买新房还是二手房？

　　摆在购房者林杰面前的，是一个两难的选择。

　　新房？规划超前、户型合理、环境优美，只是市中心这样的新房很少。二手房？地段优越、配套齐全，可以省下不少居住成本，但是环境跟新房没得比。该何去何从？

　　权衡再三，林杰在看到一套各方面条件都比较好的二手房之后，果断下了单。

　　在杭州楼市，像林杰这样的购房者越来越多。他们在新房和二手房之间，最终把感情的天平偏向了二手房。因为他们在买房过程中发现，能在二手房市场上挑到好房，其实很多很多。

　　6月，杭城的二手房市场延续了近半年以来的火热行情，依旧火爆。只是20%个所税又要强制征收的传言，让整个市场隐隐透出一种不安。因为之前，各种各样的政策都曾经让市场有过让人印象深刻的大起大落。

　　那么，这波行情对于杭州的二手房市场来说，又意味着什么？它只是杭州二手房中介公司尝到的短暂甜头，还是杭州二手房市场打开新局面的序幕？行业长期稳步发展，中介公司又还需要做些什么？业内人士各有分晓。

　　走向前台

　　了解二手房市场在杭州楼市的地位，有必要先来看一组数据。

　　杭州市建委发布的杭州楼市一季度成交信息显示：八城区新商品住宅成交8288套，比去年同期增长54.92%；同期二手商品住宅成交5910套，其中主城区成交4745套，比去年同期增长94.79%。二手房与商品房的成交距离逐渐缩小。

　　特别是今年春节之后的一个月，杭州二手房交易势头直逼一手房：新房(含经济适用房)共成交1290套，二手房共成交1220套。两者的差距仅仅只有70套！

　　而来自杭州市农税局的权威数据更是显示，在杭州市一手房供应量日趋减少的局面下，越来越多的购房者把自己购房的目标圈定在市区的二手房上。据统计，杭州市区二手房每月成交量保持在2000套左右，已经显出超越一手房成交量的态势。

　　如果说之前二手房在整个杭州楼市处于一种一手房的辅助地位，那么从去年年底、今年年初开始，二手房正以一种前所未有的骄傲姿态，站上了舞台的中央。二手房在某些月份受到的关注，甚至让一直处于主导地位的一手房也望尘莫及，也让之前一直谨慎生存着的二手房中介公司，受到了前所未有的礼遇。

　　交付大年

　　二手房市场突然爆发出来的巨大热力，除了跟去年以来的股市行情火爆、潜在购房需求爆发等等原因有关，很大一部分，也跟市场上逐渐增多的次新房有关。

　　它们的加盟，让二手房有了跟一手房争雄的底气。

　　杭州易居臣信总经理周强龙告诉记者，以前很多人把二手房跟脏、乱、差的老小区联系在一起，认为买二手房是没钱的人才会干的事情。但是现在，随着大量新小区的交付，很多根本就没有住过人的毛坯房流到二手房市场，它们的地段、户型、环境都跟新房相差无几，并且是现房，购房者看得见摸得着，价格也与新房差不多，所以受到许多购房者的欢迎。

　　2006年开始，杭州楼市开始进入交付高峰。周强龙说，现在很多中介公司都把新店开在刚交付的大型楼盘下面，比如说世纪新城、紫金庭院、春江花月、水印康庭、亲亲家园、朝晖现代城、温馨人家、钱塘春晓、河滨公寓等，这些新楼盘在交付后半年之后，都会在二手房市场上掀起一股不小的热浪。“比如说开在春江花月的门店，第一个月就赢利了”。

　　他表示，在许多发达国家，存量房和增量房的比例一般是9∶1，目前杭州这个比例还处于1∶1，这还只是个开始。从长远来看，随着土地特别是市中心土地资源越来越稀缺，地价越来越贵，存量房所占比例会越来越大。现在很多开发商开始到外地去发展，很大程度上说明杭州楼市发展已经没有像以前那么非理性，市场越来越成熟。而这，也让二手房在楼市中的地位越来越重要。

