在昔日楼市疯狂行情下抢下的宝贝房如今有一些已成了“烫手山芋”，是捂着还是抛售成了很多人的心头之难——

　　套牢——这个原本用于形容股市无情的词，近几年越来越多地出现在了投资一度旺盛的楼市。经过了几轮宏观调控，对一部分投资客来说，曾经被疯抢来的宝贝房如今却成了烫手的山芋。

　　房地产不像股票变现快，一旦处于“套牢”的境地，想要抛售就比较困难。那么，当初投资了几十万元甚至几百万元的房产该怎么来盘活呢？据报道，近期上海已出现了首家以盘活房子为业务对象的房屋理财公司。杭州房产投资客该怎么盘活手中的房屋让其不成为“死钱”？

　　被套房源主要是哪些

　　据本报记者调查，自2003年以来，杭州主城以外周边地区的挂牌房源中，有近70%仍待字闺中，租售两难成为大部分套牢房源的特点。被套牢房源大致可分为三种情况：

　　1.远郊房产

　　第一类被套牢房源主要分布在远郊地区，如瓶窑、崇贤、良渚、乔司等距离杭州市中心较远的区域，有些甚至超出了杭州市区的范围。尽管价格相对较低，但这一优势却始终抵不过居住的现实性。以海宁的星星港湾为例，截至目前仅中原地产一家公司的挂牌量就超过了百套，挂牌单价最低的一套为2717元/平方米，但至今尚无成交记录，被套牢两年以上的业主比比皆是。

　　从这部分业主来看，当初基本是属于冲动型消费群体，在当时火爆的行情下，受开盘价格低吸引而盲目下单。

　　2.新区域房产

　　第二类被套牢房源虽然在地段上要优于第一类房源，但商业配套及交通配套欠成熟成为难以脱手的主要原因，如闲林区块、滨江区块、下沙区块等等。一方面生活设施的缺失导致区域内人气难以提升，而人气较低又从某种程度上制约了区域发展的速度，造成了需求者认同度不高、房源消化缓慢的结果；另一方面，周边区域土地供应相对充裕，商品房层出不穷房源，而类似的二手房源又云集，区域内同质房源竞争激烈。

　　从业主购入时的心态来看，这些被套牢房源并非都是用来投资的，其中很大一部分是作为自住房源购入，但欠成熟的配套却使得入住时间被无限期搁置，从而造成房源拥堵，难以消化。以闲林区块、老余杭区块为例，近几年内挂牌的次新房源仅我爱我家一家中介就有800多套，成功出售、出租房源仅占17.5%，消费者认同仍需一定时间。

　　3.普通小区里的大户型房源

　　地段、地段还是地段，这句房产界的经典台词，对这第三类被套牢房源却是无能为力。与前两类房源相比，这部分房源显然有着地段上的优势，但还是被套牢了。

　　这类房源主要为市区内总价高但楼盘档次不高的大户型(面积在120平方米以上、总价超过100万元)，以城西为例，1995年左右建造的一批普通二手房中就不乏这样的先例，如物华小区、金海公寓、紫金小区等，同一楼盘中六七十平方米的中小户型可以说供不应求，但面积在120平方米以上的大户型就面临被套牢的尴尬。如城西的湖畔莲花港，100平方米左右的房源成交均价在9500元/平方米左右，而160平方米以上的房源8500元/平方米也无人问津。

　　由于面积过大，使得它的总价超越了普通消费者的承受范围，而在高端需求者的眼，楼盘档次却又不够升，难以满足客户需求。

　　怎么盘活手中房产

　　1.建议一：长痛不如短痛——割肉出让

　　适宜群体：所在区域5年内不会有太大变化，价格上升缺乏依据

　　对任何人来说，割肉都是一个残忍的词，是万般无奈的选择。而就目前楼市当中一部分被套牢的业主来说(如前面所提到的第一类)，恐怕这是解脱的唯一办法，尤其是对那些有资金压力的投资者而言。中原地产品牌部总监王慧认为，如果价格上涨乏力，所在区域5年之内也无大的规划配套，无法从根本上拉近与市区距离的远郊房源，割肉可以说是短痛替代长痛的一种明智做法，毕竟利息成本与日俱增。

