浙江在线07月12日讯 花了10万元买的车库，车子却没法开进去。范先生不得不动手修改车库。

　　车库停不进车，问题到底出在哪里？车库高度到底有没有法规可依？记者调查发现，对于商品房私家车库的高度，目前还没行业标准。而杭州开发商为获更大利益，普遍把车库层高规划在2.19米，刚好低于国家规定的公用车库2.2米。

　　更令人触目惊心的是，现在杭州业主买的车库都没产权，开发商卖的只是使用权，租赁期满20年后，业主权益将无法得到保障。

　　买了车库车开不进去

　　“花了10万块钱，买回个大麻烦！”上城区十亩田家园业主范建平先生最近很烦。

　　范先生家住在18幢二楼，楼下是一个地上车库。范先生原有辆东风雪铁龙轿车。为停车方便，两个月前，花了10.5万元，买下自家楼下的车库。

　　不久，范先生把小轿车换成越野车，他发现车子根本开不进车库！

　　车库卷闸门卷起后，车库门口高度不到1.8米，而越野车高度则是1.8米。

　　怎么办？范先生想到惟一办法，是往下再深挖一点。施工不久，邻居急了，四处投诉，担心他挖地伤及房子基本结构，引起房子坍塌。

　　一测原净高只有1.77米

　　昨天，记者来到十亩田家园现场测量。

　　已修改完毕的18幢一单元底层的车库，门前地面呈斜坡状，外面高，越近门越低。卷闸门改装在门外，卷起时车库门有1.98米高。此外，车库地面也挖低二三十厘米。现在，范先生的越野车终于可安全通过。

　　范先生说，动工前，卷闸门底到地面高不到1.8米。车库里净高(也就是最凸的梁到地面高度)离1.8米也还差一点。

　　记者根据现场墙体原有痕迹，测量车库内净高只有1.77米。

　　同小区车库几乎都这样

　　十亩田家园有14栋房子。其中，有10栋房子的一层是车库。最多的9个，最少的3个，也就是说，10栋房子最少有30个车库。物管公司杜先生说，所有车库高度差不多。

　　记者随机测量17幢的8号车库，车库里地面到天花板的高度为2米；净高是1.77米。而卷闸门拉起的情况下，地面到卷闸门高度只有1.73米。也就是说，高过1.73米的汽车，没法进入车库。

　　邻居担心不无原由乱挖地面易造成危害

　　范先生无奈之举，确实可能危及房屋安全。

　　一位大爷带我们来到隔壁24幢墙角：“建筑物的墙角处和地面之间，有一道裂痕。”这里靠近江边，邻居们认为，地基有点软，房子在下沉，乱挖地面可能伤及结构。

　　杭州市上城区建设局综合处卢先生也证实，乱挖地面，如果挖得很深，可能动到基础结构，对房子造成危害。

　　邻居投诉并没得到响应，各部门都认为这不是他们管辖范围。因为没人管，范先生车库改造得以完成。

　　-延伸调查

　　国家规定：

　　车库最小净高须达2.2米

　　或租或买的车库，却无法停入爱车；擅自动手修改，又会危及房屋安全。遭遇“难题”，车主不禁要问：“国家对车库的建设高度没有标准吗？”

　　翻查诸多资料，车主找到国家建设部在1998年制定的《汽车库建筑设计规范》，其中就提到，停放微型车、小型车的车库最小净高要达2.20米。

　　该法规特别注明，净高是指楼地面表面至顶棚或其他构件底面的距离，未计入设备及管道所需空间。

　　那么，对于十亩田家园这样的架空层车库是否也要符合这个标准呢？

　　杭州市建委：

　　商品房架空层车库还无标准

　　杭州市建委有关负责人表示，关于设置在商品房架空层内的汽车库，并无明确的国家标准或行业标准。建设部《汽车库建筑设计规范》中所提到的标准，是公用汽车库的建设规范，而且还是坡道式车库设计中的高度要求，并不适用于商品房架空层车库。从严格意义上来说，架空层车库只是住宅附属建筑。

　　根据有关规定，架空层高度超过2.2米，要计入小区建筑面积，还可办产权证。这样一来，意味着开发商可以商品房价格来出售架空层，房价与车库的售价同等，业主肯定很难接受，开发商利益会受损。

