“我的房子是前年交付的，但直到最近才装修，现在物业公司要求我交100%的物管费，是不是没道理啊？”业主陈先生告诉记者，他查阅了有关文件，其中“尚未居住的物业，管理费按照70%收取”。他认为，房子正在装修就是还没有入住，怎么可以收100%的物管费。

　　陈先生所说的有关文件，其实就是《杭州市物业管理条例》，按照该条例第四十六条的规定：建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。

　　如此说来，陈先生被要求按照100%的标准交纳物管费确实如他所说“没道理”，但是记者采访后却发现，在怎样判定是否“居住”这个问题上各方存在很多争议。

　　物业：交房第二年起物管费就不打折

　　《杭州市物业管理条例》第四十六条是以业主或使用人是否已经“居住”作为物管费收取比例的标准，但对“入住”标准的认定，业主和物管公司的看法却不一样。

　　作为业主，陈先生的观点很有代表性，他把是否已经搬进新房居住看作“入住”的标准。所以他觉得新房子明明还在装修，怎么可以算是“居住”，并要求他按照100%的标准交纳物管费呢？

　　记者随后咨询了杭州市房管局相关负责人，对方表示：“即使房子已经装修完毕，只要业主或使用人没有入住就仍然算是空置房，按应收标准的70%收取物业管理服务费。”而且，目前空置期并没有时间限制，也就是说即使空置十年二十年，只要一直没有人入住，原则上都应该按应收标准的70%收取物管费。

　　这么看来，业主与物业主管部门都把是否实际居住作为“入住”的标准。但记者采访了杭州几家较具规模的物业管理公司，他们的普遍看法是：以业主到小区物业管理处办理装修登记，作为业主入住的开始。但是也有物业管理公司负责人表示，很多时候业主是否入住还根据物管人员的观察，因为“有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该100%的交纳物管费”。

　　虽然业主、物业公司、物业主管部门对“入住”的标准不尽相同，但杭州多数小区在收取物管费时的做法却很类似。

　　“交房第一年按100%的比例收取物管费，但是如果这一年业主确实没有入住的可以返还其中的30%到下一年的物管费中。但从第二年开始，不管有没有在装修，有没有入住，都要按100%收取了。”采访中，杭州某物业公司负责人表示，目前，杭州多数住宅小区是按这种方式收取物管费的。

　　“这种方式很常见，也有小区直接按100%收，并不返还。”一位不愿意透露姓名的物业主管部门工作人员表示，这也不仅仅是物业公司的问题，因为“空置房确实比较难界定”。而另一方面，杭州精装修房房源逐渐增加，物业公司也很难以是否进行装修来判断入住与否，索性一律按100%收取物管费。

　　业主：管理条例三样说法，究竟怎么算

　　采访中，记者听到了各种各样的说法，有的认为杭州市既然有明确标准就应该按规定办，有的认为物业公司现行的做法很合理。而在查询相关资料的时候，我们发现确实很难指责物业公司的做法，因为国家、省和杭州的物业管理条例中，对物业管理服务费的表述和收费规定差异很大。

　　除了前文所述《杭州市物业管理条例》第四十六条的规定外，国务院《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”条例中没有明确物业出售后，业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。

　　而在《浙江省物业管理条例》第三十四条的表述为：“业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。”与国家条例相似，其中也没有说明业主入住前后物管费的收取比例是否可以有调整。

　　律师：物管合同说了算，业主要留心

　　国家、省的相关规定虽然不是十分详细，但都有“服从物业服务合同约定”的说法。而据了解，杭州很多楼盘在交付时物业公司与业主签订的物业服务合同中有诸如“第一年物业管理服务费按应收标准的70%收取，第二年开始按100%收取”的表述。也就是说，问题已经变成了，业主在交纳物管费的时候该服从合同约定还是服从《杭州市物业管理条例》。

　　“如果有合同约定，应该按照合同交纳。”浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟表示，在没有签订物业管理服务合同的情况下，业主可以遵照《杭州市物业管理条例》规定执行。

　　据了解，目前《前期物业管理服务合同》大多使用规范文本，不过合同条款内容并非不可更改，但事实上，业主在收房时很多都不会注意自己所签订的物管合同里到底写了点什么。所以，业主在签订物管合同时一定要仔细阅读其中内容，对有疑义的条款及时向开发商或物业公司提出，协商更改，以免事到临头才后悔。

　　有话大家说——

　　地下室(网友)：如果未居住的物业按照应收标准的70%收取物管费，明显就是空置房的业主侵犯了已经入住的业主的利益。因为物管费其实是公共性质的，用于公共部位、共用区域的维修、保养和巡查，这些都不会因为个别业主没有入住而减少开支。

　　住在四楼(网友)：我觉得入住前按照70%的比例交纳物管费很合理啊，已经入住的人可以每天逛小区花园、使用健身器材，而我没有入住就不会天天制造垃圾，也不会使用电梯，所以已经入住的人他们对小区配套设施的使用肯定比我们要多，我们少交点物业管理费也很应该。

　　阿伟(业主)：公说公有理，婆说婆有理，我也不知道哪边对，不过既然省、市的说法都不统一，以后肯定还会有争议，我觉得不如省里或者市里再出个补充说明，把这个问题搞搞清楚，这样无论是我们业主还是物业公司都有依据。

　　金先生(业内人士)：我比较支持从装修开始就应该按照100%的比例交纳物管费，因为装修的时候对建筑的损耗是最厉害的，有时候装修完成后，单元楼道都要重新粉刷，而且建筑垃圾的清运等等都需要一定的费用，所以装修开始其实就应该算是入住了。