　　而针对市区内上涨空间有限又难卖的大户型，所谓的割肉其实只是少赚一些。因为这类业主原本购入的价格如今看来都可以用“便宜”来形容。如果一味地绷住价格不放只能是浪费时间。

　　实例：去年的这个时候，何先生还在为自己那套近200平方米的闲林房子被套牢而郁闷不已。再也承受不了资金压力的他在去年6月最终做出了割肉的决定，将房子低价出售。出售后将买房款全部投资基金，半年时间就达到了80%的回报率。

　　2.建议二：

　　地铁房源可期待——按揭抵押

　　适宜群体：规划地铁沿线房源

　　几十万元的资金在楼市中被套牢，等于丧失了很多投资机会。这对于投资者来说，痛苦莫过于此。而随着金融业的发展，贷款品种的多样化，将房产抵押或加按揭，所得资金转投其他行业中去获取一定收益不失为一种办法。

　　据建设银行宝石支行个人金融部科长钟翔介绍，近段时间，他们就陆续接待了一些客户前来办理住房抵押贷款，房子大多位于滨江，抵押期限多为短期，以一两年居多。

　　建设银行杭州某支行的理财中心主任认为，对于采用抵押房子以盘活资产的客户，建议尽量选择低年限贷款以享受低利率，杭州住房抵押贷款半年以内利率为5.67%，6个月到一年为6.39%。假如客户在其它行业的投资回报率大于10%，可以考虑选择低押房产的方式，而且，一年以内的房产抵押贷款可以选择到期一次性还款，资金运用的自由度比按月还款大得多。

　　这种处理方式适用于比较有发展潜力的房源。对于这部分业主来说，如果房源所在区域的未来发展，在几年之内有可期待的因素，如地铁一号线的沿线房源从长期来看房价仍有上升空间，那么可采用这种方式。实例：拥有滨江彩虹城房子的李先生，对自己房子的未来始终充满了信心。但无奈近两年滨江的房产市场竞争太过激烈，而客户观望的气氛又比较浓，使得他这套价格不菲的房子始终无法脱手。

　　善于理财的李先生去年8月在朋友的点拨下，终于将压在房子里的一部分资金通过6个月时间抵押的方式重新盘活，转而将50万元的资金投入到其它行业中。

　　3.建议三：

　　待成熟之后再出手——租赁

　　适宜群体：针对近郊且有一定居住氛围的地区，如三墩、下沙、临平

　　转租是利空政策出台后卖家所采取的最常见的一种应对。卖方对后市还抱以乐观态度的话，租赁可以说是“暂避风头”的一种权宜之计。投资者待市况稍为稳定之后可以顺势出手，自住者待区域成熟后可自用。

　　但要想转租同样需要具备一定的条件，一方面是业主无大的资金压力。虽然租金可用于分担部分按揭费用，但如果处在无压力的环境当中，租赁价格的多少就显得随性许多，出租的难度也因此大大降低。另一方面，房源所在区域需要具备一定的人气。此外，根据房产中介人士的经验，房间内最好也进行一些简单的装修，这便拥有了成功出租的土壤。

　　实例：王先生在下沙香榭里花园拥有一套178平方的“豪宅”。由于交通配套跟不上，在市区工作的夫妻俩迟迟没有搬过去。去年年初，他们不得不在市区选择了一套两室的二手房，从此也开始了卖“下沙房子”的征途，但一年多仍未成交。今年3月，因为地铁1号线的尘埃落定，他们的思路改变了，因为这套地铁边的房子潜力不可限量，所以他们决定不卖转而出租。经过一番装修后，租给附近一家外企人员，租金每月3000元，刚好够还按揭，缓解了生活压力。