浙江在线11月08日讯 11月1日，杭州又一个商业物业因为“产权分散”这个“顽疾”，在经营5年之后关门歇业了。

　　它就是靠西湖很近的元华商城。元华方宣称，是因为商场与业主签订的五年租赁协议到期，歇业调整。它连5周年的店庆也没过上。

　　前有涌金广场，数度起落目前仍是空欢喜一场；再是曾一度否认将关门的元华商城亦闭门谢客……西湖时代广场、西城广场也有数万平方米商铺是分割出售的，返租期5年。未来它们能长治久安吗？小业主众多、签约期短，往往经营刚有起色，就又要面临租约问题，元华不是第一个受分散产权所累的商场，但它会不会是最后一个？类似元华这样规模理想、地理位置优越的商业物业尴尬地“捧着金饭碗讨饭”的日子是否还将继续？有什么办法能让这些本身条件不差的物业实现它的价值？

　　小业主之痛：这是次失败的投资

　　元华商城由香港注册的冠城集团旗下子公司投资开发，总建筑面积超过5万平方米，因为位置非常靠近西湖，2000年开盘销售时一楼商铺每平方米售价高达4.58万~6万元，创下当时杭州商铺的“天价”纪录，但仍在不到1年时间里完成了销售。

　　“我以为自己挖到了一桶金子，一大桶金子。”记者辗转联系上一位元华商城的小业主S先生，他的铺位在二楼，看得见西湖，面积约50平方米，2000年买下时价值100多万元，他原本希望经营5年后，这个铺位的价格至少可以涨5倍。

　　在他看来这个期望不算高，当年西湖边的万元住宅楼盘，如今均价超过5万元/平方米，而且是有钱也买不到房。商铺价格涨5倍似乎并不夸张，事实却与他的期望值差得很远。今年年中，与商场的租约尚未到期，S先生试着在网上挂出了商铺转让信息，净价200万元，挂了几个月，无人问津，于是他委托一个拍卖公司的朋友牵线，看有没有人愿意接手。“几乎没有碰到感兴趣的人。”S先生无奈地说，只要有机会就抛掉这个烫手山芋。所以元华商城歇业的消息一出，他的挂价也随之降到了180万元。

　　像S先生这样的小业主不止一个。从元华地下一层到四层，每个小业主拥有的物业从十几平方米到七八十平方米不等，平均一个楼层至少就有二三十个小业主。

　　将大型商铺分割出售，同时与业主签订返租合同，委托商业管理公司统一经营，允诺在5~10年内给予7%~8%的年租金回报，是5年前杭州商铺销售的通行做法。

　　开发商凭借铺天盖地的广告，为投资者描绘财富的神话。而投资者一般会用非常简单的公式计算出产权商铺的投资回报率，比如购买产权商铺首付40%便可办理银行按揭，最长10年，拥有100%的商铺产权，在若干年包租期内，每年享受投资额一定比例的固定租金回报，再加上商铺升值的利好因素，大有滚滚财源从天而降的势头。元华商城正是当时的典型代表。

　　中原地产商业地产部经理梁静斯表示，虽然湖滨一带的商铺价格是杭州商铺的价格高地之一，但是小业主根本无法单独出售商铺，如果商场经营状况不好，地产不能增值，商铺价值就无从谈起，也不会有买家来接盘。“一直有小业主挂牌出让元华商城的铺位，但目前为止没有成交纪录。”

　　经营者之痛：别拿地产的利润套在商业头上

　　“对于商业物业来说，8%的年租金回报率其实不算低，已比很多住宅、写字楼都高了。”采访中，一直从事商业地产投资的业内人士俞先生说：“商业物业做好了，回报率确实非常可观，但元华毕竟仍在培育期，租金负担过重对物业的发展不利。”

　　一位百货业内资深人士告诉记者，在正式发函歇业前，元华曾与业主们沟通过，提出能否前三个月免租金然后再陆续招商的想法，但没有得到业主们的一致支持。与杭州地产升值速度相比，原本8%的租金回报率，无法满足业主们的胃口。

