迫于巨大的成本压力，“温州炒房团”的态度有所变化，出现了自1997年来最明显的市场判断分化：大部分人观望、极少数人抛售、一些人市场转移、部分投资者继续跟进。这是记者从4月16日—18日在温州举行的“2005时尚之都温州房产展示交易会”获得的消息。

　　“没办法玩喽，各地各大银行都相继出台了楼市降温政策。”房展会上一位姓刘的女士这样说道。每年春季举行的温州“时尚之都”房展会，历来被业界视为“温州炒房团”新动向的探测器。该展会近年因外地房产商的大量参与而堪称“全国楼盘大展销”。但此次房展会上，与前两年“温州炒房团”一致看好房产投资、操盘手一呼百应组团疯狂买楼相比，反差强烈。

　　这一次的房展会无论从参展楼盘、参观者人气，还是从购房者信心、楼盘销售业绩看，都出现了历年少有的普降。据此次房展会组委会介绍，3天中，共有来自全国的100余个楼盘(95%为外地楼盘)参会，总量比去年少30多个。且看房的温州人明显减少，“拿楼书问房价的多，和开发商坐下来谈的少”，绝大部分人“重在探市”。

　　但与此同时，记者发现了一个有趣的现象，本次房展会上，“澳门东方明珠国际商场”首日推出的30套商铺被预订一空，其火爆场面与其他楼盘的冷清对比鲜明。此前极个别港澳楼盘曾主动拉到温州推销，但销售业绩均不理想。温州百吉门房产营销公司一位姓张的负责人称，温州投资客开始把触角伸到香港和澳门的房地产市场，这使“温州炒房团”的神奇在继续着。她透露说，在今年的3月25日，他们曾组织了首个“温州看房团”(共10人)飞赴香港探市，这拉开了温州一些房产营销公司的“港澳看房行”的序曲。

　　联系到此前的一则被广泛关注的报道，距离香港和澳门非常近的广州、深圳是近年来所向披靡的“温州炒房团”极少的没能得手的两个大城市。这究竟是为什么呢？而“温州炒房团”这次的出走，是不是可以把他们的“炒房神话”继续到底呢？

　　温州炒房客的成本压力

　　对“温州炒房团”而言，房市不要说下跌，就算是涨幅持平也是亏本。记者在房展会上碰到的一位姓刘的女士如是说。她从2003年年底开始到上海炒房，先后购买了5套住宅。现在这批房子已由购买之初的6000元／平方米飙升至20000元／平方米左右。

　　“当时五套物业的市值大约是360万元左右，首付总共不到80万元，加上这一年多还给银行的本息，总共才100多万元，但目前我这五套房产的市值已经达到了1200万元左右。”

　　但让她不得不将手中房产抛出的原因是，目前上海房价已停止了持续数年的飙升，逐渐趋于理性水平。对炒房者而言，房市不要说下跌，就算是涨幅持平也是亏本。刘女士告诉记者，目前他们投资房产的成本压力主要来自三个方面。

　　第一是贷款压力，这也是他们最大的负担。跟一般的买房者不同，一般人更愿意贷款尽量贷得少一些，这样家庭负担较轻，而“温州炒房团”却是贷款贷得越多越好，拿银行的钱去炒房子。以她为例，她每月都要向银行缴纳数万元的贷款本息。虽然房子每天都在涨，但没出手，涨得再高仅是纸上富贵而已，但每月向银行缴纳的本息可是真金白银。“要不是老公每月汇钱，早就扛不住了。”她说。

　　其次是物业管理费用。她购买的大都是高档住宅，物业管理费用昂贵，每平方米需缴3元多。5套近700平方米面积的物业管理费让她疲于应付。

　　还有一项是看房的路费开支。以温州—上海为例，记者获悉，每个周末温州至上海的火车票都非常紧张。许多温州投资客都每周往返于上海与温州之间。

　　记者向她提起，作为全国房地产市场起步最早的广州和深圳的房市。刘女士听了直摇头，表示鉴于以上的三项成本压力，她坚决不会去碰这两个城市的房产。“有人碰过啊，要不就捂在手上，要不就亏了卖出。”她说，“房市不要说下跌，就算是涨幅持平也是亏本。而广州、深圳的房价一直没有什么大幅度的上升，只有去年中期有过小幅振荡，但很快就稳定下来。房价不涨就等于赔钱，手中物业越多，就赔得越多。”

　　宏观调控的魔力

　　据一份分析报告统计，尽管深圳、广州历年来GDP增长位于全国前列，但1992年以来，珠三角房价一直未出现大的涨幅，1998年至2003年的6年间，广东省销售商品房价格有4年负增长，只有2000年和2001年略有增长，其两大龙头城市之一的广州房价甚至在2002、2003年分别出现大幅下跌。今年1—3月，广州商品房价格甚至持续回落。深圳2004年房价也仅比2003年上涨5.28%。

　　“2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，珠三角上榜城市数量为零。就2004年而言，深圳商品房均价为5980元／平方米，广州为4618元／平方米，别说远远落在上海房价后面，甚至还不及浙江的一个县级市宁波慈溪6000元／平方米的房价。在浙江一般县城的房价都在3000元／平方米以上，而广东去年前三季度的房价剔除广州、深圳后，全省其余地区平均价格仅为2300.35元／平方米。”深圳房地产研究所所长王锋告诉记者。

　　“出现这种局面，一部分原因是深圳此前出台了一系列的宏观调控政策，通过行政手段打击违规炒楼现象。主要从针对房地产供应方面采取的措施，包括土地方面，严格控制新批建设用地，严格控制农用地转建设用地；金融方面，国家主要控制房地产开发贷款在整个金融贷款的比例，同时提高企业的自备金。应该说，从效果来看，房价得到了控制。”王锋接着说，“今年国家做了一些调整和转变，主要是打击市场的虚假需求，尤其是炒作，主要从这个着眼点抑制房地产泡沫的产生。特别是那种虚假的需求和房地产的炒作是直接导致房价快速上涨、使泡沫增大的一个因素。在这个前提下，出台了两次加息。同时物业税正在探讨。从这个层面上讲，也希望尽快抑制炒作的势头。物业税的手段非常有效，它可以抑制房产过多，囤积房产，让你难以炒房。另外各地针对短期房价快速上涨的局面，纷纷采取一系列的行政手段，整顿了世贸滨江等楼盘的违规炒作。深圳也是基于这样大的背景，在金融手段、财税手段等国家手段要出台的前提下，采取了有效的、积极的、迅速起到作用的手段。”

　　颇为相似的是，广州去年也曾出台四大措施平抑房价：首先是出让用地大增3.6倍；其次是抵债土地“开闸上市”；接着加紧“收回”增加储备，撤销了41个开发区共计土地18063公顷，使房地产开发土地储备得到大幅增加；最后，土地年租制发生“变数”，由于土地年租制是通过每年交付一定的“租金”来实施，而不是一定要70年“一次缴清”，此举大大减少了房产商用于“购买”土地(使用权)的成本开支，也有助于“拉低”广州地价。

　　在广州市国土房管局公布的信息中我们可以看到，广州楼市4月份的供应量明显减少，其中老八区的供应量更比上年同期减少了4成以上。今年1到3月，广州市的房屋售价比去年同期上涨4.8%，二手房售价比上年同期上涨0.2%，首季房价涨幅居全国35个大中城市的第23位。