　　品牌之争

　　热火朝天的成交行情让杭州的二手房中介大多喜笑颜开，尽管如此，在许多已经在杭州二手房中介行业转战多年的业内人士眼里，这些年来的日子过得并不是那么容易。

　　用一句业内人士的话说：“这个行业的政策敏感性太强了，行情的变化常常让人措手不及。”个所税、营业税……无论是哪个政策出台，都让杭州的二手房市场陷入困惑。

　　经过几轮折腾，杭州的不少中介公司早已是改了江山、换了容颜。很多门店关了又开，开了又关，最后甚至销声匿迹。而21世纪不动产、美联物业、中原地产、信义房产等外来品牌的门店却一家家多起来。一位业内人士这样表示，如果说以前杭州有500家中介公司就有500个法人代表，那么经过两年洗牌，法人代表的数字已经大为缩减，也就是说，资源已经越来越集中到少数几个品牌手中。

　　这位业内人士把目前杭州做得比较成功的二手房中介公司分为几个模式：以美联物业和中原地产为代表的香港模式；以信义房产、住商不动产为代表的台湾模式；以我爱我家、易居臣信为代表的内地中介品牌模式；以21世纪不动产为代表的加盟模式。除此之外，以前百花齐放、随便有个名字就可以开店赚钱的情况，已经越来越少。

　　而这些现有品牌之间的竞争正日趋激烈，关于二手房中介公司的新闻不断。年初，金丰易居换了东家，更名为易居臣信，谋求更大发展；华立地产刚刚更名为华邦地产，只为做大做强品牌，并且还将启动房产中介行业6S企业标准；本地的中介巨头裕兴房产号称要在今后几年内，在全国几十个城市开出3000家网点；业界新秀豪世沃德颇是来势汹汹，在打造品牌形象上不遗余力，在客户培育上下足了功夫。种种迹象表明，二手房市场的竞争日趋白热化。

　　对此，周强龙表示，对于二手房行业自身来说，除了规范行业准则，在服务上下功夫，还要考虑选择一种适合自己的生存模式，同时积极拓展代理一手房等新的业务。这些努力短期内可能看不出结果，但是机会永远是给那些有所准备的人的。

　　而我爱我家企划部经理唐理彦则认为，中介公司需要在客户细分化上面下点功夫。她举了个例子，我爱我家碰到过一个日本公司，这个公司的员工想要住在同一个小区里，公司就根据他们的要求，在朝晖现代城搜罗到了33套房子，为他们量身定制后出租。她说，现在每个客户的品位风格都不一样，要求也更精细化，这就需要中介公司在服务上不断突破。

　　结构性回暖

　　而对于杭州二手房行业的许多从业人员来说，“二手房转让要强制征收20%个所税”的传言是否将变成事实，是他们目前最为关注的事情。以前因为税费让市场陷入的观望情绪，一度让他们吃尽苦头。

　　尽管如此，记者在采访过程中了解到，中介公司对后市依旧看好。我爱我家、中大置业、华邦地产、中原地产等中介公司都纷纷表示，即使这个20%个所税政策出台，市场也已经有了充分的心理准备和承受能力。因为市场的刚性需求依旧存在，而我国整体的宏观经济也在继续走好。

　　一位中介公司的经理表示，有市场经济就有宏观调控。20%个所税不是现在才有的，2004年它就曾经强制征收过，当时市场遭受了沉重的打击，那是因为大家对市场看得没有现在这么透彻，心态也没有现在这么理性。而现在，无论是中介公司还是买卖双方，经过两年宏观调控，大家对市场又都重拾了信心。

　　对于后市，浙江中原物业顾问有限公司研究主任顾晓立认为，跟一手房一样，二手房市场同样存在结构和区域上的不平衡。

　　他举例说，跟年初相比，翠苑、采荷、九莲新村等区域的成交价格上涨比较快，上升幅度在7%左右，因为自住性需求确实比较多，而这些区域已经非常成熟。但是诸如滨江、下沙、三墩等一些新兴区块，二手房成交还是要看卖家的心态。如果卖家的心比较平，房子性价比比较高，那么追捧者还是有的，如果卖家不肯降价，那么成交还是比较困难的。

　　对于后市会向哪里走，顾晓立认为，接下来是楼市传统的淡季，市场形势还要看九十月份。如果说那时二手房供应量比较大，那么房价基本上会稳中有跌，但是几个房源比较稀缺、交通配套都很好的热门板块依旧会稳中有涨。对此，他认为，买房者也大可不必盲目下单，买房子毕竟是一件大事，还是要货比三家，到处看过才行。