浙江在线12月24日讯 物业管理好坏与千家万户的幸福感息息相关，但该领域纠纷频发、矛盾丛生，成为不少人心中的痛。昨天，《温州市物业管理条例》经市人大常委会会议表决通过，意味着治理物管乱象的一剂“新药”即将诞生。

　　这剂“新药”新在哪里?能否成为治标又治本的“猛药”?带着疑问，记者专访市人大常委会法工委，前瞻温版物管条例亮点内容，了解法规出台背后的故事。

　　挑战空前

　　“迂回战术”化解矛盾

　　此前，物业管理领域并非无法可依。国务院、省人大常委会曾先后出台《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》，但其中以原则性规定为主，在我市相关部门解决具体问题时，往往显得“不够用”。市人大法制委主任委员、常委会法工委主任王旭东说:“上位法中授权性的条款，要根据我市实际情况加以细化，才能更有针对性地解决物业管理难题，对症下药。”

　　为此，市人大城建环保委、法制委与物业管理主管部门，深入基层开展了大量前期调研。

　　通过梳理调研成果，需立法要解决的物业管理问题被分成两类:一是要设法解决业主大会会议难召开、业主委员会运行不规范、部分业主长期拖欠物业费等难题，进一步明确管理的主体责任;二是要理顺业主、物业服务企业、业主委员会、基层政府等多个主体之间的关系，建立化解纠纷的有效机制。业主自治是当前物业管理模式的主要方式，但深究物管乱象的原因，很大程度上正是因为业主自治的“失灵”。

　　该如何通过立法规范业主自治行为?

　　不同于我市前两部地方性法规，物业管理主体间涉及大量民事关系，而行政立法无法对民事关系直接规制，必须动脑筋采取“迂回战术”。

　　《温州市物业管理条例》第三条规定，物业管理应当遵循业主自治与政府依法监督相结合的原则。“这体现了立法思路，以业主自治与行政监督相结合的原则进行制度布局，在业主自治不到位的情况下，通过行政权力适度介入干预，推动物业管理问题化解。”王旭东坦言，这是制定《温州市物业管理条例》最大的难点，也是对温州立法智慧与能力的一场大考。

　　近一年来，市人大有关专委和市政府有关部门围绕物业管理立法工作，开展大量学习调研活动，积极迎接挑战。立法调研座谈会提纲、温州物业管理案例、其他城市的物业管理立法参考资料、立法论证研究报告……市人大常委会法工委规备室主任周松玉办公桌上，叠满了近百份与物业管理立法有关的文件，放在一起约有半米高。“从中秋节开始，我们几乎是每个工作日都在加班。”周松玉说，除了修改草案，法工委每个工作人员都要阅读大量参考资料，不断增加立法知识储备，努力让每一条法规条目的表述更加准确、到位，能实现预期的法律效力。

　　突破创新

　　剑指物业管理痛点

　　“这次制定条例不是简单地对上位法进行修修补补，而是在制度架构上突破创新，剑指物业管理中的痛点，对积累已久的核心矛盾直接‘动刀’，创设了许多具有温州特色的制度。”王旭东说。

　　业主委员会财务管理，是物业管理纠纷最集中的问题之一。针对业主委员会账务管理混乱、公款私存等问题，《温州市物业管理条例》第十九条规定，业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户;属于业主共有的资金和经营性收益，不得以个人的名义进行存储和管理。

　　业主大会手握小区物业管理有关事宜的决定权，但会议难召开是普遍现象。为解决这一难题，《温州市物业管理条例》第十一条规定:业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。根据规定，业主代表大会成立后，业主代表可以根据业主授权事项行使权利。

　　“业主代表大会不是业主大会的‘替代品’，而是在业主大会自治框架下一种制度安排，体现尊重‘私权自治’的法治原则，有助于业主表达意愿、行使权利，推进小区物业管理工作。”王旭东解释道。

　　此外，条例还对基层政府、物业管理主管部门、社区组织在物业管理中的具体职责进行梳理。《温州市物业管理条例》第五条做出相关规定，街道办事处、乡(镇)政府负责指导业主组织的成立、选举工作，监督日常活动，并调解处理物业管理纠纷;主管部门负责物业管理的监督管理工作;居民(村民)委员会、社区组织协助街道、乡镇开展相关工作。

　　“三审”通过

　　广征民意精雕细琢

　　《温州市物业管理条例》是我市去年取得地方立法权后，起草制定的第三部地方性法规。也是首部三次提请市人大常委会会议审议的地方性法规。“物业管理涉及千家万户的切身利益，是重要的民生立法项目，社会各界对这部法规的制定十分关注。”王旭东表示，三次审议有助于广泛征求各方意见，不断完善制度，确保立法科学、民主。

　　法规审议期间，市人大常委会不仅三次向社会公开征求意见，还多次组织市主管部门、各县(市、区)政府、乡镇街道、社区和部分住宅区的物业公司、业主代表、业主委员会召开座谈会，讨论物业管理活动的突出问题，收集物业管理立法建议。据王旭东回忆，今年最忙的时候，一个星期要开7个立法相关座谈会，天天连轴转。

　　条目数从68条到57条;角度从化解普遍矛盾到化解特殊难题;制度从照搬借鉴到依法重构……对比提请市人大常委会一审、二审、三审的条例草案，无论在制度设置还是立法语言上，不同版本间都有大量修改。此外，市人大常委会还多次组织异地调研，先后前往南京、青岛等城市，学习物业管理领域的先进立法经验，进一步修改完善我市的法规草案。

　　《温州市物业管理条例》也得到了省级层面持续的关注与指导。就在昨天上午市十二届人大常委会第三十九次会议第二次全体会议召开之前，省人大常委会法工委还专门致电，对法规部分表述语言提出修改建议。

　　“《温州市物业管理条例》批准实施后，相信能推动规范我市物业管理活动进一步规范化，各主体间利益关系进一步合理化，使其更加健康有序发展。”王旭东充满期待地说。