浙江在线03月06日讯 老王是杭州一家小区物管处的主任，最近他正为收缴物业管理费的事烦恼。从元旦算起，2008年也过了三个多月了，但还是有相当数量的业主没有缴纳新一年度的物管费。

　　业主拒交物业费五大原因

　　物业费收缴难已经是个老话题，业主拒交物业费的原因不外乎以下五个。

　　一是开发商遗留问题迟迟得不到解决，业主便以拒交物业费来对抗。“一下雨，天花板、窗台、墙角就会渗水，到物业那里反映了几次也一直没来修，我实在气不过，反正什么时候修好我什么时候交物业费。”李小姐说起这个事情仍有些忿忿不平，她说这个办法也是在小区论坛里学来的，他们小区很多业主都用这个办法。

　　二是业主认为物业公司巧立名目乱收费，或服务与收费价值不相符，因此拒绝交费。

　　业主侯先生给记者算了一笔账，他居住的小区每月物业管理总开支不过8万元，而每月小区业主缴纳的物业费就有10万元，再加上其他收入(例如营业用房租金)，物业公司并不亏本。“可就是这样，小区里楼道、信箱还到处都是广告！”侯先生说，或许别的业主觉得这没什么，可在他看来，这破坏了小区环境，影响了他的居住感受。

　　三是业主与物业公司之间有未解决的纠纷。这类情况多是因为一些安全防范问题引发的，比如业主的私家车在小区内被划伤，电动车、自行车被偷，部分业主将这些事件归罪于小区物管失职，于是以拒交物业费为手段，要求物业公司进行赔偿。

　　此外，因为对公摊水电费账目有异议而拒交物业费，或者因为看到有邻居不交物业费，所以以“别人不交我也不交”为理由拒交物业费的情况，也时有出现。

　　物管说，我们是“代人受过”

　　花那么多钱买了房子，却因为种种原因没有得到满意的环境，业主当然觉得很委屈，于是就通过拒交物业费的方式进行抗议、表达不满。然而往往事与愿违，进入恶性循环：部分业主不满意→拒交物业费→服务质量下降→更多的业主不满→更多业主拒交物业费→小区贬值。一个明显的例子是，去年本报曾对杭州增值速度最快的二手房进行调查，结果数据显示，小区房价增长速度快慢、价值高低与该小区物业管理水平，以及居住软环境成正比。

　　对小区物业费收缴情况，采访中几位物业公司的负责人都回答得很隐晦。“说所有业主都交了不现实，说有人没交只会让更多人拖延。”一家承担着杭州四个楼盘物业服务的物业公司负责人向记者诉苦说，很多时候他们是在“代人受过”。

　　比如因为开发商遗留问题引起的业主拒交物业费。“有时候根本是建筑设计上的缺陷，属于‘硬伤’，并不是想改就能改的，物业只能负责代表业主与开发单位联系，并不承担维修甚至改造责任，可碰到这样的问题，在业主这里根本解释不通。”他说，在业主看来，开发商与物业公司是“父子”关系，“老子”有错，“儿子”就得改过，可是现在即使是与楼盘开发单位同属一个集团旗下的物业管理公司，在财务与组织构架上都是独立运作、自负盈亏，早已脱钩。

　　业主委员会要做好监督

　　通过拒交物业费的方式维权，并不是解决问题的上策，当事业主也知道，却还是选择了这种方式，这不难看出业主的无奈，那么有没有好一点的办法呢？

　　“只要物业公司按照《物业服务合同》的约定尽到了管理责任，即使发生意外事件，业主拒交物业费也是没有法律依据的。”浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟举例说，如果业主遇到诸如上述的私家车在小区内被划伤，电动车、自行车被偷之类的问题，可以到上级主管部门投诉，杭州相关管理部门有非常详细的评分表和评分标准，对物业管理公司的服务进行计分，并以此来判断，在此类事件中小区物业管理是否失职。

　　另一方面，陈钟律师则提出，小区业主委员会在小区物业管理中负有监督责任，然而杭州绝大多数小区的业主委员会并没有意识到这个问题，更没有起到应有作用。

　　“小区业委会有权定期按照签定的《物业服务合同》对物业公司的服务进行检查，这能帮助业主更全面地了解物业公司的管理水平和服务质量，而且对物业公司也是一种无形的压力，让他们对工作不敢懈怠。”陈钟说，遗憾的是很多业主并不知道这些权利。

　　比如小区保洁，在标准《物业服务合同》条款里对小区楼道卫生保洁的次数、频率都有量化规定，物业公司有没有按照合同办事，工作是否到位，业委会要定期检查、评分是有明确衡量标准的。

　　采访中，有业内人士建议，在目前条件下小区业委会要行使好监督职责还有两个方面需要改善：一是《物业服务合同》的条款内容要量化，现在的合同文本中多使用描述性语言，较难客观地对服务数量和质量进行评断；二是业主在签定《物业服务合同》前一定要仔细阅读条款内容，按照省物业管理条例的要求，物业服务合同内容需要进行公示，但在目前的实际操作中却没有做到。

　　如果这些现存问题能够得到妥善解决，由业主委员会出面监督物业管理公司的服务质量，这种主动维权，不是比拒交物业费之类的被动维权更科学、更好吗？

　　物业公司服务水平要提高

　　江涛(业主)：我虽然没有拒绝交纳物管费过，但每次物业公司来收物管费我也是交得心不甘情不愿的。每次我们去找物管反映问题他们的反馈速度总是很慢的，而且主任经常不在，就算他在，态度好不好也要看当天的心情(至少我跟他接触过几次都是这样的)。如果多数物业公司的服务态度都是这样的，业主有怨言、以物管费为筹码跟物业公司谈条件我是完全理解的。

　　业主该学会正确使用自己的权利

　　金先生(物业管理业内人士)：从我了解到的情况看，一些业主拒绝交纳物管费是因为觉得别的业主通过这个办法确实能解决问题，有的虽然没有解决问题但至少物业公司也拿他们没办法。其实这种风平浪静只是表面现象，物业公司有它的一套做法，一般是先发催缴函，如果无效，会寻求法律途径，而且从目前的情况看，绝大多数情况下都是物业公司胜诉，如果业主仍然拒不支付法院可以要求银行配合执行，比如从该业主的工资账户中扣款等。

　　如果业主想解决问题，还不如直接找物业公司谈判来得有效，或者向业主委员会反映情况，来督促物业公司履行义务。甚至，情况再严重一点，业主也可以提请召开业主大会，修改《物业服务合同》或解聘物业公司，按照新的《物业管理条例》，这是完全可能的。

　　业主还要增强主人翁意识

　　周先生(业主，曾任小区业委会主任)：我是我们小区的第一届业委会主任，老实说，这个工作不好做。一是因为现在我们的业主大会制度也好，物业管理也好都还不是那么规范，很多问题空有条例却无法执行；二是业主对小区的责任感还需要大大加强。

　　我们的大多数业主只有在碰到问题的时候才想起要找业主委员会，开业主大会的时候人总是凑不齐，也很少有业主会积极主动地参与小区事务。有时候从报纸上看到别的小区业主活动搞得有声有色我还是会羡慕，或许这确实跟物业公司好不好有关系，但我想业主参与小区管理的积极性也很重要。