浙江在线02月28日讯 随着银行收紧房贷并提高审核条件、提高首付比例后，因此而导致贷不出款而退房的情况开始增多。付了首付却办不出贷款，着实让购房者为难，但更要提醒消费者的是：假如你在签订合同时没有留心关于逾期付款的条款，你极有可能面临高额的违约金赔付。

　　付了首付办不出贷款，购房者面临赔钱

　　交了定金，开发商却说不能用公积金贷款，张先生非常生气。更郁闷的是，假如他在两个月内办不出贷款，还要支付巨额违约金。

　　前不久滨江某楼盘开盘，张先生付了定金后准备签购房合同。没想到的是，开发商要他先签一份承诺书：如果使用公积金按揭，公积金放贷必须在两个月内，否则转为商业贷款。假如张先生不同意转商业贷款，那么两个月后，不仅房子买不到，张先生还算是违约，须支付给开发商违约金：应付款的10%。

　　比张先生更郁闷的是陈先生。去年12月，陈先生看中某处楼盘，即与开发商签订了一份价格为270万元的买卖合同，首付了30%多，为85万元，余下185万元通过银行贷款解决。刚开始开发商答应帮忙到指定银行去贷款，因当时贷款政策发生变化，只能贷五成，后来陈先生自己跑了几家银行也是如此。陈先生因拿不出剩余的两成，便提出解除合同，遭到开发商拒绝，开发商要求他继续履行合同，否则追究违约责任。几经僵持，最后通过协调，陈先生赔给开发商10万元才了结此事。

　　在去年的大好市场下，很多购房者觉得能买到房就不错了，根本不会去留意关于万一银行贷不出款，自己是否会承担责任这样的合同条款。事实上，经记者了解，杭州目前多数楼盘对于因个人资信及银行信贷政策等原因造成的逾期付款，多有严格要求，其违约金之高，很多购房者根本不会想到。

　　付款逾期的赔付：最高达总房价的20%

　　“对我们房产公司来说，卖房子是为了回笼资金。如果客户的按揭贷款办不下来是我们的原因，我们当然不会要求客户赔违约金，但如果是客户方面的原因，我们当然有权向他们追究违约责任。”一位开发商表示，目前他们公司在这方面的做法是在购房者签订金合同的时候，增加补充条款，对购房者逾期付款所须承担的违约责任做出约定。

　　“一般来说，如果购房者付了首付却未能办出贷款，补救的方案主要有三类：一种是给出一个宽限期，让购房者尽快筹备现金补足；一种是要求购房者在一定期限内一次性付清余款，并按照逾期时间来支付违约金，通常为剩余房款总额的千分之几；最后一种是退房，但退房的违约金比较高，有的是应付款的10%，有的是总房价的20%。”一位业内人士告诉记者。

　　记者查询了杭州多个楼盘的预售合同范本，绝大多数都在“买受人逾期付款的违约责任”这一栏中做了明确规定，有的要求非常苛刻。比如城西某楼盘的预售合同中对按揭付款方式做出规定：“如因个人资信及银行信贷政策等原因造成无法获取银行全额或部分按揭贷款，则买受人应在银行或出卖人通知后7个工作日内以现金补足，否则按合同第七条处理。”

　　文内所言的“合同第七条”即为买受人逾期付款的违约责任：“(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”

　　按照该楼盘的合同条款，万一购房者因贷不出款逾期，除非能在7日内补足现金，否则就面临违约金赔付。而这违约金赔付也大有讲究，如果不退房的，违约金按日计，为应付款的万分之二至万分之三；假如要退房，则需支付累计应付款的10%！

　　记者综合多个楼盘的预售合同发现，不同楼盘在逾期时间及违约金的具体数额上各有不同，比较常见的逾期期限为30天、60天和90天；违约金的具体数额则和退不退房有很大关系：不退房的，最低只需每日按应付款的万分之一支付违约金；而一旦要退房，则面临巨额赔偿，像城北某大鳄开发的楼盘就写明：“买受人应按总房价款的20%向出卖人承担违约责任。”

　　律师说法：事先要有“两手”准备

　　说起开发商的这一条款内容，张先生觉得有点不合理：“贷不贷得出款并不是由我自己说了算，现在的银行信贷政策变化也很多，这样的条款有霸王合同之嫌。”面对购房者的这一质疑，有律师表示：“根据合同法，在这样的情况下办不出按揭贷款，开发商确实可以要求索赔。”

　　浙江六合律师事务所律师于建国认为，对于开发商来说，按揭只是其提供的一种付款方式而已，“能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素。其中购房者自身必须满足一定的条件，是获得按揭贷款的关键原因。”因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　因此，律师提醒，购房者通过按揭贷款买房，应该事先对自己的偿还能力有个正确判断。银行贷款审批有个程序，其中不确定因素很多，尤其是受政策影响，其变化是买卖双方始料不及的，属于不可归责于买卖双方的原因，开发商的索赔要求也属合理。因此要避免出现纠纷，买房人应该事先对自己的支付能力、贷款条件和贷款审批的可能性做出正确的判断。

　　除了买房人对自己有合理的判断外，如何在合同中明确按揭贷款办不出来或贷款成数不足之后的处理方式，也很重要。像张先生和陈先生的案例，都只是按揭不能办理的多种原因之一，购房者在实际情况中还会遇到这样那样按揭不能办理的原因。鉴于像按揭无法办理等由于不可归责于当事人双方的事由，而导致商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者难以在签约时预见，那么购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”或类似条款来避免风险。

　　但万一开发商不同意签这样的条款怎么办？业内人士认为，开发商愿不愿意签关键还在于楼市的供求，房子俏，开发商自然要求按他的条款来；如果是买方市场，开发商也只能答应签这样的补充约定。