浙江在线04月10日讯 商业地产的售价和住宅价格倒挂已不是一年两年的事了，但时下，在宏观调控的大背景下，杭州住宅价格呈现平稳状态。借助人民币升值，商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产的增值空间，被再次认识，更成为时下投资的新热点。

　　目前，国际基金都倾向于整体收购杭州的商业物业楼，他们对钱江新城和三墩区域的商业物业兴趣极浓。商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户，所以一直为地产基金所看好。但写字楼形式的物业，是杭州商业地产项目中比重最高的，纯粹的商铺类物业在杭州的供应量较少，而高档物业的住宅底商以及裙房物业，构成了目前杭州的主要商业地产类，而在2008至2010年随着楼盘的大量交付，杭州的商业地产会有一个集中的放量。

　　长江三角洲“购物天堂”

　　按照杭州市区商业网点建设的总目标——将杭州打造成与长江三角洲南翼中心城市和现代化国际风景旅游城市相适应的“购物天堂”。到规划期末，杭州市区总人口将达到460万，人均占有商业服务网点营业面积1平方米，总面积控制在460万平方米左右；构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区(集镇)商业服务网；完成11条市级商业特色街区建设；改造、整合、提升商品市场，实现“农改超”；基本形成下沙等三个商业副中心。通过商业规划可以看出，未来杭州的商业规划主要分布在“一主三副”之内，而6大组团的居住区没有较大规模的商业规划。相对来讲，三大副城未来的居住板块实现的可能性会更高一些，而6大组团则是有一定的配套抗性在，短期内很难形成成熟的居住氛围。

　　从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局，也说明区域化消费将成为主流。

　　市级商业中心

　　主要分布在武林广场-延安路-吴山广场一线。市级商业中心位于杭州的城市中心，毗邻西湖风景区，是杭州商业氛围最浓厚、商业发展最为成熟的区域。对杭州市及周边地区具有强大的辐射力。

　　这其中武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的，有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等,但这些项目近期都鲜有商铺推出。

　　而庆春路将是金融国际化方向的商业区域，该地段聚集着众多金融证券公司。建设银行、农业银行、工商银行、杭州商业银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、中国银行……在庆春路不到1.5公里长的地段银行林立。随着金融银行业正式放开，从汇丰入驻广利大厦，东亚银行、安联入驻嘉德，不久的将来会有越来越多的国际(金融)公司将入驻该区块，还有数不清的大小证券公司，这些都将使庆春路成为名副其实的金融一条街。而庆春商圈也渐渐地向金融国际化方向发展。

　　几乎每一个银行或金融机构在这里都设有分行或办公地点，被称为“杭州的华尔街”，是杭州的中央财富区(CFD)，今后该地区将形成以金融企业为主，广大外贸公司为辅的特色商务圈。

　　市级 副商业中心

　　主要分布在规划中的三大副城的中心，分别为江南城、下沙和临平。江南城(萧山)和临平在正式并入杭州之前是独立的县级市，自身已经形成比较成熟的商业中心，目前处于商业更新换代阶段，由落后的商业向现代商业模式转变。下沙是杭州的经济开发区和大学城，属于新城区，目前商业氛围在形成中，有较大量的商业物业即将面世。

　　近两年是滨江楼盘的交付年，预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。以滨江区政府为中心的商务区、以高新产业基地为中心的高新产业区，和地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。

　　滨江商圈位于钱江南岸，是杭州高新技术产业开发区域，聚集了包括IT技术、通信、医药、动漫等一系列高新技术的制造业。华为、UT斯达康、东芝笔记本部、动漫科技园、信雅达等一大批国内和国外的高新产业入户滨江，使得滨江正在向着杭州的“浦东”方向发展，而且滨江的写字楼物业有个很大的特点：总部型写字楼发展迅速。由于以前传统或一般的写字楼对企业的宣传能力不足，总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现——写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地，这种强调企业独立性的总部写字楼模式，包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。东方通信城就是独立式总部写字楼的一个典型代表。而华荣时代大厦就是区域集群式总部写字楼的一个典型代表了，因为里面是杭州国家动画产业基地驻地，入驻了很多动漫产业的许多大中小企业，盛大网络、NEC、还有大量外资企业的入驻，也预示着该物业，该区域的国际商务化的趋势越来越强。

　　而下沙区的商业地产以购物、餐饮、娱乐、文化用品、电脑信息产品等消费型商业为主。高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。同时，学区附近的各大商场、购物中心也相当火爆，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。

　　区域 商业中心

　　主要分布在城西翠苑、城北拱宸桥、城东庆春东路和滨江区府。翠苑商业中心是目前最成熟的区域商业中心，具有浓厚的商业氛围和人气。拱宸桥和庆春东路商业中心处于形成之中，一些辐射力强的商业开始投入运营，人气开始集聚，但尚未形成辐射力强的稳定的商圈。七大市场外迁催生城北商业地产板块在杭州城北勾庄，一个占地3800亩的商业地产板块正在崛起。杭州先期完成的七家专业市场搬迁，催生出杭州城北商业地产板块。

　　从规划来看，钱江新城以写字楼、大型购物中心为主。作为杭州未来的CBD，目前住宅定位较高，随着公建配套的日益完善，区域内商业也逐步进驻。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。

　　区域 商业副中心

　　城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区要构建商业适当集聚，功能比较完备，业态相对先进的12个区域商业副中心。规划中的区域商业副中心目前总价较低，长远看来，这些区域中心或以学院为依托或为大量住宅区为依托，升值潜力相当大。

　　比较杭州写字楼较集中的区域，无论从地段、市政公用的设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，最有条件创造国际化商务领地当属成熟度和国际化形态俱佳的世贸黄龙商务圈。该商圈距市政府500米，距省政府500米，距西湖1000米(直线距离200米)，距浙江大学100米，距文三IT中心200米。所以它既是中央商务区(CBD)，又是中央居住区(CLD)；既是中央景观区(CSD)，又是中央文化区(CCD)。世贸黄龙区域内西湖、黄龙洞、曲院风荷、灵峰、玉泉等自然景观云集；与国土资源厅、海关、税务、区市省政府等部门相邻；浙江大学、省图书馆、浙江音乐厅、黄龙体育中心、陈经纶包玉刚游泳馆等文化体育设施密集；是杭州大型会展、文化论坛、各类赛事、演艺活动等大型公众活动最集中的区域；绿园、黄龙雅苑、绿城丁香公寓、黄龙世纪苑、世贸丽晶城、黄龙饭店、好又多超市等城市资源，提供了高尚舒适的都市生活。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80%。大量优秀企业纷纷进驻和大批高尚商业配套设施陆续跟进，汇集了我省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业、会展业、IT高科技(Hi-Tech)等一批高软资产含量行业中最出色的企业。

　　特色行业街

　　规划有武林路服饰街、南山路酒吧街、河坊街仿古旅游街、文三路电子信息街、湖滨欧洲街、清河坊、丝绸特色街。目前这些特色街区除清河坊外，其他已经成功营业，并成为杭州最重要的特色商业集散地。

　　文三路电子信息街坐落在城西，那里的商业以西城广场为中心，联华超市、KFC、必胜客、UME影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西商业氛围已经比较成熟。而三墩、申花路等热点板块的逐步形成，正在吸引着大量的商业投资，有沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心、欧尚二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套。再加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场、紫金港校区，对三墩的商业市场将带来巨大的促动力量。