一份地价分析报告

　　地价如何影响房价

　　那么，是什么原因使得发展商们不惜重金争相入驻钱江新城板块？又为何有那么多的购房者看中了钱江新城的楼盘？

　　早报联合攻略机构关于钱江新城历年地价走势，以及对于房价影响的分析，也许比较能说明问题。

　　近年土地出让情况

　　关键词：用地稀缺

　　从2003—2007年钱江新城土地公开出让宗数分析，平均每年公开出让量为1至2宗。可见该区域可开发用地资源稀缺，一直没有大幅度的出让情况发生，同时应验物以稀为贵的道理，由于开发用地控制，造成区域房价提升。

　　从出让面积及规划建筑面积分析，2003年开始由于板块大力发展建设，出让面积总体量达到451亩，规划建筑面积为84.93万平方米，是近几年出让规模最大的一年。今年虽有149亩用地，但建筑面积仅有48.8万平方米。规划建筑面积呈现逐年递减之势，再次验证土地资源的缓步推出，对房价有一定的抬升作用。

　　楼面地价走势

　　关键词：涨势凶猛

　　从2003年成交的3宗地块楼面地价分析，分别为3980元/平方米、3850元/平方米、3866元/平方米，平均楼面价为3875元/平方米。在房产商们的一致看好，区域楼盘的开发成熟度与配套预期逐步实现的共同作用下，楼面价逐步攀升至今年11759元/平方米的高峰。短短4年增长203%。　

　　房产价格走势

　　关键词：稳步上扬

　　由于钱江新城开发楼盘较少，从工期推算2003年拿地的项目在2005年左右发售，2005年拿地项目在2006至2007年发售，以2005年至2007年销售均价作为结点对比分析。

　　2005年在售项目主要有水岸帝景公寓、林风花园等，区域价位在11176元/平方米左右。而2006年开始楼盘入市量增大，并开始出现金色海岸、东方润园等高端住宅拉动区域销售均价，同时区域内开始呈现中端、高端产品定位相对分化的格局。2006年相对于2005年价格激增45%左右，达到16287元/平方米。2007年延续2006年的顺势提价，并非主要由于外部刺激导致提升，上涨幅度为8%左右。

　　总结

　　由于土地对房价的影响并不会在短期内产生明显效应，但由于直接关系到开发成本的提升，地价的提升对房价底线产生抬高作用。以2年为跨度的时间段分析，从历年房价与土地的走势交叉对比分析，2003年取地的项目由于楼面地价相对低廉，入市价格与2005—2006年拿的项目入市价相差约5000元/平方米左右，可见排除区域成长、市场预期提升等外部因素，土地的区位价值和供应量控制与房价的走势关联度非常高。