融资整合能力提高

　　现在全国数万家房地产企业，不少是项目公司，弄块好地，向银行抵押一笔贷款，拉一帮人马，就大模大样地加入房地产市场的掘金行列。但脆弱的资金链，短期的操作手法，注定他们中的绝大多数经不起一次市场波动——曾经豪掷20多亿元在杭州买地的某项目公司，遇上2004年开始的那场调控，只得退地了事。收购、兼并、合作、转让这些资源整合戏码，如今正以更大的规模、更快的速度重演。

　　到期债务和庞大的开发资金需求，即使对上市公司来说一样负担不轻。由于大量资金沉淀于土地，尽管今年一季度的销售已经回笼了部分资金，但通过各种方式积极融资仍然是绝大多数企业需要面对的问题。有媒体报道说，今年4月~6月，以资产认购的股份折合成资金的话，全国13家上市房地产企业的融资规模总额超过420亿元人民币。

　　对上市企业来说，但如果希望继续得到投资者的追捧，充分表现企业的成长性是唯一途径。5月29日刚刚在深交所挂牌交易的滨江集团，通过上市发行募集资金12亿元左右。6月19日，滨江集团公告称，该公司与杭州欣盛房地产开发有限公司和恒通实业有限公司以货币资金对东方海岸(淳安)房地产开发有限公司增资28000万元人民币。增资完成后，该公司持有东方海岸(淳安)房地产开发有限公司51%的绝对控股权，由此将增加该公司权益土地储备面积131187平方米，权益建筑面积97011平方米。预计该项目收益率不低于公司的平均投资收益率水平，将进一步提升公司未来的经营业绩。

　　6月19日，广宇集团也发布公告称，将对全资房地产公司浙江广宇丁桥房地产开发有限公司增资30000万元，该公司主要负责杭政储出[2007]48号和49号地块的房地产开发、销售等全部工作。两幅地块占地面积合计88831平方米，规划建筑面积合计256758平方米，预计在2010年左右可以实现销售收入和利润。

　　同时，广宇集团还计划以总计5378万元转让两子公司股权。一是将以3000万元转让杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司10%的股权共计3000万股。二是将以2378万元转让杭州新龙坞旅游开发有限公司35%的股权共计2100万股。另外，广宇集团还通过银行获得控股股东杭州平海投资有限公司委托贷款，贷款金额不超过2亿元，贷款期限1年，年利率10%。

　　万科则乘机兼并了不少开发商的项目，抄了土地市场的底。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米；上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米；在东莞万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。

　　好的企业能在顺的市场里生存，更要在逆境里发展。调整期，是挑战也是机会，开发商一面拼命回笼资金、寻找融资渠道，另一方面也在等待时机“抄底”。

　　专业化分工越来越细

　　楼盘销售代理，这在3年前的杭州还是一个很新鲜的词汇，但现在购房者开始接受越来越多的专业销售代理公司的服务。

　　“这已经是我们在杭州接手代理的第三个项目了。”当记者在观澜时代销售中心遇到邢朝阳时，他除了是该楼盘销售主管，同时也是上海新联康投资顾问有限公司的员工。新联康同时还代理万科魅力之城和万坤西溪蝶园的销售。

　　如果说2005年、2006年时开发商找中介公司做销售是尝试性的，那么现在这已经非常普遍。邢朝阳告诉记者，公司曾做过调查，杭州至少有30个以上楼盘是由销售代理负责营销，有的一个楼盘还委托了不止一家公司代理销售。

　　随便翻翻杭州楼盘的资料就知道这个数字并不夸张：逸天广场是易居中国代理的；和家园由世联代理；连还未开盘的万象城都早早地与戴德梁行签下了销售代理协议。

　　“楼市必然要进入精细化分工阶段，开发商做开发，营销策划公司做广告设计，销售代理公司做销售，大家都做自己擅长的事。”采访中，和家园相关负责人表示，专业代理公司在销售技巧、产品定位、前期的市场调研方面都有比较成熟的体系，能帮助项目进行产品分析、定位，能够整合资源，把营销介入各个环节中去。

　　事实上，现在很多开发企业都在忙着寻找资金、疲于应对调控，确实也没有很多力气花在营销上。而销售代理的提成一般是项目销售额的1%~2%，一个项目如果回笼资金5亿元，只需要分给销售代理公司500万~1000万元，还能节省一部分人员开支，何乐而不为？

　　据了解，现在在杭的各类房产专业服务机构已从设计、策划涵盖到销售、全案服务，有的甚至帮开发商找资金、拿土地。