国内住房“自有率”达80%以上，一些重点城市的大批存量楼盘尚未卖掉……前不久，中国房地产正在进入调整期、市场出现供大于求的说法一度流行。

　　可在现实中，房价运行的高位、购买者的狂热，却为楼市供求关系出现“拐点”提供了相反的事例。在楼市升温与供求规律之间的矛盾下，隐藏着的是一场关于房价到底该不该降下来的争论。

　　围绕住房“自有率”的争论

　　不知从什么时候开始，住房“自有率”渐渐走入人们视野。从理论上看，住房“自有率”是影响楼市供求关系的一个关键因素。“自有率”升高，市场需求量就应该缩小。

　　前一段时间，建设部公布的数据显示，我国城市居民住房“自有率”已接近82%。而在一些大中城市，住房“自有率”也都处于70%-90%间。据杭州市有关部门公布的数据显示，住房“自有率”已经达83%以上。在一些市县，住房“自有率”可能更高。

　　可是，就是这个“自有率”，却在网上网下受到了广泛的争议。刚到杭州工作不久的小陶购房需求强烈，他对“自有率”表示怀疑：“社会上像我这样的年轻人很多，或身在外地，或刚刚参加工作，购房愿望很强，‘自有率’就是一个真实的谎言。”

　　更有网民对住房“自有率”的概念提出异议。按国内数据，我国城市居民住房自有率已高达80%以上，而城市居民拥有产权房比率最高的美国才为68%，欧洲等不少国家仅为30%到50%。网民们认为，这两个“自有率”的算法不一样，因此无法相比。

　　我国的住房“自有率”，是按私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积之比来推算出的具体比率；而国际上通用的“自有率”，却是按以拥有自己住房的家庭户数为单位来计算的比率。一位网民说：“我周围部分人拥有4套以上住房，可有30%的人才开始买第一套房屋。”不少人认为，我国的“自有率”80%的算法并不能代表80%的居民有了自己的住房，更不能说明80%的居民没有购房需求。

　　反对者们认为，住房“自有率”其实成了某些单位、某些人的借口，有些人正在把“中国城镇的住房自有率世界第一”作为维护高房价的“利器”：在“自有率”高的情况下，高房价对大多数人没有太大影响，因为市场已经进入供大于求的拐点，多数人已实现居者有其屋。

　　楼市供求关系下的“房价不降说”

　　资料图片:究竟是房价拉动地价还是地价带动房价？

　　在住房“自有率”高低、供求关系是否出现“拐点”的争论后面，实质上是一场有关房价到底该不该降的论战。值得关注的观点是，有人认为，在新供求关系下，房价不可能也不应该大幅下降。

　　一位不愿意透露姓名的研究人员说，由于“自有率”高，百姓对高房价不满，就需要有一个多方位的分析：其中不乏有生活贫困、真正买不起房子者，可另一方面也反映出部分“过渡消费”的需求，有的人还抱着投资、投机需求。而高价位，恰恰是一个抑制这些“虚拟需求”的杠杆。

　　中国社科院研究人员齐建国在2005-2007年宏观经济调控政策分析一文中指出，在土地价格不断大幅攀升，劳动力价格日益提高，基础资源与能源开采成本快速上涨而导致建筑材料价格提高的客观情况下，房价较快增长是必然趋势。政府没有必要为有钱人大量购买待日后升值而投机的炒房行为创造条件，压低房价，更没有必要为投机炒房提供更大的利润空间。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华等人认为，如果房价真的被强行降下来，对各方都不是十分有利。且不说对政府、开发商及当地经济发展不利，普通百姓所有的购房意愿也不会全部得到满足，更多的房源将进一步囤积在少数富者手中，加剧社会不公平。政府眼前要做的不是在价格上动手脚，而是要通过更强的税收措施，抑制过渡投资与过渡消费，再通过二次分配的形式转移到贫困无房的群体。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，现在解决房价之争的办法应从两方面分层次入手。一方面，高房价是对高收入群体过渡消费的一种抑制，没有必要对房价进行强行打压；一方面，对于中低收入阶层，则通过廉租房等政策为他们建立一种“保护圈”，保障他们的基本居住权益。

　　隐藏在需求下的“住房代际公平”

　　无论供求关系如何，当前市场上依然存在的需求，尤其是真正的“自住房需求”依然无法忽视。

　　1-5月间，浙江商品房销售面积同比增长两成以上，杭州市再现连夜排队购房的热闹情景。城北万家花城以近8000元／平方米的均价开盘，首批房源被连夜排队的买房者抢购一空，万家花城累计推出的1500多套房子中，九成以上售出，创下杭州楼市销售奇迹。在万家花城购房的赵小桔早在毕业后就一直想拥有一套自己的房子，她说：“大家买房热情这样高，怎能说市场没有需求呢？”

　　在杭州市，有研究部门调查发现，到今年二季度为止，2006年批准预售的房子中，尚有数万套没有卖掉，甚至2005年的房子还有余额。可浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，即使如此，现在杭州的房地产也不能算供大于求。据她调查，许多房子未售出的原因是基础设施不配套，不成熟。从这两年看，总体上全市新增土地投放量与市场吸纳情况基本平衡。

　　虞晓芬说，要审慎对待杭州市83%的高“自有率”，毕竟全市除户籍人口外，还有上百万流动人口。从需求看，要关注两类群体：一类是无房户，杭州每年有数万名刚毕业的大学生；另一类是改善型需求，杭州同其他城市一样，在住房问题上历史欠账较多，有的房改不到位，面积不达标，不少家庭居住面积小，小区设施陈旧。

　　在上海，有的人也表示了对住房条件改善的需求。一位消费者说，上海市仍有不少人住着过去单位分的20-40平方米的小房中，还有居民住在破旧里弄里。在这样的居住条件下，再高的“自有率”又有什么意义？

　　事实上，高“自有率”有长期计划经济条件下福利分房的历史性原因。浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，在分析住房需求时，要特别关注刚刚步入社会的大学生，这些无房户没有赶上福利分房，若干年内需要结婚生子，前人把房价维持在较高水平，使这些后来者在城市中无立足之地。因此，政府不但要考虑横向上的贫富者之间住房公平，还要考虑这种纵向上的“代际间的公平”。