　　有人说，元华今天的局面5年前就已经注定。因为房产业和零售业有很多的不同，房地产是大进大出的，利润是以百万元上千万元计；相比之下，百货业则是文火慢炖的，利润以元计。做零售的人认为，花5年时间去培育一个商场很正常，但在目前的楼市下，开发商、投资者却等不及了。从2002年开业至今，元华商城的高层走马灯似地换，5年时间有过六七位老总。如此频繁更换掌门人的一个主要原因，就是希望能在短期内迅速盈利。

　　尽管小业主们和经营者的条件谈不拢，但对小业主们来说更不愿意看到的是商场歇业。也有业内人士猜测，元华关门可能是一种“以退为进”的方式。其实，以元华的地段、体量和商业氛围，零售行业有不少感兴趣者，但一想到它的硬伤，一想到要面对那么多的小业主，他们又感到“头大”：要谈下那么多的小业主很难，只要有一个人不同意，最好的想法都可能无法实现；即使现在大家意见统一了，但有了这一次“歇业”的前科，零售商在招商上会大受影响，谁知道几年后会不会重蹈覆辙呢？因而元华再次被接手的前提，需要一个解决硬伤的办法。

　　业内人士之建议：整体收购或产权入股，可能是出路

　　“前些年的店中店风潮真的是害了一批人。”一位资深业内人士在评价分散产权的商业物业时直言，这是开发商急功近利的恶果。现在很少有开发商会把商业物业完全分割出售，而普遍采取“只租不售、整体招商”或“部分出售、整体经营”的方式。

　　开发商的思路之所以会转变，除了看到了前几年的分割出售恶果外，开发商也逐渐意识到，一则保有物业可以合理避税；二则如果物业经营得好，地产不断升值，利润空间比分割出售产权来得更广阔；第三，杭州目前很少有纯商业物业，通常都搭配写字楼、酒店式公寓等项目做综合性开发，不同物业类型之间互通互用，增值更快。

　　那么，如何在长期利润与短期收益之间寻找平衡？通常，开发商会把商业物业分两部分，沿街商铺通常会出售，因为这部分商铺量不大(约占总建筑面积的10%~20%)但含金量高，内部大商铺则由开发商持有，并交由专业的商业管理公司负责经营，用于公司资产增值。“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。”新鸿基地产执行董事苏仲强在接受记者采访时就曾这么说。

　　元华的出路在哪里？类似这样沉疴缠身的分散产权商业物业是否只能拖着几百名小业主一同陷身泥沼？同处于湖滨—吴山商圈的太平洋商业中心或许是一个成功的示范。

　　今年4月，银泰百货(集团)有限公司发布公告称：其全资附属公司浙江银泰与浙联股东及新泰股东订立新泰增资框架协议，浙江银泰向新泰注资，以换取新泰扩大注册资本后的50%股权，浙江银泰向浙联房产支付首笔按金人民币7000万元，拟总注资5亿元。浙联房产及新泰现时为物业发展的共同拥有人。公告中所称的“物业”，就是位于杭州市延安南路上的杭州太平洋商业中心，浙江银泰注资5亿元为的就是将其收入囊中。

　　“如果有财团愿意注资整体收购，可能是元华商城唯一、最好的出路。”在梁静斯看来，产权商铺的先天不足无法弥补，小业主的商铺散转的可能性几乎是零，不如像太平洋商业中心那样被收购，然后整体规划、重新定位，这才是治本的办法。

　　也有业内人士提出产权入股的方案，将商场与小业主的利益结合起来。小业主的收益由两部分组成，一部分是固定返利，另一部分则是如果商场年销售超额，投资者将得到一定比例的累计分成，上不封顶。“小业主与商场谈不拢的原因之一是对回报率不满，如果他们的收益与商场的效益挂钩，矛盾就会缓和。”这位业内人士同时表示，他最担心的是租期，一般商场与物业所有人的租约是10~15年，甚至更长，但小业主通常不会愿意签这么长的租约，这对经营者来说是潜在的不稳定因素。

　　元华事件让我们再次思考商业与地产的关系。商业地产是块巨大的肥肉，但到底该怎么来开发，怎么来经营，开发商尚需慎重对之；对投资者来说，亦需考察风险，切不可盲目跟进。