浙江在线09月11日讯
楼市又到“金九银十”之际。与往年不同的是，今年杭州楼市的“金九银十”是以万科大刮降价风拉开序幕的。
万科降价给杭州“铜墙铁壁”般的价格体系撕开了一个口子，杭州房价只升不降的神话也成为了过去。再过几天就是中秋节，万科这次青年置业计划就要结束。虽说万科的促销活动已近尾声，但人们关心的是，这次促销事件将给杭州楼市带来怎样的冲击波？有没有更多的开发商跟进？杭州房价会因此进入下降通道吗？
焦点1： 打折楼盘会否引发周边楼盘降价
白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁，是这次万科促销的四大参与楼盘。万科共分两批推出促销房源，首批推出促销房源216套，分布在4个楼盘，折扣为7.3~9折，第二批再推促销房源204套，为魅力之城房源，折扣约在8折左右。
分析人士认为，万科的这次降价房源主要分布在城市外围，从影响面看，首当其冲的也是杭州的郊区楼盘，尤其是九堡板块。良渚文化村周边开发楼盘较少；逸品阁则是一个土地年限仅为28年的酒店式公寓，而周边开发楼盘多为住宅，产品不同，也没有太大可比性；只有魅力之城地处九堡，周边开发楼盘多达五六个，影响面比较大。九堡楼盘是否会跟风降价成为业内最先关注的话题。
从销售情况看，魅力之城是4个楼盘中最受追捧的。从它的销售价格看，周边楼盘售价在10000元/平方米以上，而魅力之城的售价要低10%~20%左右。这样的价格优势给周边楼盘带来了不小的压力。
不过，从目前各家开发商放出的风声看，他们还不想轻言降价。九堡在售楼盘如名城·左邻右舍、九月庭院、德信·泊林公寓、华鸿·汇盛德堡均表示不跟风降价。丽江公寓原定在9月12日要推第3期房源，绿城董事长宋卫平也表示，丽江公寓不但不降价，价格反而要微涨。
虽说九堡楼盘集体表示不降价，但分析人士认为，九堡开发商多为中小开发商，在品牌竞争力上相比万科稍逊一筹。魅力之城精装修房卖9000元/平方米，而本地开发商的毛坯房最低也要卖10000元/平方米，这样的价格定位显然是有压力的。
但也有人认为，魅力之城只是尾盘，对周边楼盘构不成很大影响。记者9月9日晚登陆透明售房网发现，魅力之城全部可售房源只剩55套，销售已近尾声了。
焦点2： 下一个降价的还会是外来大鳄吗
万科降价，如果有楼盘跟风，哪个楼盘可能性最大？业内人士普遍认为，和万科一样有着全国性市场战略的外来大鳄率先跟进的可能性最大。
据一些专业人士分析，杭州市场大多为这些地产大鳄的区域市场，销售计划由总部统一制定。今年市场不好，很多大鳄的年度销售指标都没完成。如果哪家外地大鳄在指标上要求严一些，很有可能大幅降价。
杭州万科2005年率先拿下魅力之城地块后，外来大鳄鱼贯而入，至今杭州已聚集了凯德、万科、华润新鸿基、中海、世茂、保利、嘉里、金隅、天鸿、远洋、金地、复地等10多家外来大鳄。
单单万科一家降价，对市场的影响还是有限的。万科在杭州市场上的项目不算多，存量较大的只有良渚文化村和西溪蝶园。但如果有一两家外来大鳄跟进的话，市场的影响面将更大。
下沙板块因为外来大鳄唱主角，且离九堡板块较近而备受关注。下沙基本上都是大盘，世茂滨江花园正在销售，紧接着，保利地产开发的保利花园将在9月底10月初首次开盘，金隅房产也预计将在10月份开盘。应该说，今年底将是下沙大规模推盘的一个关键期，板块内开发商将如何出牌？
