浙江在线07月03日讯 “没想到，楼市真正的发展，也就那么几年。跟刚开始相比，杭州楼市真的已经发生了翻天覆地的变化。”

　　采访过程中，业内人士这样说。

　　杭州楼市的发展历程，如果粗略地加以区分，大致可以分为1998年之前的启蒙和序幕期；1998—2007年取消实物分房之后蓬勃发展的第一个黄金10年；而在2008年，杭州楼市第二个黄金10年的大幕也开始拉开。

　　而回顾和总结过去杭州楼市的发展历史，是为了更好地开启楼市新的10年。

　　1992年-1998年

　　杭州楼市发展的序幕期和启蒙期

　　标志性事件：

　　第一个商品房——梦湖山庄1992开盘。

　　1992年，杭州楼市第一个真正意义上的商品房——梦湖山庄开盘，预示着杭州楼市发展的启蒙期开始。

　　在这一阶段中，实物分房的模式依旧是主流，但市场化运作的公司开始出现，按揭买房开始出现，开发商也推出了“还本赠楼”等最早的营销模式。不过国家开始宏观调控，加上商品房概念还没有深入人心，房产企业经历了非常艰辛难熬的过程。

　　这一阶段所造的房子，业内人士把它称作“第一代”的楼盘。因为基本上就是单纯的“造房子”，房子就像火柴盒，没有个性。什么楼间距、日照率的考虑都是很牵强的东西。不过这一阶段也已经出现不少好的楼盘，比如第一次引入“建筑师”概念的丹桂花园，把自然环境完美融入建筑的九溪玫瑰园等。

　　而杭州房价，也基本上属于楼市初步启动的缓慢上涨期。

　　楼盘样本：湖畔花园

　　杭州城西最早开发的一个楼盘，别墅、排屋、多层、高层、小高层、写字楼、商铺……几乎包括所有房产类型。更重要的是，它经历过当时商品房楼盘开发所有的辛酸苦辣。

　　现任浙江大学投资研究所所长的赵杭生，当时就在这个楼盘负责市场推广。说起这个楼盘，他的第一句话就是：你能想象一个楼盘卖了8年吗？赵杭生介入房地产开发的时候是1994年，当时正值海南房地产泡沫破灭，国家“一刀切”的宏观调控波及杭州。“销售非常糟糕，营销非常艰难。一个月能卖掉一套房子，就要举杯庆功了。”

　　即便这样，卖了8年的湖畔花园还算是幸运儿。因为受宏观调控政策打击，当时还非常稚嫩的房地产公司纷纷支撑不下去了，许多项目被套牢，转让的转让，破产的破产。不过赵杭生说，这段经历也为杭州房地产市场培养了第一批能够经得起沉浮的精英，比如绿城、南都、中大等，这些公司的很多高层，都是湖畔花园这个项目里出去的，堪称人才“试验基地”。

　　1998年-2008年

　　杭州楼市的第一个黄金10年

　　标志性事件：

　　1998年7月1日起，中国取消福利分房，与此同时，中国经济经过两年的蓄势，持续八年高速增长。杭州楼市诞生了桂花城、新金都城市花园、南都德迦公寓等一大批本土开发商的代表楼盘，引领杭州楼市发展10年。

　　1998年是杭州房地产业开始快速发展的时间节点，那一年杭州提出“住在杭州”的口号，此前还从萧山、余杭划进几个乡，蒋村商住区开始成形。以绿城、南都、金都等为代表的开发商，开始以打造自己的品牌为目标，楼盘讲究好的建筑外形、好的配套、绿化，考虑容积率，杭州楼市市场化发展迈入第一个黄金10年。

　　这第一个黄金10年的楼市内容实在丰富。2000年至2004年，楼市急速上涨；2005年至2006年，在国家宏观调控下，楼市进入调整；2007年，楼市经历一波急遽反弹；2008年，又开始进入调整阶段。

　　这一阶段中，楼盘开始出现物业管理；“美国老太太和中国老太太”的故事开始流行；按揭买房成为主流；精装修开始慢慢出现，并最终大行其道；产品类型开始细分，“生态庭院”、“一线江景房”、“科技住宅”等概念纷纷出现；豪宅楼盘带来了许多新的生活理念；一批杭州老牌的开发商开始顺应市场潮流，稳固确立了自己的市场地位。绿城走出了精品开发的路子，并形成了系统性的产品类型；滨江通过开发金色海岸等楼盘一炮而红，金都走上了科技地产的道路。绿城、广宇、众安、滨江纷纷迈入上市公司行列。

