47万人次参展，成交房源848套，省第14届房博会在旺盛的人气中落下了帷幕。可售房源很少，展示房源很多，现场打折、买就送等原本开发商吸引客户的招数几乎绝迹，这是此次房博会给众多购房者最为深刻的印象。而萦绕在许多购房者心里的疑虑又加了一层：今年5月以来的这拨火爆行情，还能持续多久？房价会不会继续往上飞涨？而现在，是不是又到了非买房不可的时候？

　　就在差不多时候，在毗邻香港的城市深圳，却传来了大量房源有价无市的消息。而这种情况所在的背景，是央行今年已经加息5次，提高存款准备金率8次，并且就在“十一”之前，央行与银监会措辞严厉地联合下发通知，提高第二套房贷的首付比例及利率……

　　毫无疑问，在连续数月超高速增长之后，杭州楼市也开始进入一个微妙、敏感的时期，对于接下来行情会向哪里走，许多开发商的视线也已经模糊。用一位业内人士的话说，楼市下一轮盘整的“临界点”已经出现。

　　1问行情还能火爆多久？

　　在分析这个问题之前，让我们先来描述一下今年5月以来的这拨火爆行情的特点：以令人意想不到的方式突如其来，以迅雷不及掩耳之势飞速发展，而房价，也像脱缰野马般收不住脚。

　　跳空高开。这是浙江大学房地产研究所所长赵杭生对这拨行情给出的评价。而他认为促使它高开的主推力，并不是他一贯认为的供求关系，而是股市。

　　“股改带动了全流通，股市的融资功能加强，脱胎换骨后的股市开始真正体现出‘经济晴雨表’的作用，与楼市的联动作用也开始增强。”

　　他解释说，这种联动作用主要体现在，“5·30”之前，股市爆涨，带来了财富的急剧增长，大量个人投资者和上市公司在几乎没有经历什么风险的情况下，积聚了大量财富。“5·30”之后，很多人感受到了股市的风险性，抽身而出，在没有其他投资渠道、而当时房价还比较平稳的前提下进入楼市，投资性需求大量增加，促使房价飞涨，而房价节节攀升又让许多之前受到压抑的刚性需求产生了追涨心理，从而又延续了这种行情。

　　与此同时，上市公司携大牛市带来的巨大收益，给土地市场带来了增量资金。他们频频出手，高价拿好地，土地拍卖价格不断被刷新，而地价飞速上扬又刺激了房价。上市公司凭借拿到的好地，又可以到证券市场增发扩股，赢取更大的收益，圈更多的地，以此形成循环。

　　“在杭州，典型例子就是最近刚进入杭州，却大刀阔斧频频拿地的雅戈尔。”赵杭生说，还有已经上市的绿城和广宇，最近也频繁出现在土地市场上，而一些计划要上市的公司，比如滨江、金都等，也在土地市场上身手不凡。

　　那么，这拨主要由股市助推的行情能持续多久？对此，赵杭生表示，随着楼市跟股市的联动性加强，楼市的风吹草动都会反映到股市上面。楼市一旦面临宏观调控等诸多压力，股民对于这个行业的信心下降，受到的追捧减少，那么房地产上市公司在股市的融资能力也会下降，由此，拿地也不会像现在这么疯狂。与此同时，国家对于股市的监管力度也会加大，股市不再像以前那么容易赚钱，大量个人投资者通过股市赚取的财富也会锐减，这也会影响这拨行情的持续。

　　2问会不会出现有价无市？

　　除了股市能够对楼市产生联动效应之外，在赵杭生等众多地产专家看来，楼市供求关系中的“需求”在目前产生的变化，也是影响这拨行情比较重要的因素。

　　应该说，想要买房的人还是很多的。这一点，从此次房博会上许多购房者恳切的目光中可以看出来，但是需要指出的是，买得起心目中理想居所的人越来越少，这从许多购房者询问了楼盘价格后的“大吃一惊”，或者“失望沮丧”中可以看出来。

