浙江在线12月06日讯 有不少购房者反映，近期杭州一些楼盘定出的开盘价令人费解，颇有虚高之嫌。比如11月初开盘的某楼盘，对外公布开盘价为1.3万元/平方米，而实际成交价在1万元/平方米左右；滨江某楼盘，推出房源时号称开盘价1.3万元/平方米，实际成交价约为1.1万元/平方米。

　　俗话说，没有卖不出的房子，只有卖不出的房价。房子的定价，一贯是房地产营销的重中之重，也是开发商不到开盘最后一刻不肯轻易透露的“高度机密”。

　　定价虚高，究竟是销控的秘诀招数，还是恶意的托市行为？是变相的捂盘惜售，还是项庄舞剑另有所图？记者在采访了多个楼盘的定价手法后，获悉了一些开发商的定价“秘密”。

　　销控定价法：尾盘卖高价

　　前期资金回笼，利润目标已达到后，开发商采用将尾盘标出高价的手法来达到利益的最大化，卖一套算一套

　　城东某楼盘，去年开盘销售时均价约6500元/平方米。日前开出最后一批房源时，开盘均价已经上调到1.3万元/平方米，整整翻了一倍。根据杭州透明售房网的数据，该楼盘的近日销售差强人意。

　　“这种情况一般出现在尾盘销售阶段。”另一家城东楼盘的营销人员解释说，这是楼盘销控中的常用手段。“这个项目前面已经销售出了80%，基本完成了销售任务，资金也回笼得差不多了，预期的利润也实现了，现在只剩下最后一幢房源，因此慢慢卖，不着急，趁着市场行情还可以，开个比较高的定价，能卖几套是几套。”

　　当市场形势还不错，楼盘已经收回全部投资，利润也不错的情况下，一些开发商就开始漫天要价了。如果开发商对今后楼市走向的判断是趋好，他可以悠闲地一边慢慢出货，一边享受房价上涨带来的收益。

　　在开发商的销控策略中，差房源也可能定出高房价。

　　一位在城西有项目的房产公司营销经理表示，新楼盘开盘时，都会先期推出位置较差的房源，为后期提高房价打伏笔。“但是今年这段时间行情太好了，大家都觉得要趁着这段时间购房者抢房的心态赶紧把相对差的户型卖掉，价格要卖得高一点，这样一来可以最大限度地抵御风险。如果日后市场行情继续火热，后面推出来的好房源能够卖出更高的价格；而一旦市场风向转淡，出现房价整体下跌，我们的后期房源的价格也可以维持在原先的高价上，因为我们可以告诉购房者，这些房子比前面的房子好，没涨价就相当于是降价。这样对老客户也能交代过去，否则楼盘出现降价销售，老客户会有意见。”

　　明售暗捂定价法：定高价就是不让你买

　　内部已预订了很多的楼盘采用高价策略逼退排队购买者；而有一些楼盘因看好后市，则用高价的策略来捂盘

　　最近因为开盘闹得沸沸扬扬的城西某楼盘，根据透明售房网上的数据，该楼盘领预售证的时候，报的开盘均价为1.3111万元/平方米；而截至12月5日下午6时，在该楼盘所有九幢房源中，已售房源均价超过1.3111万元/平方米的只有两幢，其余七幢房源的已售均价普遍只在1.1万元～1.2万元/平方米，另有两幢的已售均价约为1.07万元/平方米，还有一幢的已售均价仅为9722元/平方米。即使将所有九幢房源的已售总价除以已售总面积，得出的成交均价也只为1.2万元/平方米左右。

　　一位知晓内情的业内人士说，这种不规范的操作，在房地产行业并不少见。“内部认购、关系户、各种各样的熟人，在该楼盘的销售中占了很大比例。为了避人耳目，在开盘时采用高定价，‘逼退’一部分普通客户，也是一种销售手法。”