出租户占一半

　　物管费太难收

　　发言人：下沙某楼盘物管负责人 交付时间：两年半

　　我们小区的入住率还可以，大约有70%以上，但麻烦的是，这其中有一半以上都是租出去的房子。其实，在管理这个小区之前，我就知道，出租户的物管费不太好收，我们之前管理的小区就是这样的例子。不过因为之前那个小区出租户的数量比较少，只有一二十户，相对来说还好一点。

　　但是，下沙这个楼盘，因为当初销售的时候，不少人都是图便宜才买下的。作为杭州东部的新城，下沙经过近10年的开发建设，交通等基础设施配套相对其他区块较为成熟。但作为一个居住新区，各项生活配套还不是很齐全，也因此，当初在我们小区买了房子的很多在主城工作的业主依然选择了住在主城区，把下沙的房子出租。因为下沙学校、公司多，所以房子还比较容易出租的。

　　可能是因为大家以往出租房屋的时候，都没有缴物管费的概念，所以现在的小区房东在出租房子的时候，也很少会跟租房者谈及物管费的问题。这就给我们工作造成了困扰：上门收物管费的时候，房客说是房东的事，可房东又推到房客头上，两边互相推诿。我印象比较深的一次，足足催了将近一个月才收到了200多元的物管费。

　　其实我们小区的收费已经很低了，高层带电梯的物管费也才0.9元/平方米。有不少业主，房子交付到现在，一毛钱物业管理费都没有交过！

　　在平时的管理过程中，我发现这其实并不是钱多钱少的问题，关键还是业主的意识问题。没来住的业主，觉得自己没住，凭什么要交物管费；租来住的房客呢，反正房子不是自己的，能省则省。

　　想法子聚人气

　　破解收费难题

　　发言人：城南?某楼盘物管负责人 交付时间：一年多

　　几乎所有的楼盘，只要一交付，整个物管团队的管理班子就全要到位，包括保洁、保卫、工程、绿化等等工作都要开展起来，无论小区的入住率高与低。根据相关规定，不来住的业主交的物管费是全额的70%。所以，从进驻开始，我们的目标就很明确：吸引业主来居住。

　　我们小区的地段，其实还算不错的，但是因为附近的小配套比较差，缺少一些中档的消费场所，所以有不少业主都没有打定主意来住。为了鼓励业主们尽快入住，从我们进驻开始，就联合开发商做了很多工作。除了一定时间内入住，免物管费的优惠措施，我们还根据业主的要求，不断丰富小区的绿化，同时针对业主担心的安全隐患问题，对部分围墙做了加固，并加强了安防、报警系统的安装和小区的保卫工作。

　　商业设施是培育人气很重要的手段，所以商业氛围的营造也是我们一个很大的工作。在小区交付没多久，我们就引进了特色咖啡馆、足浴健身、饭店美食等商业配套，还多次邀请业主来参加小区活动，感受小区一天天浓厚的生活氛围。

　　新小区交付后，装修是业主很重要的一项工作，所以我们把业主服务的重心也放在了这个方面。我们的这些努力，让一些原来只想投资的购房者也改变了想法，一部分选择自己住了，另一部分人的房子也出租给了不少外企的高管。交付一年多，我们小区的入住率从原来的零星几户，到现在已一半以上了。而伴随着这个改变，物业管理费也好收多了。毕竟业主是自己来住的，小区氛围就不一样了。