摊开的“大饼”面临“煎糊”危机

　　有专家指出，这种依靠卖地生财的“经营城市”模式存在巨大的金融风险和政策风险。各地大规模的城市基础设施投资，主要资金都是来自以土地为抵押品的贷款，城市基础设施投资对金融的过度依赖加大了政府的财政风险。而且这些政府背景的贷款很容易受到宏观政策影响，发生大的波动。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，在宏观经济和房地产上升周期中，政府主导的“土地经营”模式可以形成“正反馈”——地价促进房价，房价拉动地价，形成多赢局面，推动房地产市场过热；但是在下降周期中，同样会形成负反馈——基础设施配套制约房地产开发，房地产萧条限制政府配套能力，形成楼盘烂尾、区域停滞、资产缩水、不良贷款增加等多输结局，会进一步加剧房地产和经济周期的波动幅度。

　　从过去四五年的经验可以看出，在房地产市场看好，地价稳步上涨的情况下，土地很容易受到企业的争抢而拉升价格，政府可以获得大笔的财政收入，城市建设所需的资金可以通过土地出让收入归还银行贷款。“卖地生财”的“经营城市”模式所隐含的问题在红火局面下是显示不出来的。但是在最近一二年的宏观调控下，该模式有可能引发的危机正在隐约出现。

　　国务院发展研究中心的调查指出，浙江全省县以上政府财政债务已高达800亿元。在宏观调控缩紧土地和信贷阀门后，浙江不少城市的土地出让金收入急剧萎缩，在有些地方，已经出现经营性用地招拍挂低于底价，政府土地出让收入剧减的严峻局面。土地出让收入不足归还贷款时，应由政府财政兜底。但这些地区的政府贷款已超过了地方财政收入。

　　据戴德梁行统计，目前长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，仅2002年长三角房地产市场销售面积就达5022.91万平方米，约占全国份额的25%左右，而且随着近些年该区域房地产业的迅速发展，估计这一比重可能会继续攀升到1/3。这一带的地方经济高度依赖于城市扩张效应，地方政府已经从财政收入、银行贷款等各方面深陷于房地产迷局。

　　已经摊开的城市“大饼”缺少了后续供应的“面粉”，就将面临“煎糊”的危机。目前，有的地方不少在建的“新城区”等基础设施项目投资资金吃紧，如果房地产市场继续冷清，这些风险就会成为经济萎缩的导火索。

　　中央与地方都要调整

　　贾生华说，通过这次宏观调控，有关方面应彻底反思房地产业和房地产市场的特殊性，从制度上建立房地产业长期平稳发展的基础环境，不要再停留在头痛医头、脚痛医脚的水平上。

　　据记者了解，在有些发达国家，有一种不卖地的“经营城市”制度，最基层的市政府完全靠不动产税，根据每一年财政支出的亏损和盈利，由当地市政府向议会报告，同时根据市场的变化，对不同区域内的不动产进行评估，根据最新的市场价值进行调整，确定不动产税的比例，用于维护城市的正常运转，包括公交、绿化养护、道路维护等。

　　这笔钱就是政府对当地社区建设，包括各种基础设施配套建设的最大财源。由于政府对配套基础设施投入资金进行了建设，该区域的不动产升值了，政府可以抽取的不动产税也随之增加，由此形成良性循环。

　　国务院发展研究中心蒋省三、刘守英等专家提出建议，可以尝试创立土地财产税，将现行的各种土地税费合并为三个税种：土地占用税、土地保有税和土地交易税，全部留给地方享用，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期而有保障的税收。

　　不少专家认为，在我国，从根本上使“经营城市”走出卖地生财的模式，一方面有赖于财政体制在事权与财权相一致原则上进一步深化改革；另一方面，必须从制度上打破政府垄断土地一级市场的格局，改变地方政府作为建设用地的“地主”和土地经营者的角色，变“投资性政府”为“服务性政府”，地方政府不作为城市投资的主导者，而是作为公共服务的提供者，形成多元化的城市公共投资机制，才能真正提升城市“经营”的境界。