浙江在线10月11日讯 A君算是跟杭州楼市一起成长的最早一代房地产人，一路做过前期、营销、项目负责人……在房地产界摸爬滚打了18年，他萌生些许退意：“市场的疯狂实在让人厌倦。只要有地就赚大钱，没什么技术含量。”

　　是的，18年来，从来没有一个时刻，土地像最近半年多这般寸土寸金——开发商们在轮番报价里杀红了眼，只要能把土地收入囊中，不计成本。“有个老总朋友不久前刚拿了地，我问他，这么高的地价拍下来，打算做什么。他想了几天，最后回答说‘不知道’。”A君深深吸一口烟，黝黑的脸上是一种说不清的复杂表情。不知道做什么的又何止这位刚拿了地的朋友，A君手上也有一块所谓高价地，尽管保本不会有问题，但想要大赚一笔，难！

　　熟悉房地产的人知道，在土地招牌挂的时候，开发商有一个粗略的计算地价的公式，即：最高可接受地价=预期房价-建安成本-各种规、税费-预估利润，预期房价越高，可接受地价越高。从今年3月土地市场回暖到现在，这道公式为杭州造就了多少高价地？这种依靠心理预期支撑起来的高价地又有多少真实性、安全感？

　　年涨幅13%以上，23号高价地才不亏本

　　某公司总建筑师、策划部经理说过一句话：“拿地的时候很痛苦，卖房的时候很快乐。”很多“咬咬牙”拿地的开发商对此前半句感同身受，后半句深信不疑。

　　果然如此？我们可以按房地产项目整个开发流程中产生的综合成本来计算，仅以杭政储出[2007]23号浙江工商大学地块为例。

　　前期成本，包括规划、建筑、景观设计费用，土地整理费等约90元/平方米(如果找国外大牌的建筑公司和景观公司则还不止这个价)；容积率2.6，通常会建18~25层高层住宅，建安成本约2400元/平方米；开发费用，包括测绘费、水电增容费等约250元/平方米；基础设施费，规划红线内的管线、道路铺装费用约120元/平方米，该项目要求配建学校、绿地，配建费用约230元/平方米；财务成本约2427元/平方米；管理、营销成本约750元/平方米；因为明年开始企业所得税税率下调到25%(原为33%)，包括营业税、土地增值税、附加税在内，税收成本约为2750元/平方米。

　　也就是说，单该项目的综合成本已经达到9017元/平方米，原楼面地价乘以3%的契税后约为16183元/平方米，即这个学院地块必须卖到25200元/平方米才能保本。

　　这只是一个成本价。目前该项目附近高品质新楼盘的平均成交价在18000元/平方米左右，假设公司在两三年后销售，如果要达到保本价，两三年内该地段房价整体涨幅必须达到40%以上，即年涨幅达到13%~20%。

　　根据国家统计局数据显示，在房价涨幅最高的2004年，全国35个大中城市平均涨幅为14.4%。

　　当然，拿下该地块的公司也有它的独到之处。比如财务成本比较低，作为一家上市企业它可以从股市融资而不是银行，这部分利润相当可观，约有10%左右。此外，有配套的少量商铺以及车位部分可作为增值。

　　然而不是每个拿地的企业都有这样的优势，都能从股市融到资；也不是每块拍卖的土地都是配套成熟的学院地块，有相对可靠的价格支撑。

　　另外四块高价地的保本价也很容易计算：杭政储出[2007]17号钱江新城地块，有消息说将做成高端精装修公寓，且容积率高，要有钱赚得在25000元/平方米以上；杭政储出[2007]20号金松地块，保本价约22000元/平方米；杭政储出[2007]24号三墩地块，约12000元/平方米；杭政储出[2007]43号转塘地块，约15000元/平方米。

　　要支撑这样的价格，根据目前的市场中高档楼盘平均成交价，以17号钱江新城地块附近区域平均价2万元/平方米、金松地块附近1.5万元/平方米、三墩地块附近8000元/平方米、转塘地块附近8500元/平方米计，假如这四个地段的项目在两年后上市，则房价需要在今后两年内年涨幅分别达到12.5%、35%、25%、38%以上。这样的涨幅速度如果真的实现，未来两三年内杭州楼市将是怎样一个光景？