这两天，记者在网络上看到世茂滨江花园在南京降价的消息。据悉，南京主城下关区的世茂滨江楼盘对一批精装修现房悄然打出了最低7.5折的售价。前段时间，杭州世茂推出的7折房优惠促销虽然只有一套房，但也在平静的杭州楼市闹得沸沸扬扬。作为同一家公司，这样的降价策略会否在杭州市场再度演绎？
记者发现，万科降价的第二天，世茂滨江花园成交了两套房子，价格仅在6455元/平方米，而之前，该楼盘的成交价一般在8000元/平方米左右。不过，杭州世茂房产相关人士表示，南京的大幅降价事件公司已经辟谣，世茂滨江不会跟风打折。
保利地产相关负责人则表示，万科打折只是单家企业的行为，作为上市公司，他们对此不予评价。保利花园开盘价格要在开盘前一周才定出来，届时会参考周边楼盘价格而定。
焦点3： 新开楼盘会否跟风降价？
万科降价带来的一个最直接结果就是强化了购房者对楼市的下降预期，楼市的观望期被再次拉长。而最为忐忑不安的自然是9月份将开盘的新盘开发商了。不少开发商向记者表示，万科的降价代表了一种对市场的预期，他们原先初定的价格需要推翻重新“摸底”。
某开发商说，老盘还可以缓一缓，新盘只能迅速应对。
滨江房产的文教区压轴大盘金色蓝庭预计将于9月底10月初开盘。据相关负责人介绍，该楼盘的开盘价将定在1.8万元/平方米左右。万科降价前，记者曾问过该楼盘定价，也在1.8万元/平方米左右。
新帝朗郡9月底将开盘。新帝置业副总经理祁国英表示，万科降价的只是杭州周边区域物业，同种类型的中低端产品受影响较大。朗郡走的是高品质物业路线，即将推出的房源也是紧邻高尔夫球场的房源，定价上会更趋合理，相信会有较好的性价比。
采访时，不少新盘都表示价格还未确定，不便透露。不过，记者发现，受万科降价促销的影响，原定在9月份开盘的几个楼盘在推盘时间上调整不大，但定价上更趋谨慎和理性。地铁大盘东方郡定于9月下旬开盘，该项目相关负责人表示，万科降价后，他们还在就价格问题和客户进行沟通，尚未确定。复地连城国际即将新推一批房源，该公司相关人士也表示，目前价格正上报集团总部，尚未确定。
“现在当然说不降了，等到9月中下旬真正上市后，不就清楚了吗？”某房产公司营销负责人的这句话也道出了眼下楼市的微妙状态。
某房产公司老总预测，除少数楼盘外，接下来要开的新盘大多会调低预定价格，但下调幅度不大；万科首批促销房源下降10%~30%便遭遇疯抢，已经说明目前市场的“底”在哪里。
焦点4： 楼市格局会怎样转变
房价降还是不降，目前似乎还尘埃未定。但隐约地，我们从各家房企的态度中，已经看到了杭州楼市的未来。就如天都城副总王旭飞所说，杭州楼市一个品质分化、价格分化的时代即将来临。
萧山某中小公司负责人向记者坦言，万科降价后，杭州本地的小公司也有可能跟进，但什么时候跟进，还会多观望一段时间再定。
一些中高端项目的开发商纷纷表示要在楼盘品质上作深耕文章。坤和集团总裁王慧敏表示，坤和旗下项目不会跟风降价。他认为，坤和应对眼下市场的方法是如何在房产品质上做加法。
汉嘉机构总经理梅杰认为，万科这次降价的产品为90平方米以下的中低端产品，这也说明，接下来楼市供应量最大的90~110平方米户型受冲击最大。
见证了杭州房产业15年发展历史的某知名地产营销机构负责人认为，成交量持续低迷，一些没特色的产品此时应放低身段，主动与购房者的需求对接，才是明智的上策。一些市中心地段或者高品质的楼盘，相对来说抗跌性要好一些。以后购房者买房要擦亮眼睛，在产品品质、地段、种类上精挑细选。
