浙江在线01月31日讯 从去年岁末开始，楼市出现变化，部分新开楼盘成交平平，似乎也正在印证“楼市进入拐点”的传言。

　　王石抛出“拐点”论后，SOHO中国董事局主席潘石屹，在驳斥了王石“房价拐点论”的同时，也抛出了自己的“地价拐点论”。相对来说，“地价拐点”比“房价拐点”更有说服力。

　　目前的土地市场比较冷静，“底价成交”的情况不少。各地均是此般景象，杭州也不例外。

　　首块地铁上的物业遭冷遇

　　“下菩萨”地块，一宗少见的好地。2008年的1月23日，它被推上了“招拍挂”的前台。

　　从地段来看，它南至机场路，北至机床厂宿舍。由于杭州地铁一号线闸弄口站就在地块南侧，地铁出入口在地块范围，所以该地块从被推出之日起，就被誉为杭州“首个地铁上盖物业”，引人瞩目自然也是在所难免。

　　从体量来看，该地块占地面积35.3亩，地上总建筑面积7.3—8.3万平方米，地上商业办公面积4—5.3万平方米，地上住宅面积2—3万平方米，建筑限高75米。其中，50%以上的住宅是90平方米以下户型。可以预测，这里将建起大型商业设施、高层住宅和写字楼，是个建筑综合体的概念。从6.7亿元的出让总价来看，它显然没有摆出高门槛的姿态。9000元/平方米的楼面价，显然并不很高。

　　然而就是这块备受关注的土地，在出让当天爆出了“闪电式成交”的冷门。由于无人竞价，51号竞买人杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司，以6.716亿元的价格拿下此地块，比挂牌出让起价高出20万元。

　　当天出让的另一宗钱江新城的商业用地也同样“闪电式成交”，猪年最后一拍在众人错愕的目光中落幕。

　　底价成交频现杭州土地市场

　　“下菩萨”地块出让的当天，传说中的大鳄没有现身，本土的实力派们也没有出手。

　　一位业内人士用“有点意外，但是也在意料之中”来形容当时的感受。

　　回顾这几个月的土地市场，发现好地无人竞买而直接成交的情况，已不是个案了：

　　1月11日，位于滨江区的杭政储出[2007]75号地块，由于无人竞价，被兴贵投资以30.7315亿元竞得，仅比起拍价高出20万元，楼面价5046元/平方米。

　　2007年12月3日，位于拱墅区的杭政储出[2007]73号地块，由于无人竞价，被德发国际有限公司和天泽发展有限公司以43.0585亿元竞得，仅比起拍价高出60万元，楼面价7001元/平方米。

　　同一天，位于同一区块的74号地块由于无人竞价，被北京万通地产股份有限公司以5.6812亿元竞得，仅比起拍价高出40万元，楼面价6004元/平方米。

　　2007年11月29日，位于武林商圈中心黄金地带的杭政储出[2007]72号地块，由于无人竞价，被银泰百货以起拍价2.123亿元直接成交，楼面价15014/平方米。

　　流拍情况各地都有

　　如果我们放眼全国的土地市场，或许就会发现杭州的“底价成交”，其实并不那么刺眼。近期内，北京、上海、广州、深圳、南京等等一、二线的城市，新年土地市场第一拍，多数遭到流标。

　　2007年12月15日，北京朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标，由于参加投标的开发商不足3家，不符合开标条件，该地块以流标收场。

　　1月，北京朝阳区广渠路15号地重蹈流标覆辙。开标会上，前来投标的开发商竟只有两家，最终以流标收场。

　　2007年12月初，广州市政府放出的12宗土地中，两宗金沙洲商业金融用地无人竞价，有5宗用地只以底价成交，其余土地出让时也没出现以往激烈竞价的场面。

　　同样是2007年12月，深圳东莞市土地交易中心对一宗商住用地进行出让，但由于该地块在挂牌阶段就没有应价者，拍卖师最终宣布该地块流拍。

　　2007年12月6日，南京G87河西19号商业地块，因无人报名而流拍。20天后，南京再次遭遇流拍，这次流拍的是2幅住宅用地。另外有10幅地块以底价成交。

　　还是在南京，1月17日，空旷的土地交易大厅内仅坐着6家开发商，人数还不及到场记者的一半。所推出的5幅地块，3幅以底价成交，1幅加价仅2000万元，1幅还未入场便遭流标。

　　1月4日，福州市2008年第一场土地交易会上，所推出的3幅商业、金融和居住地块，均是2007年12月25日流拍的地块，其中两幅地因无人报价再次宣布流标。

　　地价拐点或已显端倪

　　在杭州，虽然没有现场上演“流拍事件”，但是我们从蛛丝马迹中，已然可以窥见冰山一角。

　　位于拱墅区的杭政储出[2007]73号地块，于2007年11月2日被挂牌，然而到了当月26日，杭州市国土资源局突发“关于杭政储出[2007]73、74号地块《挂牌出让文件》的补充通知”，将“具有壹级房地产开发资质的企业”，调整为“具有叁级房地产开发资质的企业”，如此巨型的地块，却自降门槛让人心生疑惑。结果自然是以底价成交。

　　位于滨江区的杭政储出[2007]75号地块，由于无人竞价，杭州市国土局前后三次发布公告，推迟该地块的出让时间。最后该地块也是以底价成交。

　　而最近的“新年第一拍”中，原本拟出让的杭政储出[2007]77号(西湖区规划转塘浮山C-1、C-2地块)、78号(拱墅区规划康桥区块S-3地块)、79号(拱墅区规划康桥区块S-6地块)等三宗土地被暂缓推出。

　　土地市场由热转冷的一个转折点，大概要算是“东南面粉厂”。

　　对于2007年10月底的“杭一棉”成交现场，多数亲历者记忆犹新。远洋地产与多巨头拼杀53个轮回，才辛苦摘得此宗“2007明星地块”，楼面价高达15588元/平方米。在“杭一棉”地块出让前后，在土地竞拍现场豪掷数亿的加价幅度司空见惯，然而这样的场面，到“东南面粉厂”的出让当天，突然戛然而止。

　　那天，广宇和西房两家本土的老牌房企联手摘得这一市中心绝版地块，楼面虽然达到了令人咋舌的19038元/平方米，但是在当时的多数人看来，这样的价格并没有超出大家的预期。当然，更加没有超过买家的心理预期。因此，有人便将这块地的出让，看成土地市场回归理性的转折点。事实证明，的确从此块土地以后，杭州的土地市场上，再也没有出现豪掷数亿加价拿地的场景了，取而代之的是，慎之又慎的以最低幅度往上加的场面。

　　国家发改委新近公布2007年12月份全国36个大中城市的房价变化，三类地段普通商品房和经济适用房住宅均价略有下降，分别比上月下降0.3%和0.2%。这一数据表明，整个地产界可能都低估了货币紧缩政策和二套房首付提高的影响。

　　当意识到这个问题时，房产商的第一个应对措施，显然是开源节流。对于大的房企来说，减少因囤地而造成的大量资金流出是最快捷也最有效的方式。在这个时候或许从“土地拐点”的角度出发，更能看出一些隐藏极深的问题的根源。一位业内人士用“他们宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿以高价拿地透支未来的资金”来形容开发商的心态。从全国的“流拍情况”来看，开发企业对于货币紧缩预期的担忧，显然已经超过了对开发用地减少的担忧。