　　因此，杭州小区架空层车库规划审批，2.19米这高度就成车库层高的“分水岭”。

　　十亩田家园车库规划层高正是2.19米

　　为准确了解相关信息，记者以十亩田家园业主身份，查阅当时规划图纸。

　　十亩田家园18幢，在规划上属复兴6号地块2号楼。图纸上标明，架空层用途是车库，规划高度也是2.19米。

　　“2.19米是层高，即架空层地面至一楼楼面间的距离。”杭州市规划局工作人员解释，层高包括一楼楼面的厚度及施工与测量中允许的误差。

　　据了解，楼面的厚度通常在15厘米左右，允许误差控制在5厘米内。除去这些测量值，净高在2米左右都符合要求。当然，一些车库内会出现横梁，只要在规划图纸中存在，净高就是从横梁到地面距离。

　　房屋建成后，规划、建委、交警等相关部门的房屋验收，也是根据这些标准来判断，只有符合要求才能通过验收。

　　-背后秘密

　　达到2.2米开发商利益受损

　　业内人士透露，开发商把架空层高度控制在2.19米以下，另一层面是为获取最大利益。在拿到土地开发权后，土地容积率已明文规定，房屋开发设计时必然要以此作为设计标准。

　　“如果抬高架空层层高，达到公用车库高度标准，建筑物至少须向上抬高40厘米，这势必增加开发商成本。”同时，也会影响房屋开发设计时的楼高。

　　“打个比方，在容积率等制约条件控制下，楼房高度为30米。按每层楼的层高3米计算，可建10层楼，而且还不包括层高在2.2米以下的架空层。”要是架空层高于2.2米，那么就需计算面积，列入整幢房屋的层高，这时，包括架空层在内，开发商只能建10层楼。

　　换个角度来思考，架空层高度低于2.2米，相当于是政策送给开发商的“免费餐”。只要花费少许建设费，可长期出租或出售使用权。

　　私家车库大部分没有产权只有20年租赁权

　　记者采访中，还发现惊人事实：既然现在开发商卖的车库，大部分是没有产权的。那么，开发商转让给买主的，仅仅是车库使用权，也就是说，开发商实际上是把车库长期租赁出去，而开发商收取的是租金。

　　但是，范先生等业主交给开发商的是和房子产权同样长久的租金，是长达70年或50年的租金。有关法律规定，租赁期限最长20年。超过20年全都不受法律保护。也就是说，20年后，如果租金高了，开发商要收回使用权，业主就只好乖乖拿回租金。开发商可以另寻更高额的租金。

　　律师：

　　即使再签免费使用协议也无法律效力

　　浙联律师事务所的来波律师说，关于车库租金问题，现在是卖方市场，所以问题处理起来很复杂。

　　如果消费者多长个心眼，说只付20年租金，开发商就会拒绝卖给你；如果付几十年租金，那业主20年以后权利没法保障。如果要开发商再签一个免费使用后几十年车库的协议，这协议却是无法律效力的，因为20年以后的租赁期，是不受法律保护的。

　　看来问题的解决，要依靠各位业主联合起来，向开发商索取正当权利。

　　-特别提醒

　　买车库时，要在合同上注明高度换车时测量一下高度

　　业内人士说，层高在2.19米高的架空层车库高度，一般足以应对普通家用汽车。“轿车高度通常在1.5米左右。”碰到车形相对较高的吉普车、越野车，由于高度在1.9米左右，得小心些，特别是那些使用卷闸门的车库。由于卷闸门开启时，中轴至卷门部位占用一定高度，车子开入车库会费力些。“如果先租或买车库，那么换车时得长心眼，测量下高度，除考虑净高外，还要考虑车库入口的高度。如果是驾着吉普车等高身形车去选车库，那要量身而定。”

　　浙江浙联律师事务所陈钟律师建议，个别业主在购期房时可能就会预定架空层车库，事先一定要在与开发商签订的合同上，注明所预定车库的高度，需要注明的是净高还是层高，以便日后维权。同时，也避免日后因车库高度无法容纳爱车，出现违规掘地增加高度的行为。