“温州人的钱就像水流一样，哪里利润高就往哪里汇聚、流动。”

　　而方兴未艾的河南尤其是郑州的楼市无疑是资金的选择之一2006年1月中旬，郑州市副市长孙新雷说：“全国所有地方的房价涨幅在回落，唯独郑州在上升。”

　　“2005年，我还在上海的公司里打工，现在却当上了房东兼老板。”26岁的温州永嘉人林飞(化名)告诉记者。

　　两年前，林飞在父母的资助下在上海买了一处房产，2005年初，林飞在上海的原工作单位辞职后，又卖掉了上海的房子来到郑州，买下了郑州二七区德化街旁的三套商住两用楼房和一个商铺。

　　“现在房子交付了，商铺我用来做生意，商住楼已经全部租出去，租金抵得上每个月银行的按揭之后还有盈余。”据悉，林飞的那处商住楼的均价已从2005年初的3300元/平方米涨到了现在的4000元/平方米，现房已被抢购一空，而且租金还呈上涨趋势。

　　人生轨迹转变的背后

　　郑州商业地产良好的上升趋势促使林飞改变了人生轨迹，他只是6万在郑州的温州籍人中的普通一员。郑州温州商会林会长介绍，在郑州的温州商户约1.5万户,经营服装、皮革、电器、房地产等行业，年营业额约120亿元。

　　如果放眼整个河南，温州人的人数为11万。他们有些已在河南生活20年以上，成为当地不可或缺的商业因子。在河南全省各地，包括某些县和县级市，都成立有温州商会。通过商会荫蔽下的信息沟通，他们的资本又有机地联系在一起，俗称“温州财团”。

　　“今年，温州商会的会员在河南总的投资将达到100亿元，”日前，郑州温州商会林会长首先对河南本地媒体称，“资金主要投向郑州黄河平商场改造、漯河温州商贸城、新乡温州商贸城等10多个大的项目。同时，还将继续扩大在服装、物流、皮草等领域的投资。”

　　“100亿元只是大致估计的数据，商会具体的统计还没有出来，可以肯定的是，这些投资绝大部分都指向了地产尤其是商业地产。”郑州温州商会黄副会长昨日告诉记者。

　　“100亿元的投资很有可能是有水分的，可能有几十个亿的前期启动资金，然后加上银行贷款等其他融资方式进行逐步滚动发展。”一位温州商会的内部人士说，“比如漯河的商贸城一期现在已经建成，那么将来二期、三期的投入资金也计算在这100亿元之内了。”

　　据悉，漯河温州商贸城一期的总投资为1.2亿元，总建筑面积3.7万平方米，是一个有1200多个经营铺位的中档商场。

　　自2004年起，温州炒房团挺进郑州，给郑州地产业内带来了不小的冲击，而这次有关100亿元投资的说法，不啻于一场“地震”。

　　郑州商业地产中的温商背影

　　“温州人的钱就像水流一样，哪里利润高就往哪里汇聚、流动。”林飞告诉记者，他还会动员他的堂弟来郑州买房子。

　　温州家族亲缘的脉络构成了一幅复杂的资金流动图谱。这些资金遍布全国，但是根在温州。

　　据温州银监分局对103家温州重点企业营运资金情况分析显示，除银行贷款外，投资土地、控股和其他经营约占26%。若按照目前温州拥有的民间资本1500亿元计算(温州银监分局发布的最新数据)，则有390多亿元资金直接在外地使用。

　　而方兴未艾的河南尤其是郑州的楼市无疑是资金的选择之一。

　　2006年1月中旬，在郑州市政府举办的一次招待酒会上，郑州市副市长孙新雷就曾告诉记者：“全国所有地方的房价涨幅在回落，唯独郑州在上升。”

