所有。

　　虽然朱先生无权出售该房子，但是由于买方购买时出于善意，并且按照市场价支付了房款，还办理了房产过户手续，买方购买该房子属于善意取得，房屋买卖合同合法有效，孙女士女儿无法撤销房屋买卖合同、要求买方返还房屋。

　　但是，为了维护孙女士女儿的合法权益，孙女士可以以女儿的名义要求朱先生将卖房所得款返还给女儿。如朱先生不返还，孙女士还可以女儿名义起诉朱先生，要求返还卖房款。

　　房产登记在孩子名下有什么好处和风险？

　　市民林先生：我常年在杭州等地做生意。近段时间，房价有所上涨，眼看各地出台了限购令，如果我把新买的房产登记在未成年子女身上是不是有很多好处？比如说规避限购。如果把房子登记在孩子名下又有哪些风险？

　　房产登记在孩子名下各有利弊

　　律师解答：

　　将房产登记在未成年孩子名下的，不能规避限购。所谓的限购对象，都是以“家庭”为单位出现的，比如此番杭州限购令中的“非本市户籍居民家庭”，其中“家庭成员”包括了夫妻一方及未成年子女。所以，以未成年孩子的名义买房还是算作家庭名下的房产。但如登记在成年子女名下的，可不算作同一户家庭房产。

　　将房子登记在未成年孩子名下有利亦有弊。利的方面：1、将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠与、继承等能节省部分税费；2、规避家庭财务风险：从事商业经营活动的父母，在经营状况良好时，以孩子名义购置房产。如果今后生意失败，孩子名下的房产可以不被处理。3、提前为孩子准备婚前财产。婚前财产系个人财产，不因结婚而变为夫妻共同财产。弊的方面：处分不易。登记在未成年人孩子名下的房产在法律上即为孩子的个人财产，作为监护人的父母除非是出于孩子的利益，否则无权处置。

　　房子登记在儿子名下想要出售，程序怎么走？

　　市民黄女士留言：我的儿子今年15岁了。在他读小学时，我们买了房子，为了避免遗产税等问题，当时房产证上直接写他的名字。现在我想将这套房产卖掉。但是我听说，不能随意处置孩子的房产，但儿子未成年没有处理能力。作为监护人，我在什么情况下可以处置儿子房产，需要走怎样的程序？

　　售房出于被监护人利益才可售出

　　律师解答：

　　近年来，未成年人通过继承、受赠等方式拥有不动产的情况越来越普遍，作为监护人的父母处置未成年人(被监护人)不动产引发的纠纷也越来越多。父母将房屋登记在未成年子女名下容易，但处置时，会遇到法律障碍。法律并不禁止监护人处置未成年人房屋，只不过法律对处分权设置了条件，即监护人必须出于为未成年人的利益处分其房屋。

　　根据司法实践来看，以下情形可视为“为被监护人的利益”：1、为了未成年人的教育，比如支付学费、留学费用；2、为了未成年人的健康，比如治病等需要处理未成年人的房产的；3、根据《侵权责任法》规定，有财产的无民事行为能力、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用；4、未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，而处理未成年人房产的；5、作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房价值人；6、其他有利于未成年人的情形。

　　因此，出售未成年人名下房产的，必须遵循出售未成年人房产的特别规定。一方面，监护人为了未成年人的利益才出售其房屋，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书；另一方面，这则保证书还须经公证处公证。满足以上条件后，还要按房管登记部门的要求提供正常的房屋交易登记程序提交资料，这样才能合法合规地将未成年人的房产售出。(以上仅代表律师个人观点)