浙江在线09月19日讯 按照传统分类，房地产市场可以分为三个板块，住宅、商铺和写字楼，而且业内一直有“住宅是铜、商铺是银、写字楼是金”的投资理念。

　　但长期以来，杭州的写字楼市场却处在一种不温不火的状态。相对于住宅市场行情的火爆，写字楼市场很平淡。诚然，购房者更关心的是住宅和商铺，但今年杭州写字楼市场却突然活跃起来。

　　据中国房地产指数研究系统8月监测数据显示，杭州商品住宅所占比重有所下降，7月成交量占总成交量的81.1%；而写字楼市场继续上扬，达到15.6%，较上一个月又上升了7.5个百分点。

　　究竟是什么原因，让平淡的的写字楼市场突然升温？写字楼是否真有“金”价值？这里，就杭州写字楼市场做初步探讨和分析。

　　发展回顾：杭州其实是个很适合商务的城市

　　据西港·新界营销总监薛总介绍，杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位。那时杭州出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。

　　90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如耀江国际，伟星大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”，市场需求较小；另外还有一部分是商住楼，如中山花园，当时的一些企业将住宅办公一体化。90年代中后期，随着浙江民营经济的迅速发展，促进了产业结构的变化，也促使第三产业的快速成长，尤其是服务行业的发展。

　　2000年，杭州写字楼市场得到长足发展。黄龙商务圈和庆春路金融街相继出现了不少写字楼，杭州房地产行业才有了真正意义上的“甲级写字楼”。

　　但随后的几年，杭州的写字楼市场发展一直比较缓慢，呈现出一种“不温不火”的发展态势，且大部分以商住楼形式出现。

　　2003-2004年，杭州写字楼市场逐步走出低谷，市场格局逐渐成熟，以黄龙商圈为代表的写字楼商务群出现，成为杭州最鼎级的写字楼集中区域。紧接着是钱江新城CBD区域。

　　目前，杭州写字楼市场区域主要集中在黄龙板块、武林板块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江等近郊板块。

　　需求增长分析：产业经济提升市场需求

　　总所周知，浙江是个民营经济发达的省份，而杭州是浙江的经济中心，也是“长三角”经济的核心城市之一，在这里集中了大量的中小民营企业。发达的产业经济与密集的商务活动决定了杭州写字楼市场有较大的市场需求空间。

　　从杭城写字楼的发展历史来看，每个发展阶段都有1-2个集中区域，如武林商圈、庆春路金融商圈、黄龙商务圈、钱江新城CBD区域等等。每个写字楼集中区域的形成与发展，或是受行政商业中心区的影响，或是有强有力的产业经济支撑，又或是具备优越的周边地理条件。其中，浙江产业经济的整体提升无疑是推动杭州写字楼市场整体发展的最大影响因素。

　　据大杭州房地产开发统计数据显示：2007年1-7月，杭州商品房施工面积达到4117.57万平米，其中写字楼面积269.94万平米；商品房新开工面积442.21万平米，写字楼37.7万平米；商品房竣工面积193.2万平米，其中写字楼竣工面积2.87万平米；预计，今年杭州写字楼市场供应面积将达到22.02万平米。

　　区域态势分析：钱江新城供给飙升其他区块稳步跟进

　　据戴德梁行统计数据显示：2007年第一、二季度杭州无新交付的甲级写字楼，写字楼市场以吸纳存量为主，市场平稳发展。

　　其中，黄龙商圈仍是杭州写字楼需求者偏好的集中区域，越来越多的企业选择进驻黄龙，在一定程度上延续了黄龙商圈写字楼市场的火热局面。但随着经济的发展，市中心的写字楼供应日趋紧张，交通，资源，环境条件都不乐观。

　　初步了解，杭州下半年大约有超过300万平方米的写字楼上市，供应量中超过一半集中在钱江新城。毫无疑问，在未来的几年，钱江新城板块将成为杭州写字楼供应的主要区域。而老城区及三墩等近郊板块也将有一定的新盘写字楼供应。

　　值得注意的是，钱江新城的写字楼定位在高端物业，如何提升区域人气以及应对成熟前市场状况是值得深思的问题，否则，钱江新城的写字楼供应将面临不小的市场压力。

　　客群需求分析：住宅禁商中小型企业重返写字楼市场

　　总体上说，杭州写字楼客户群以中小型公司为主，市场需求主力面积集中在80-150平米之间。这与整个浙江民营经济的繁荣以及第三产业的迅速壮大密切相关。

　　据戴德梁行调查报告显示：杭州写字楼驻户以生产制造、物流商贸和专业服务类较多，约70%驻户为杭州本地或省级企业，大面积驻户中以地产开发类、IT高科技类及金融为主。预计未来2年内将有多家外资银行进入杭州，作为新的经济增长点，写字楼市场热闹场面可以预见。

　　西港·新界的营销总监薛小龙也表示，自去年6月份杭州市工商局发布“住宅禁商令”以来，释放的写字楼需求至少有1200万平米，一些民营经济活跃的次级商圈如城西三墩近郊板块写字楼缺口更大。

　　以城西三墩板块为例，写字楼投资客主要是90年代在城西买房打拼的一代人，经过十多年的发展，当初的中小企业都有了足够的发展。三墩板块则成为改善办公条件，开拓市场环境的最佳办公区域。

　　初步了解，杭州目前仍有60%的公司滞留在住宅内办公，而受“住宅禁商”政策的影响，这部分企业将不得不租用或购买办公物业，杭州写字楼市场将出现很大的上升空间。

　　市场投资分析：整体市场前景看好投资空间仍然很大

　　2007年第一、二季度，杭州写字楼市场没有新楼盘交付，发展比较平稳，随着杭州城市投资环境的进一步成熟以及写字楼投资和消费市场的进一步完善，杭州写字楼市场将出现暂时的供应瓶颈期，到2008年大量中小企业年检的时候，市场需求矛盾将更加突出。

　　杭州目前的写字楼，除了受限于产权之外，几乎全部是出售。而近期杭州全产权新写字楼只有赞成·太和广场、万新大厦、钛合国际、采荷嘉业、紫晶商务城、以及三墩板块的西港·新界等少数几个楼盘。

　　西港·新界营销总监薛小龙建议，投资者在选择投资产品时，首先要注重产品的保值增值，保证资金安全，其次要注意投资收益涨幅。以投资标准衡量，投资回报在12.5年的产品才能真正实现资金投资价值。

　　相对于住宅市场的价格不断飙升，杭城某些区域在售写字楼的价格已经低于在售商品房价格，出现所谓的“价格倒挂”现象，写字楼投资收益潜力巨大。可以预测，在未来杭州房地产市场运营中，写字楼将是最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业类型之一。