浙江在线11月15日讯 11月的杭州楼市，需求依然旺盛，而面临的也依旧是同一个问题：可售房源不多。根据杭州透明售房网数据显示，11月上半月，仅两批商品住宅领出预售证。其中之一是在上个月撑起楼市销售江山的芳满庭，它于5日开盘，而另外一个则是将于今天开盘的九堡红苹果的最后一批房源。

　　半个月之内，只有两批商品住宅房源领出预售证。这恐怕是今年以来第一次。

　　10月下旬，杭州市房管局发布了《关于申报商品房预销售计划的通知》，其中最引人注目的就是这一条：“今后建筑面积在3万平方米以上的楼盘，一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上；而总建筑面积在3万平方米以下的楼盘，则必须一次性销售。”

　　如果以每套100平方米为例，每次的开盘量至少要在300套以上。而杭州楼市上一次开盘超过300套的还属于少数，因此这一政策将影响到不少原本打算近期开盘的楼盘，最直接的反应则是开盘时间的延后。

　　这个政策，将不少原本工程进度已经达到开盘要求的楼盘，挡在了申领预售许可证的门槛外。“杭州楼市的供应量，将有一段时间的青黄不接。”这是业内普遍的认识。

　　年内供应量受到影响

　　供不应求一直是影响房价的主要原因。今年以来，杭州楼盘推新房源，有一个十分明显的变化，就是少量多次开盘。通过分批申领预售许可证、分次抬升房价的方式来控制楼盘销售进度，是目前部分开发商普遍的做法。而“三万平方米新政”的出台，对这种“挤牙膏”式的销售方式是一个遏制。但在政策还处于盘整的过渡时段，对于某些开发商来说，却是延误了较佳的开盘时期。

　　根据记者了解，目前已经有好几个原先准备近期开盘的项目，无奈决定把开盘时间往后移。这其中，比较明确的是昆仑·橡树园、凯德·视界、九月庭院、尚品庭院、魅力之城等楼盘，都因为工程进度问题，无法达到3万平方米的开盘数量，而无奈只能推迟到明年开盘。相对来说，体量比较大的楼盘，如海威国际、城市芯宇、复地·连城国际、西溪蝶园的相关负责人则表示，新政不会影响它们的开盘计划。

　　据汉嘉地产顾问在14届房博会上的不完全统计，约有28个楼盘曾宣称在10月底到年底前开盘，原本这些楼盘的如期开盘，可以略微缓解一下目前紧张的供需关系，但“3万平方米新政”的出台，的确会推迟不少楼盘的上市时间，近期楼市上市的房源，将会更加青黄不接。

　　据统计，受新政影响的主城区块内，目前已经明确下来年内将开盘主要有：金基晓庐、贺田尚城、逸天广场、中庆第6大道、金海·香滨湾、复地·连城国际、海威国际、金瑞·风景大院等楼盘。

　　“政策来得措手不及，3万平方米的数量又是一个‘硬杠杠’，今年的供应量受到影响，是肯定的。”华坤灵励总经理孟宪坤说。

　　明年供应井喷尚难确定

　　据有关部门统计，预计明年上半年，仅在省第14届房博会现场所展示的楼盘中，就陆续有近300万平方米住房可开盘销售。这些楼盘包括名城·燕园、云厦·汇盛德堡、滨江的彩虹豪庭和水晶城、中凯·东方红街、新西湖小镇等。它们将大大缓解目前杭州楼市可售房源紧张的局面，特别是套型面积90平方米以下的住房供应量将大比例增加。而另一方面，因新政影响而推迟开盘的楼盘，如昆仑·橡树园、尚品庭院、魅力之城等楼盘，开发商的说法多数都是开盘时间推后到了“明年”。这两方面相加，势必会加剧明年上半年的销售压力。

　　供应的集中释放，会不会对明年造成供应井喷的现象？“我们也有这样的担心。从目前来看，今年下半年的这段时间，反而是一个不错的销售时机，但工程进度赶不上，也是很无奈的。”一位开发商说。

　　但是，另外一个政策的出台，让这种担心大大减轻。近日杭州市规划局发布的《关于阳台建筑面积测算的规定》，针对入户花园、阳台的定义及建筑面积的计算方法，作了严格的规定。根据该规定，入户花园面积大于8平方米，要按全面积计；挑空阳台无连接梁才不算面积。

　　这一规定的出台，使得杭州不少楼盘的开发节奏，再度受到影响。“用只算一般面积的入户花园和不计面积的挑空阳台为大卖点的开发商，也将不得不重新修改方案。这两天，有不少开发商被这个政策影响，正在重新修改方案。”杭州一营销机构的老总告诉记者，这些改方案的楼盘，原本都是计划着明年上半年要亮相的楼盘。而这样一来，它们明年上半年的开盘计划肯定要推迟。

　　汉嘉机构的陈焕春认为，杭州楼市受以上两项政策影响，今年年底甚至明年上半年上市房源，都将受到或多或少的影响，不少楼盘上市时间将被延后。相对来说，从目前到年底阶段，供需矛盾缓和的可能性不大，房价仍然存在上涨的动因；而明年上半年的供应则因为规划局的新规定，井喷的现象不太可能出现。“2008年的供应节奏可能还比较舒缓。”也就是说，对于购房者来说，到明年下半年，房源选择的余地可能会有所增加。同时，考虑到今年的推地量又有较大提升，2009年的后续供应量也是比较可观的，因此尽早调整并且争取尽早开盘，可能才是比较稳妥和降低风险的做法。

　　长期有利抑制房价

　　今年的杭州楼市，已经出现了不同程度上的“房荒”。漏夜排队、买房号、摇号等现象都重新出现在楼市。房博会之后的楼市，一直是购房者寄予厚望的，希望能有众多楼盘推出，缓解目前的买房压力。而因为新政影响，导致的新盘推后开盘，更让购房者着急。“那么多楼盘推迟开盘，今年年内的房价会不会又要涨？”购房者吴先生就很担心。

　　“从目前来看，可能想买房子的人会有一些着急。因为政策处在转型期，会对供应量产生影响。但从长期来看，肯定是利好的。”金成房产集团的相关负责人这样认为。而相类似的，大多数业内人士都认为，这个政策从长期来看，则有利于防止开发商捂盘惜售，增加楼市整体供应量，并有望抑制目前房价疯涨态势。

　　对楼市的有序长远发展是有利的，这是不少人的观点。除了3万平方米的新政策，通知中还规定：各开发企业要“申报本公司2008年度预销售商品房项目，申报以半年度(分上半年和下半年)计划为一个时间段。”陈焕春分析：“如果让开发商提前申报半年计划，一般都是会比实际上市量要乐观一些，为了避免‘作无计划处理’，相信开发商会切实从工程进度方面考虑销售计划；另一方面，计划一旦上报，随意推后也会‘作计划外项目另行处理’，目前虽然还不清楚‘另行处理’的具体措施，但也应该具有一定的约束力。”她认为，从这点来分析，政策会强制开发商的推盘更有计划性，也会使市场更有秩序。