　　房博会上能够折射出的杭州房价现状是：不要说市中心，单是九堡、滨江、三墩等郊区板块的销售均价，就已经理直气壮叫到了1万元/平方米。展会现场，一位购房者感叹，现在普通老百姓能够买得起的房子，只能去萧山的义蓬、老余杭、闲林、下沙这些地方寻找了。

　　对此，攻略营销机构执行董事祝军华的总结是：真实需求的人再急，也买不起超标的房子。在房价包括配套并不齐全的郊区房价飞涨，而银行按揭又大大提高门槛的背景下，买得起房子的人越来越少，也就是说，买房子的需求依旧存在，但是，真正能够下单的有效需求，却日益减少。

　　祝军华说，他最近和几个长期投资房产的温州人聊天，他们觉得郊区项目有价无市，没人接盘就没有变现能力，决定以后专门找市中心的房子，虽然贵点，但出手快。他认为，投资一冷，整个局面都会冷下来。

　　赵杭生则表示，房价近几个月以来，以异乎寻常的速度飞涨，这种情况将在不远的将来得到改变，楼市有望进入平台整理阶段，房价不可能再像前段时间那样快速上扬。因为楼市中买卖双方的心理因素也相当重要，当房价涨到一定高位，买房者心理上的“临界点”已经到了。有些人买不起了，买得起的也会逐渐进入观望状态，等等再买。从而客观上导致需求减少。

　　对此，一位不愿意透露姓名的业内人士表示，需求减少，很有可能出现板块表现的巨大差异，一些资源稀缺的板块有可能继续受到追捧，而大多数进入万元指数、而产品却明显没跟上的郊区项目，将在年底前呈现冷淡局面，沉寂一段时间。

　　3问开发商捂盘到几时？

　　让众多购房者心生忐忑的是，此次房博会可售房源如此之少，不知道楼市供不应求的局面还将持续多久。

　　对此，赵杭生的回答是，目前有很多人都认为楼市供不应求，但事实上这并不准确。即使土地不再供应，现有的开发量，加上大量闲置土地和大量闲置房产，再加上目前的价格因素，其实已经是供过于求了。一旦宏观调控力度加大，资产保有税等措施出台，肯定会有大量房源回吐。

　　而根据合创行销机构最近出炉的一份调查报告显示，即便从现在开始三年之内不再出让宅地，未来同一时间段内杭州市主城区(不包括余杭、萧山)的总体可预计住宅供应面积也有1260万平方米左右，以平均每套120平方米计，可预计住宅供应套数约为10万套。如果再加上余杭、萧山的房源数量，杭州目前已出让土地未来三年的房产品供应量，将完全可以满足每年数百万平方米的有效需求。

　　即使是在最近，要上市楼盘也不少。据有关数据统计显示，今年年底之前杭州将要开盘的楼盘至少有48个，其中有不少还是首次亮相。而明年上半年，要开盘的楼盘更多。

　　业内人士认为，目前可售房源偏少，不排除有开发商集体捂盘嫌疑。但是，从外围楼市来看，这种状况持续不了多久。身为本轮涨价“敢死队”的深圳楼市，7月开始出现量减态势，虽然价格尚未大跌，但按一般规律，量减是价跌之先兆；上海楼市也出现降温苗头，“跳价”上瘾的二手房卖家已有所收敛；广州假日楼市中，部分开发商已开始主动推盘，惟恐高热后的市场步入冷清；而刚刚过去的省第14届房博会，成交房源848套，预定也并不火爆，这跟今年5月人居展预定、签订商品房合同2177套差距甚远。所以，他认为，接下来几个月，对很多城市来说，房价涨幅趋缓、成交量下降的可能性极大。此时，继续选择捂盘无异于玩火，以积极的态度、合理的定价卖房，方为上策。