浙江在线11月01日讯 香港人曾经认为楼市不败，几万元一平方英尺的房子也敢买；杭州人现在也笃信楼市不败，几百万元一套的二房一厅都说不贵。今年火爆的下沙地块拍卖，使这个城东区块也早早地喊出了“将现万元房”的口号。于是，楼市就这样直观地激发了杭州人对未来近乎膨胀的信心。

　　杭州城市向东烘热了下沙这个区块：烘热了下沙的楼盘销售业绩、也烘高了下沙的楼盘价格和土地拍卖。今年上半年，下沙虽说只挂牌3宗土地，但在推地总量上，却是位居杭州第一。

　　宗数少、面积大的“航母”级土地拍卖，以及外来房产大鳄云集，成为下沙今年土地出让的特色。今年下沙总出让面积达1311亩，根据开发进度，下沙的超级大盘将集中在明、后两年推出。于是，就是有人对“2008年，下沙楼盘会不会因此出现井喷，这些超级大盘的销售会不会因此而备感压力”提出了疑问，对下沙即将出现万元房，更是充满了质疑之声。

　　大量楼盘将分批面市

　　据统计，今年下沙一共出让了1311亩土地，其中2月6日，世茂集团以8.2亿元的价格竞得杭政储出[2006]51号地块，出让面积达415亩，楼面价1319元/平方米。2月13日，南京朗诗置业股份有限公司以3亿元竞得杭政储出[2007]2号地块，出让面积109亩，楼面价1683元/平方米。5月31日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以12.4亿元竞得杭政储出[2007]18号地块，出让面积352亩，楼面地价约2450元/平方米。7月25日出让的434亩杭政储出[2007]35号地块，即杭州经济技术开发区(东南沿江[三]号地块)，经过竞拍单位多次激烈角逐之后，最终被北京保利地产以22.8亿元竞得，楼面价格达到每平方米3326元。

　　目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有11个楼盘，建筑面积110万平方米；沿江区域可开发面积有300万平方米，建成后将吸引15万人口；中心区域可开发量达到200万平方米，将吸引10万人口居住。这也就是说，下沙目前在开发的房产面积有610万平方米。

　　“这样的土地供应量，不会使明年的下沙楼盘供应出现井喷。因为这些土地的集中放量，估计会在明、后两年，加上各家公司房源推出的节奏有快有慢，所以这1311亩的土地并不会出现井喷，最多是明年出现几个超大楼盘的集中放量。”保利地产有关人士这样分析。

　　之前下沙住宅用地集中供应是在2003年，当年住宅用地出让5宗，面积均在100亩至390亩之间，共计1184.91亩，出让面积达到78.99万平方米。由此可见，今年的供应量规模并不算超常。2004年—2006年，下沙的住宅供地6宗，但规模明显缩小，共计367.41亩，仅占2003年的31%。

　　高端房产品丰富下沙

　　南京朗诗房产，日前在杭州黄龙饭店东侧的销售中心低调开业，但前来看房的却很多。据悉，这家房产公司在下沙准备打造一个高品质、高科技楼盘。因为在开发商的眼里，下沙是块不可多得的宝地。“下沙濒临钱塘江，面山依水，这种自然风光不可复制，这种资源会越来越稀少。”朗诗房产的负责人这样说道。

　　“不能简单地提万元房概念。第一，不能确定我们的最初开盘价是不是会逾万元，但目前预期成本确实已在9000元/平方米，而我们不是要拉高房价，只是为下沙提供更为丰富的房产品。谁说下沙的房产品只能以低价取胜？如今的下沙已不再是制造业、大学城这样的概念。新加坡科技园的建立，显示着这一区域业态组成的高端化趋势，而包含了恒温、恒湿、恒氧、静音、适光等6大高科技、人性化设计的朗诗·国际街区，不是为了迎合市场，而是要创造市场需求。”杭州朗诗置业有限公司总经理向炯这样说。

