小产权房的风险，更多地浮出水面

　　●北京出现判决案例：城里人买农民房无效

　　●房产品质和未来维修令人担心

　　

　　根据国土资源部相关负责人的说法，国土资源部会在年底前出台一个关于农村集体土地管理的有关通知文件，对小产权房进一步加以说明。一些严重违规又不符合规划的小产权房，当然要拆除。

　　对于杭州不少买了边缘小产权房的人来说，他们的心情很紧张。“心虚是肯定的，但是现在只能等政策。像我这样的情况肯定不止一个两个，总不会全部封杀吧？”买了三墩某商住项目的小朱，寄希望于政策的通融。

　　其实，即使未来的政策上出现一定的通融，小产权房和边缘小产权房的一些固有风险，仍然是所有购房者无法忽视的关键要点。

　　以前小产权房的风险主要集中在政府规划和相关政策的变动会导致拆迁无法补偿等情况。如今随着小产权房和边缘小产权房大规模上市并进入交付期，更多的问题也浮出水面。

　　近日的北京画家村“宋庄房讼”案终审判决。2002年，画家李玉兰以4.5万元买下北京市通州宋庄镇辛店村农民马海涛家房屋及院落。但是由于房价上涨数倍，昔日将房子卖给画家的农民反悔了，2006年，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。今年12月17日，北京市第二中级人民法院终审判决认定买卖合同无效。据悉，画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起农民讨房诉讼，成为广受社会关注的“宋庄房讼”。13起农民讨房案起诉的理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。

　　除了在房价上涨面前的利益纠纷之外，边缘小产权房的质量问题也让人难以忽视。杭州某投资公司开发的一个郊县度假农庄项目，今年进入交付期，购房者很快发现，房屋的质量实在问题多多，裂缝随处可见，天花板上的水泥涂层经常往下掉，原本应该环境优美的农庄，污染状况严重。

　　为什么会发生这种情况？W表示，一方面，农村的房屋建设，其规划设计和建筑标准比起城市住宅要低很多，“一个40多平方米的房子，卖8万、10万元，相当于每平方米价格只有2000多元。根据目前城市住宅的成本，建安成本再怎么压缩都要1000多元/平方米，这些农村小产权房要赚利润，成本肯定要在建安这一块省下来。因此建筑质量可想而知。”而这些不规范的小产权房，本身就得不到政府承认，“其排污管线不可能纳入城市的排污纳污体系中，排污只能就地解决，造成本应给居住者带来好空气的度假居所，反而污染严重。”

　　此外，这些小产权房和边缘小产权房不像城市正规住宅那样，设有专门的维修基金。“在农村，很少有10年以上的房子不进行翻修改建的。到时候，改建的钱谁来出，肯定又是一本糊涂账。”W说。