“集体土地”、“农转非”和“协议出让”

　　一方面是土地和耕地资源的极度短缺，一方面现有土地闲置和圈占等浪费严重。这种反差到底说明了什么？

　　浙江大学经济学院教授姚先国认为，政府垄断是造成供地紧张和土地浪费的根源。“如果土地资源能够实现市场化配置，就不会在浙江看到‘花园式工厂’，更不会有土地的闲置和浪费。”

　　中国的土地一般分为两类，一是国有土地，一是农民集体所有的土地。农民集体所有的土地只能用于农业用途，如果转为工业用地，必须先征为国有。这就是所谓土地“农转非”，政府称之为“征地”。

　　在征地的过程中，政府是惟一的“征用”者。农民必须把土地交给政府，别无选择，得到的只是最高不超过土地年产值30倍的“征地补偿”。这不是一个农民集体与政府的平等交易过程，而是“买家惟一，出价已定”的交易。

　　农村土地被征用为国有土地后，按照用途可分为两类，一是商业经营用地，二是非经营性用地。依照现行《土地管理法》，商业、服务、金融、旅游等建设用地，属于商业经营用地，实行“招标、拍卖或挂牌出让”(简称“招拍挂”)；工业、仓储、交通等属于非经营性用地，目前实行“协议出让”。

　　一般认为，通过竞争性的“招拍挂”出让土地，由于买家有充分的竞争，出让价可反映该宗土地的真实价值，而“协议出让”，则是政府供地，企业用地。这实质上是政府为发展经济而优惠供地。

　　这种土地价格双轨制的形成，有其历史原因。改革开放前，土地是国有的，企业也是国有的。工业建设不仅是企业的经营行为，也是实现国家现代化的手段，因此工业建设实行向国有企业无偿划拨土地。改革开放后，私营经济逐渐发展，在政府眼中，私营企业“非我族类”，不能无偿供地。但政府为实现工业化，不能不向私营企业“协议出让”工业用地。于是土地开始有了“市场价格”。

　　如此看来，私营企业实际上也替国家分担了工业化的责任，国家的报酬就是低价供给土地。这造成现行土地有两种价格：一是市场价格，即“招、拍、挂”价；一是计划价格，即无偿划拨或“协议出让”价。

　　在高度集权的政治体制下，国有土地名义上属国家所有，其实是地方各级政府所有。由于经营性用地必须实行“招拍挂”，地方领导真正享有支配权的是工业建设用地。在工业建设用地上，地方政府作为国有土地产权的代理人，是惟一的卖家。虽说工业建设用地也有基准地价，但由于自由裁量权在政府手里，地方领导尽可以低价出让，甚至“零地价招商”。

　　在经济发达的浙江，工业建设用地，即政府对企业用地的“协议出让”总量相当高。从供给的环节看，政府征地是行政性行为而非市场行为；从需求的环节看，政府“协议出让”土地也非真正意义上的市场行为，只有“招拍挂”才算是真正的市场交易。正因为如此，浙江大学经济学院院长姚先国把浙江的土地交易称为“四分之一的市场化”。

　　一宗土地，三种价格

　　在浙江，土地是最紧缺的资源，同时也是政府最有意愿掌控的要素。地方政府之所以积极控制土地，也是事出有因。

　　道理实际上很简单：在“农地转非”、“协议出让”和“招拍挂”之间，有着巨大的利润空间。正是其中蕴含的利润，使得土地转用涉及的方方面面——除了失地农民——趋之若鹜。

　　首先，土地从农用转为非农用地，政府拥有绝对的权力。现行《土地管理法》规定，征用农民的土地，最高按农用地年平均产值的30倍补偿。而具体究竟补偿多少，则完全取决于政府有关部门。在大多数情况下，一般都是尽量压低对农民的征地补偿价格。

　　再如建设用地的“协议出让”，名义上是政府和用地企业协议确定地价，其实也大多是政府定价。在义乌，2004年开发区整顿前，连街道办事处、乡镇政府甚至村委会就可确定土地出让给谁、出让价格多少。现在权力已经上收到市政府，由市政府统一规划供应。

　　于是，同一宗土地可能有三种价格——农地征用价；工业用地价格；商业用地价格。

　　记者在温州采访时，经常看有农民打着“铲除腐败，还我土地”的横幅在一些政府部门前集聚。有村民反映，1995年年底，为修建温州瓯江二桥高速公路，龙湾区状元桥镇七个村有600多亩稻田被征用，每亩只补偿农民2.7万元，农民拿到手的只有1万元。

　　或许，状元镇状元桥村农民王森林更能体验其中的不公平。2002年初，温州市政府征用该村临近高速公路的39.2亩农田，平均每亩补偿3.9万元。这块地后被“协议出让”给一个称作“大森鞋业”的制鞋厂。据了解，由于大森鞋厂属于工业项目，当初协议出让时，每亩只有不到20万，现已翻了了十几倍。状元镇政府城建办公室一位主任告诉记者：“这块地现在每亩值200万元。”