　　“即便是井喷局面真的出现，为防同质化竞争的价格战，我们更要仔细地研究杭州市场，在房产品的设计上体现出保利地产的品质和格调。”上海保利地产董事长陈冬桔，在今年7月底拿下下沙434亩土地后，就曾作过这样的表述。保利地产擅长做高端产品，而下沙是杭州观江景的最佳位置，江面最宽最大气，江边还有着最为原生态的湿地，和悠闲栖息的成群白鹭。去年沿着江边12公里的古江堤，开发区又筑起了一条融中西文化特质的沿江大道，集休闲、景观、交通、旅游等功能于一体，全面提升了江边的生活居住品质。因此，很适合在这里打造一个高端的物业。

　　而上海保利房产经理王希岩在随后的采访中说：“下沙的资源很丰富的，特别是下沙的绿化带，这一点我们是特别感到欣喜。所以我们觉得江景的资源，对城市的发展相对来说是比较稀缺的。我们的项目也应该会做成一个高档的小区。”其论调显然支持下沙出现万元房。

　　高价房或成泡沫拐点

　　“房产品已经不仅仅是消费品了，而是一种资产。”浙大房地产研究中心主任贾生华教授如此认为。“当老百姓越来越富裕时，必然会遇到一个投资的问题。而目前居民的投资途径还很少，大多数人的选择都是金融资产和不动产。”

　　贾生华认为，在未来几年，不动产将逐渐成为富人资产配置中不可缺少的一项，而当房产品逐渐带有“投资品”的色彩后，我们就很难用普通的消费品去衡量它。股市有泡沫，同为金融产品的房产，为什么不能有呢？

　　问题是，怎么样的泡沫才算是合理的？在当前的价格下，下沙的万元房，如果买来是自住或者准备出租，显然是不赚钱的。支撑起购买力的主要原因是房价的不断上涨，购房者在一次次转手中得以套利。几乎所有的人都认为房价不会跌，于是这种模式得以循环延续，但若是有一天房价发生滞涨，接盘者迅速减少，楼市的泡沫会瞬间破灭。

　　所以，一个有趣的心理现象正在发生。下沙每平方米一万元，不贵，有人甚至说会涨到一万以上。但前提是，只要最后不是自己接盘。

　　当每个人都知道高了，但都自以为最后一棒不会自己接的时候，有一个问题油然而生：泡沫的拐点在哪里呢？

　　以个性化抢占市场

　　据悉，2003年下沙住宅供应体量最大，平均建筑面积达到137.92万平方米，平均容积率为1.77； 2004至2006年平均建筑面积为77.79万平方米，平均容积率为3.65； 2007年平均建筑面积为78.7万平方米，平均容积率为2.32。据业内人士分析，虽然住宅用地容积率指标有所提升，一方面是为了政府的普通住宅政策调控而抬高容积率；另一方面保证了用地的建筑面积，也意味着楼面成本得到平衡。三个时间段的平均楼面价分别为1400元/平方米、1200元/平方米和1500元/平方米左右，同时通过土地平均成交价的情况来分析，根据区域内地段不同有所起伏，相对而言下沙的土地较为平稳，不易产生恶性竞争。

　　而据攻略地产祝军华分析，从现有下沙在售楼盘销售来看，区域整体态势平稳的同时，也反映出区域内各盘的市场境遇的差异，同质性问题是个突出的市场反映：梦琴湾借江景区位，销售步伐快于海天城，已接近产品销售尾声，从阶段性销售来看，海天城步伐落后，售价上吃亏，应该说同质性是销售处于劣势的必然结果。另外，伊萨卡的排屋出现，以及阳光华城“两小一低”面市，弥补区域内差异和空白，也说明市场细分更加明显，市场预期心理作用，也是促使市场“抢位”的最主要的前提所在。

　　“今后世茂等新盘的介入，在综合品质对弈的同时，产品创新非常必要。”祝军华说。