　　在此过程中，杭州的房价开始呈几何级增长，万元房开始遍布杭州的东南西北。

　　节点事件:

　　1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。

　　1999年，国务院发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，该意见要求用现代科技对传统的住宅产业进行系统、全面的改造。由此开启了住宅产业化的序幕。

　　1999年，中国人民银行下发了一条《关于开展个人消费信贷的指导意见》。“积极开展个人消费信贷”的概念首次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。中国新一轮的房地产牛市开始正式启动。

　　2002年2月，时任建设部部长的俞正声宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”而4月开始的公房提租又将房改向纵深推进。

　　2008年开始

　　杭州楼市迎来新十年

　　标志性事件：

　　地产大佬中海、华润新鸿基、复地、嘉里、凯德、万科、保利、金地、上海世茂、北京金隅、南京朗诗……全面进入杭州市场，他们的产品将于2008年集中上市，与绿城、滨江、金都、坤和、欣盛等为代表的本土开发商同台竞技。与此同时，中国经济历经8年高速增长，增幅将随宏观调控而有所回落。宏观经济背景和地产竞争新格局，带来了楼市的全面升级，“新10年”热烈开启！

　　楼市新的“黄金十年”。舞台已经搭好，就看接下来如何唱戏了。

　　新闻链接

　　创新产品十七年

　　章惠芳(国际房地产硕士、双赢置业营销机构总经理)

　　1992年，第一个别墅产品——梦湖山庄推出房地产整版广告，打响房地产营销先河；

　　1994年，金都花园第一个在普通住宅小区中配套游泳池、网球场；

　　1995年，绿城第一个公寓房产品——丹桂公寓定位为“舒适型房产”，创导“舒适桂花园，一生好居停”的生活方式；

　　1995年，南中国花园推出楼市“十点利”营销——透明卖房；

　　1996年，湖畔花园首推“文化”营销——生长着文化的地方；

　　1996年，金都新城以“三低二高的绿色房产”揭开环境营销；

　　1996年，留下新村，一个不被人关注的小楼盘，因为采取了“首付3万元，月付500元”类似分期付款的方式，在低迷的市场中一销而空，后来的信鸿花园、新世纪花苑等远郊楼盘大多采用了这一总价分解模式；

　　1997年，三墩的新世纪花苑推出“买房赠车”活动，虽然最后还是折价销售也没赠多少车出去，但大胆的营销方式进一步加剧市场的竞争热度。

　　期间，事件营销层出不穷，如植树节绿化、教师节优惠等，市区楼盘如中河花园、月桂公寓等顶层采取退台、赠送阁楼露台等方式，一举改变顶层难销的窘状。而金都新城的户型创新时至今日还不断被“克隆”。

　　1997年，地处西子湖畔少年宫附近的“豪宅”——西湖花苑，让我们领略了“西湖豪宅”的风采：其简洁典雅的外立面、中空玻璃、屋顶游泳池以及高达10元/平方米/月的物管费(在1997年的物价下)，成为高档住宅的“样板”。

　　自1998年始，以新金都城市花园、南都德迦公寓、桂花城为代表的新一代房产品的登场,他们的成功成为当时杭州楼市的新亮点。

　　2003年，第一个开发远郊高层住宅的云顶空中花园别墅等楼盘，在规划上都有了与众不同的胆识和胆量。第一个具有江景第一排住宅公建气势的太阳国际公寓；第一个营造“空中江南庭院”的钱江时代。

　　2005年，第一个打造“国际一流江景住宅”并推出大面积五星级精装修楼盘——金色海岸；

　　2006年，第一个引入管家式服务的东方润园开盘获得关注和认购；同年，九树公寓以“非经验住宅”低调面市；

　　2007年，以“90/70”限制入市首次把90平方米主要设计成三室一厅的万家花城一夜倾城；

　　2007年，几年如一日把公建作为长期运营产品并打造“只为世界500强”的世贸丽晶城EAC收获多多；

　　2008年，倡导“恒温恒湿恒氧”的朗诗国际街区开盘；春江花月的升级版——丽江公寓一期华丽绽放；

　　2008年，在户型设计上创新的中海·钱塘山水、天阳·上河在市场上受到追捧；

　　2008年，坤和的和家园在景观利用和融景上创新；西溪里在建筑形式上的中式创新。