8万-10万元,“楼王”个例
在一些二手房中介里,可以看到单价在每平方米8万元、9万元的房子,但这些房子往往是西湖边高档楼盘中的楼王,很难用小区限定,一般来说,名珏公寓、西子公寓、西湖时代广场等楼盘内的一流房源都已突破每平方米8万元。
名珏公寓。楼盘位于湖滨路与东坡路之间,作为西湖边的稀缺房产项目,楼盘除了倡导和实践国际湖区生活外,还力求把星级酒店服务融汇到生活当中,商务公寓的服务与凯悦酒店相媲美,配套方面也与酒店实行共享,也就是说业主除了可以享受名珏公寓提供的酒店服务外,还可以优惠使用凯悦酒店的游泳池、健身房、阅览室等配套设施。2005年11月,名珏商务公寓开盘的价格就达到了每平方米5万元,而两年以后,这些房源的二手房报价都在每平方米8万元以上,其中个别房源的报价甚至接近每平方米10万元。
反思
伴随3万元房、4万元房从西湖边扩展到钱塘江边、运河边,人们一而再、再而三地听到各种“稀缺”之声,没有一个高档楼盘不认为自己是稀缺的。但问题是,这些楼盘真的稀缺吗?西湖边的房子,确实在涨,甚至已经接近了每平方米10万元的关口,但在很大程度上,这仅仅是个例,它并不是楼盘普涨的理由。
反思一:西湖不再是唯一
当运河边、钱塘江边出现高档房产时,房产界一直流传着不同的声音,一方面有人认为杭州市中心的房产越来越少,西湖边的高档房子已经一房难求,另一方面有人认为,当钱塘江边也出现高档房产后,高档房产就不存在稀缺的问题。
与西湖不同的是,钱塘江杭州市区段长达数十公里,无论是之江板块,还是复兴板块、钱江新城板块,哪里的江景房不是高档楼盘?而这么多的高档楼盘又何谓稀缺?同样,当钱塘江边密集高档楼盘外,那些钟情于高档楼盘的少数购房者又怎会一门盯着西湖不放。
反思二:梯队效应与过渡产品
争论归争论。一个有趣的现象是,从目前的二手房市场来看,此前高档房与普通房之间不太可能逾越的界线已经不存在。比方说,几年前西湖边的房子就是四五万元房了,而环城东路、凤起路、体育场路的楼盘还在七八千元,两者的界限相当明显,而今天的高档楼盘却是从3万元起步,4万元、5万元、6万元、7万元……各个价位的高档房源都有,几乎完成了一个完整的梯队。从某种角度来讲,界限的消失也意味着,许多宣称自己的顶级公寓的高档楼盘其实恰恰是一种过渡作品。也有不少开发高档楼盘的开发商认为,杭州还缺少真正意义上的豪宅。
反思三:高档房真的那么稀缺吗
市区别墅越来越少,似乎是个不可争议的事实,然而认认真真地光顾一下杭州的房产中介,你就会发现,很多挂牌的二手别墅根本就是毛坯房,从一开始就是一个投资品。前几天,香港中原集团主席施永青来到杭州就感叹,内地楼市许多投资者喜欢炒别墅,炒高档房产,其实是不成熟的表现,一旦楼市下调,正是这些顶尖上的房产品跌得最惨。同时,这么多没有装修过的高档公寓、别墅充斥二手房市场,也给人一个暗示,高档房产并不像大家想像的那么稀缺。
反思四:千万元房会否“有价无市”
谁会认同这些高达上千万元的高档房源?它究竟有多少理性成分,会不会是房东的一厢情愿?事实上,这些千万元级的豪宅房源,特别是二手房,屡屡受到业内的质疑。与一手房不同的是,这些千万元级的二手房尽管身价不菲,但不可能像新开高档楼盘有大量的促销广告。买卖双方要走在一起,只能靠缘分了。另外,还有一些高档二手房的房龄都不足5年,如果成交,交易的费用就高达上百万元计。一些中介经纪人坦言,这些高档房源的千万元级身价,大多只是房东的挂牌价,真实情况往往是有价无市。(部分数据由汉嘉机构提供)