浙江在线10月09日讯
多数在浙的各大商业银行昨天对央行和银监会于9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)作出了反应。首付不低于40%、利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍成为各商业银行对第二套住房放贷的底线,但对于如何认定第二套住房以及第二套以上的住房如何放贷,不少银行在操作上有一定的灵活性。
多数银行昨起实施房贷新政
工行浙江省分行一位人士表示,该行昨天早上收到了由总行下发的文件,文件要求从昨天起,各地分支机构对第二套住房放贷时,必须严格执行首付至少四成、利率至少是同期同档次基准利率1.1倍的政策。
建行、招行和光大银行早在长假前三天就出台实施了房贷新政细则,贷款购买第二套房的首付比例和利率水平与工行相同。
中行和农行浙江省分行昨天还没有收到总行下发的文件,但这两家银行的人士均表示,在总行下文之前,两家银行会严格遵照《通知》对第二套房首付和利率的要求。
民生银行杭州分行和浦发银行杭州分行都还没有出台实施细则,其中民生银行尚未收到总行通知,浦发银行则在根据总行通知研究实施细则。浦发银行一位人士表示,即使购房者现在提交贷款申请,也需要一定时间审批,估计正式放贷之前实施细则就能出台。(各银行细则及实施时间详见表格)
第二套房大多按房贷记录认定
对于大家最关心的第二套房如何认定的问题,各家银行均表示会根据征信系统的房贷记录来认定,不过,几家银行之间的争议在于如果首套房子的贷款已经还清后再贷款,该认作第一套房还是第二套房?
目前,上述银行中,只有建行已经对此问题做了明确,即按照借款人在征信系统中是否有房贷余额来认定。也就是说,即使之前有房贷,但在买第二套房时如果已经把之前的房贷还清了,就认作是第一套房房贷,执行首套房贷标准。
而工行、招行等银行还没有对此问题进行明确。不过负责个人信贷业务的大多数银行负责人都表示,按照他们个人的理解,如果之前的房贷还清了,再贷款就应该认为是第一套房房贷,“否则假设有人在10年前贷款过,但还清了,现在要想把房子升级换代一下,也要多付首付和利息,不太公平。”
农业银行则倾向于一种独特的认定方法,该行相关人士表示,在放贷前会做一下调查,如果贷款人所买的第二套房子面积比第一套大,就按照第一套房的房贷标准执行。
另外,对于合买一套房,但贷款只用了其中一方名字的情况,各银行有不同的认定方法:建行表示,如果是夫妻,即使之前贷款的借款人只是其中一个,另一人再买房贷款也认定为第二套房;如果不是夫妻关系,只是朋友合伙买房,之前未借款的一方再买房贷款,是否算第二套房尚未明确。
招行表示,无论合买房的是夫妻还是非夫妻关系,只要是一起买的房,就算共同借款人,要再贷款买房都算是第二套房。
在这一点上,工行尚未有明确态度。
买多套房利率逐级上浮
因为《通知》只对广义上的第二套住房信贷作了规范,对于第三套(含)以上的住房信贷没有作明确要求,因此,各家银行在这一问题上的态度也不尽相同。
工行浙江省分行负责人表示,根据总行文件,第三套(含)以上的购房者向该行申请贷款时,必须经过省级分行审批,各市级分行和支行无权擅自放贷。至于贷款购买第三套(含)以上的首付比例和利率水平,目前没有明确说法。
同样不明确的还有建行。虽然该行认定,只要借款人首套住房贷款已经还清,再申请贷款购房时就不受新政限制,但该行的新政细则并没有提到,已经贷款购买的两套住房还有贷款尚未还清,而借款人再次申请贷款购房时,首付比例和利率水平又将怎样。
在接受记者采访的银行中,只有招行确定了贷款购买第三套(含)以上住房的首付比例和利率水平,即第三套首付比例至少45%、利率至少是同期同档次基准利率的1.15倍,第四套首付比例至少50%、利率至少是同期同档次基准利率的1.2倍,以此类推。但假如该行确定首套住房贷款已经还清,再次贷款购房视同“首套”的话,招行的这一新规实际上与建行相差不多。
不过,有银行人士表示,购买第三套(含)以上住房,将根据个人以往的信用状况和还款能力,来确定房贷利率是否再上浮。
买多套房成本要增加多少
按照目前相对最明确的招行的细则,我们计算了买多套房所要增加的成本。
如果市民贷款50万元,期限20年,现在5年期以上贷款年基准利率为7.83%,由于以前第一套或者第二套住房享受8.5折的优惠利率即6.655%,按等额还款法,月供为3773.63元,20年利息合计405672.28元。
现在如果再贷款购买第二套住房,利率上浮10%,即8.613%,月供为4374.94元,每月增加了601.31元,20年利息合计549986.82元,合计多付利息达144314.54元。
如果贷款购买的已经是第三套房,利率要上浮至9.0045%,月供为4500.08元,每月增加726.45元,20年利息合计580017.19,合计多付利息达174344.91元。
若是第四套房,利率上浮至9.396%,月供为4626.75元,每月增加853.12元,20年利息合计610421.14元,合计多付利息204748.86元。