　　同样一块土地，仅仅换了主人和用途，价格就有天壤之别。农用地征用，每亩2.7万元；而建造工业厂房，升至20万元；可是真实的市场价却在200万元。

　　杭州市也上演着同样的故事。一般来说，工业用地的基准价格只有商业用地的四分之一，而实际出让价格，工业用地只有同类地段的商业用地的五分之一到十分之一，甚至更低。

　　“经营城市”

　　同一宗土地的三种价格都不是市场形成的，都需要政府参与才能定价，政府也顺理成章地享有和支配这三个价格之间的差价。曾有地方官美其名曰“经营城市”。

　　浙江很多县市政府的年度投资，远远超过其当年财政收入，其中的大批资金何来？玄机当在其间。

　　一个典型的例证是，义乌市2004年财政收入28亿元，但是光铁路改线扩建工程一项就需70多亿元。2003年10月全面开工的“小商品城”二期工程，总投资就高达30亿元。义乌市发展计划局副局长龚英祥对《财经》说：“出让土地占财政收入的比例相当高，政府当然不能放开土地。”

　　在温州，全市2004年财政收入182.4亿元，而全市国有单位的固定资产投资高达160亿元。

　　随着城市化进程的加快，土地作为最主要的资源和要素，越来越受到各级政府的青睐。地方政府通过低价征用农民的农用地，通过土地的“农转非”，垄断大量的土地资源，放入政府“土地储备中心”，集中转让“国有土地使用权”。地方政府出让一块土地，就一次性收取50年到70年的土地收益，对农民的补偿每亩只有数千元到几万元不等。

　　巨大的级差收益成为地方财政的重要收入来源，有的地方土地出让金占财政收入的比重甚至高达60%以上。

　　温州市土地储备中心成立于1999年6月。副主任汪筱芳告诉《财经》，当初成立土地储备中心的初衷就是“经营城市”。据汪介绍，到2004年底，市土地储备中心累计收回各类土地6492亩，共出让、划拨、调拨3690亩。土地储备中心通过“低买高卖”为市财政赚取20多亿元。另外，温州市土地储备中心还通过抵押国有土地向国家开发银行贷款16亿元，用于“经营城市”。

　　“经营城市”的另一个表现是，土地变成政府主导经济发展的“指挥棒”。

　　前些年，在全国范围内，各种形式和名目的开发区一度泛滥成灾。浙江也不例外。浙江省统计局一位处长告诉记者：“浙江过去是乡乡办区，村村办园，全省最多时有800多个工业园区，位居全国第二。”

　　浙江省统计局一位不愿透露姓名的处长对记者介绍说，仅浙江省省直部门就有七八个部门有权批开发区。如省发改委批经济开发区，省经贸委批工业园区，省乡镇企业局批乡镇工业园区，省科委批高新技术园区，省农委批农业示范园区，连信息产业厅也可以批信息产业园区。诸如此类，不一而足。一位基层干部对记者说，“为招商引资，浙江各地制定了很多不切实际的优惠政策，比如‘零地价’招商、税收优惠等，为此付出了沉重的代价。”

　　现实中，许多地方党政领导用自己掌握的土地资源和银行信贷资源来“经营城市”，按照自己制定的“产业规划”发展“支柱产业”，按照“重点扶持企业”名单“扶大、扶优、扶强”，造成企业的不公平竞争，也造成了政府和企业之间关系的异化。

　　一块土地，如果被规划为“基本农田”，那就只能是按照农业产值定价，即使转为建设用地，也只按“农地征用价”补偿；如果规划是工业建设用地，那就“协议出让”。如果被规划为商业经营用地，那就实行“招拍挂”出让。

　　接下来的产业规划，问题就更为复杂了。政府制定了产业政策和产业规划，发布“产业目录”，通过认定“重点扶持企业”，可以对政府认为的高新技术、高附加值、外向型、低污染的企业优先供地。相应地，对其他企业则限制或禁止供地。

　　政府掌握了规划权，也就掌握了对土地要素的行政配置权。政府可以根据自己的各种政治经济目的，对不同企业予以倾斜。结果往往是大型企业很容易拿到土地，处于发展期的中小企业却得不到政府应有的支持。“政府可能倾向于认为，自己比任何力量都更清楚公共利益所在，更清楚哪些项目应鼓励，哪些项目应限制。显然，这并非事实。”中国社会科学院工业经济研究所副研究员曹建海对此评论说。

　　浙江大学经济学院院长姚先国对这个现象深为忧虑。他分析说，政府垄断造成要素市场，扭曲了价格机制，事实上政府就创造出来了一块“租金”——与政府有着紧密关系的企业就能拿到便宜的土地，企业必定会设法来占有这块租金，金钱和权力的交换就自然而然地发生了。

　　中央财经领导小组办公室副主任陈锡文曾就此普遍的现象提出尖锐批评：“什么经营城市，其实不就是经营农民的那块土地吗？”