　　2006年1月18日，郑州市政府召开的新闻发布会通报：“2005年郑州市市区商品房销售均价2966元/平方米，同比上涨12.4%。2005年郑州市的商品房价格涨幅仍低于全市人均可支配收入的增长幅度，所以，2005年郑州房价的涨幅总体表现为‘健康’上涨。”

　　中部战略和城市化进程是郑州楼市迅速发展的根本保证。郑州的最大资源在于核心的地理位置和河南1亿的人口，楼市的源动力在于中部战略的实施和城市化进程。

　　“2006年，河南房地产业会呈现出新的发展特点。”河南建业集团董事长胡葆森告诉记者，“首先，河南房地产业在新的一年会更加平稳、理性、健康。其次，开发规模的整体优势会继续呈现。”

　　随着地产的热力，商业地产也持续升温。2005年，被业内人士称为中原商业地产元年，2005年底,郑州市统计局固定资产投资处发布前三季度郑州房地产市场运行态势报告显示，地产投资在整个房地产开发投资中的比例达到13.8%。其中总投资逾15亿元的“大上海城”、由宇通不动产(河南)有限公司开发的“百年德化”、建筑面积60万平方米的天荣建材港、总占地面积525亩的“元通纺织城”等一系列商业地产项目的落户，改变着郑州商业格局。

　　2005年7月，郑州大上海城商业步行街开盘。项目开发商之一的郑州长江置业副总经理王莉芳告诉记者：“开盘后的第二个月，就有上百名从温州当地赶来的投资客到营销中心实地考察，之后又来了两批。”

　　目前，众多温州投资客已将目光从住宅项目转移到了商业地产项目，因为后者的回报率相对来说，比较高一些，而且比较稳定。而其中，他们又对市中心的商业地产项目情有独钟。

　　2006年，综合商业投资指数优良、地理位置优越的商业地产成了抢手的“香饽饽”。

　　河南省商业经济研究所的一项调查显示，七成人看好商业地产，整个郑州市商业市场的发展拥有良好的信心条件，在2005年,在郑州有过商铺投资的被调查者占到了41%。

　　商业地产未来之辩

　　一位地产业内人士分析，以郑州为中心，以南京、武汉、合肥为边际线的市场圈中，人口为5亿。作为一个如此巨大的市场网点建设的承担者，郑州商业地产投资应从长远计议。

　　所以在盛世繁华之下，仍不免有一些冷静的思考。

　　郑州清华园房地产开发有限公司常务副总丁璜说：“现在有些商铺售价动辄几万元一平方米，并且承诺年返利10%甚至15%，这实际上违背了商业的规律。”

　　丁璜告诉记者，商业地产投资回报周期一般为12.5年，以现有租金标准乘以12.5年，应该就是商铺的实际价格。按照这个逻辑推算，承租商家每平方米的月租要高达几百元，这个价格实在太高了，超出了市场预期。

　　中国商业协会秘书长王永平考察了郑州商铺后认为，郑州商铺售价偏高。他对比了上海、郑州两地商铺的售价，发现郑州的一些商铺已接近上海商铺的价格。“这是不可想象的，也是很不正常的。”王永平对媒体表示，高额的商铺售价意味着商铺价值的严重透支，这就意味着没有升值空间，没有升值空间的商业地产注定只有死路一条。

　　河南省商业经济研究所副所长张进才向记者引述了由商务部、央行和国务院法制办共同撰写的《全国商业地产运行报告》，报告显示，目前国内的商业与商业地产的发展存在明显的错位，国内商业的发展增速在10%左右，而商业地产的增速超过了20%。

　　“现在有很多商业地产是‘盲人骑瞎马’，”张进才对记者说，“由于商业地产的利润偏高，导致不少投资者争相进入，从而导致开发总量的快速上涨，以及销售价格的一路攀升。”

　　张进才认为，地产商受利益驱使在商业地产运作中产生的一些负面的东西，需要高度关注。“2006年上半年可能是多事之秋，一些问题将会暴露出来。”

　　来源：第一财经日报 发布日期：2006-02-10