浙江在线09月06日讯 8月底，杭州转塘一幅2.0容积率的住宅土地以9688元/平方米的楼面价成交，这再次提升了人们对杭州别墅的想象空间——2.0容积率一般为公寓项目，如果公寓项目能拍出近万元的楼面价，别墅项目又该卖多少？

　　事实上，在今天的市场环境下，别墅的土地资源、居住舒适度价值更得到了人们的认同。今年以来新开盘的别墅项目，几乎推出多少卖出多少。对占有良好景观资源的别墅来说，到底该怎么保护性开发？别墅的需求市场在发生哪些变化？该如何创新来不断满足这种需求的变化？近日，本报房产新闻会客厅请来了杭州七家别墅项目相关负责人以及城市规划和设计专家，共同探讨这些问题。

　　大盘在变化中求生存——需求在变，别墅产品更要变

　　林伶(杭州桃花源房地产开发有限公司总经理助理)

　　别墅讲究人与自然，建筑与生态的和谐统一。桃花源别墅是绿城别墅项目的代表作之一，从它的发展上就能反映出我们在开发过程中，对产品、对人、对居住生活的认识在不断提高。

　　桃花源东区是比较早期的工程，东区讲究原生水系和植被的保护，而西区更注重对细部的提升，开始注重庭院的精装修，施工工艺上也更为讲究，配套设施也更为完善。同时，在开发中我们也发现国外别墅项目惯用的方式在杭州未必适用。比如，国外别墅绿化最常见的就是大片大片的草地，但实际上这么做虽然开阔了视野，但维护、管理成本很高，这种设计的实用性并不大，所以我们之后在设计中就采用了硬质地面与草地结合的办法，进行庭院精装修，这样能把室内生活外延化，提高庭院利用率。

　　从桃花源南区开始，我们尝试进行室内精装修。事实证明，我们的客户完全能接受这样的产品。在事后的统计、分析中，我们发现了原因，以前别墅客户的年龄多在45~50岁，而现在购买人群已呈年轻化趋势，甚至出现了“80后”客户群，而这些人普遍从事IT、外贸业，大多有留学经历，或经常出国。他们能接受精装修，也愿意接受更多改变。

　　不同于桃花源的东西区别墅，我们8月份推出的水岸别墅是相对经济、高密度的别墅，设计采用了采光式地下室。这种附送200多平方米地下室的别墅吸引了很多第一次买别墅的消费者，结果在开盘当天4小时内全部售完。

　　所以我觉得，做别墅真正需要担心的不是购买力，而是如何做出适合不同人群、不同需求的好产品。

　　大盘求变、求快才是出路

　　刘强(浙江临安中都置业有限公司常务副总经理)

　　青山湖畔这个项目森林覆盖率高达79%，由18个小山包组成，它讲究建筑的多样化，每期建筑都不相同，就像一个大型的世界别墅建筑博览园。从二期的乡村别墅、陡坡别墅到三期的新古典主义中式大宅，中都一直在进行别墅产品的创新。

　　我们在别墅开发上走的是一条更为务实的道路，别人引进国外别墅的建筑风格、建筑用材，我们则把重点放在引进先进的建筑技术，通过建筑构造的改变设计出更节能、更宜居的别墅产品。

　　这跟我们项目本身的条件也有关系，因为我们总用地规模达3000亩，这么大的项目不适合做成精装修别墅。而且项目内每个组团都由一个个小山坡形成天然隔断，私密性强，最好的办法就是利用天然地势建造房屋。

　　做产品除了针对建筑本身做变化外，还有就是针对精神文化的回归而推出新产品。在与客户接触的过程中我们发现，客户希望能找到自己的精神家园，希望能跟几个好朋友住在一起，既有独立的居住空间又能分享公共空间。所以在第三期我们推出了中式别墅，结果很受欢迎。四期我们准备推出院落式别墅，几幢别墅围合起来，可分享共有院落，然后每户又有各自的私有院落，既相亲又独立。

　　现在，大盘的政策风险比规模小的楼盘更大，所以我觉得，开发速度和建筑创新是大盘，特别是别墅大盘生存、发展最重要的两大要诀。