6公共利益要明确界定

　　【草案规定】第四十九条：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定予以补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

　　【意见】应当对“公共利益”进行明确界定。同时，征收征用集体、私人不动产或者动产，涉及面广、影响较大，属于本行政区域的重大事项，在征收征用前应由同级人大或常委会作出决定，以防止政府滥用征收征用制度，切实保护集体和私人财产权。征收征用集体或者私人财产给予“合理补偿”，标准不明确，容易导致不公平，不利于保护被征收征用人的合法权益。建议确立实际损失补偿原则，并引入价格评估机制，由独立的中介机构对被征收征用财产按市场价格进行评估，以确定被征收征用人的实际损失。

　　7要保护少数人权益

　　【草案规定】第六十四条：村民会议通过的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。

　　第八十一条：业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　【意见】实践中，村民代表会议的决定可能会侵害集体成员的合法权益，建议将“村民会议通过的决定”修改为“村民会议或者村民代表会议通过的决定”。同时，业主会议或者业主委员会的决定也可能侵害业主的权益，建议参照草案第六十四条的规定，增加业主的救济途径。

　　8明确绿地、车库等归属

　　【草案规定】第七十六条：建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，除建筑单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　【意见】绿地并非都属于业主共有，有的属于业主专有，如建筑物一楼外的部分绿地，可能已由个别业主在购买房屋时一并买入，属于其专有部分。建议草案增加相应规定。对地下车库的归属问题，争议较多，建议草案明确规定。目前，很多小区都建有防空地下室，但草案没有明确规定防空地下室的归属，容易引发争议，不利于防空地下室的使用和管理。

　　9降低门槛保护业主

　　【草案规定】第七十八条、第七十九条：(业主共同决定的重大事项)须经专有部分占建筑物总面积二分之一(或三分之二)以上的业主且占总人数二分之一(或三分之二)以上的业主同意。

　　【意见】该规定有利于保障全体业主的共同权益。但很多意见认为，该规定缺乏可操作性。若据此规定，决定事项的程序可能难以启动，最终达不到真正保护业主的目的。建议适当降低上述比例。

　　10建筑物业主专有部分所占比例应明确

　　【草案规定】第八十三条：建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分所占比例确定。

　　【意见】对各共有人的份额，国外相关立法有的规定，以专有部分与整个建筑物价值之比率来计算，有的规定以专有部分的室内面积与整个建筑物面积的比例计算。草案规定的“专有部分所占比例”是指占整个建筑物价值的比例还是整个建筑物的面积的比例，不够明确，建议参照上述法例进一步细化。