距离“90/70”政策(注：从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房<含经济适用住房>面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上)实施已经两年多了，来自市场的迹象显示，“90/70”政策已经开始产生一些后续效应，杭州的房产市场上出现了一些耐人寻味的现象：在市场低迷，开发商不得不降低价格以求资金周转的情况下，小户型成为了降价首当其冲的牺牲品；在一个楼盘甚至同一幢房子中，大户型的定价往往比小户型要高很多，有些小户型和大户型每平方米之间的差价甚至高达4000多元，即使如此，不少楼盘中仍然出现了大户型比小户型热销的现象……

　　近期，记者分别就90平方米以下小户型、90-140平方米中小户型和140平方米以上的大户型三个区间对透明售房网中2008年推出楼盘销售量进行了梳理，得出的结论让人担忧：目前90平方米以下小户型共推出9334套，销售率却只有58%；如果将这个数据再推进到7月份，7月份以后共推出3957套90平方米以下小户型，已售的为1460套，小户型销售率仅37%，而同一时期，140平方米以上的大户型销售率却达到了47%。

　　经过了2007年一整年的消化和2008年上半年的井喷式供应，小户型房源已经逐渐从原来抢手的“稀缺货”转而开始出现了滞销的苗头。

　　以7月份为界，满足刚性需求的小户型销售进入观望期

　　首先我们来看一下最新的销售数字：据杭州市透明售房网的数据统计结果显示，截止到9月21日晚，2008年杭州市主城区共推出90平方米以下的小户型共9334套，目前已销售的仅为5400套，销售率为58%；90-140平方米中端户型推出5671套，目前已售2325套，销售率达到了41%；而140平方米以上的大户型共推出5955套，目前已售2627套，销售率达到了44%。

　　房产开发的常识告诉我们，通常开发商从拿到地到楼盘发售，一般需要一年时间，这样看来，从2006年7月推出“90/70”政策开始计算，去年下半年到今年上半年可以说是政策推出后小户型房源集中供应的高峰期，而这一年的销售周期中，小户型房源也确实受到了极大的追捧，不少首次置业以自住为主的购房者加入了买房大军，几乎所有今年上半年推出的小户型房源销售率都达到了80%-90%，也因如此，结合了7月份以后的小户型滞销现象，今年的小户型销售量依然达到了58%。

　　或许这样的数据不是很能说明问题，那么，我们再来看一下7月份以后，楼市销售的数据：由于整体市场的衰退，导致大部分首次购房的刚性需求客户进入观望期，数据显示，7月份至9月21日期间，楼市共推出3957套90平方米以下小户型，已售的为1460套，小户型销售率仅37%；而同一时期，90-140平方米改善型中端户型销售率却在提升，7月份至今90-140平方米中端户型共推出1635套房源，销售534套，销售率达到了33%；更为明显的是，大户型的销售已经赶超了小户型，推出的867套大户型共销售409套，销售率达到了47%。

　　原来“物以稀为贵”的小户型领军销售市场的局面正在被打破，由于供应量的增加，小户型销售逐渐显现出疲软态势，供大于求的滞销态势也逐渐显现，于是一场关于小户型的促销战开始打响。

　　楼盘降价小户型首当其冲

　　9月3日，万科推出“青年置业计划”，针对旗下的四个小户型项目的436套户型进行打折，最高优惠幅度达到了7.5折；两天后，钱江新城的SOHO领寓酒店式单身公寓推出了50套特价房，都是30-80平方米的经装修小户型，优惠幅度相当于原价的7.2折；9月11日，桥西板块的名城·燕园推出了小区内最好的三幢公寓最低折扣达9折；两天后同一区域的南北·西岸推出了136套79-89平方米的小户型房源，折扣幅度达7-8折；9月18日，赞成岭上也推出了一批89平方米的小三房，52-61万元/套，折算下来最低价格不到6000元/平方米，已经接近旁边中海地块的楼面地价……一场关于小户型的促销战开始打响。

　　为什么开发商们单单选择小户型进行促销？而能更快回笼资金的大户型价格却依然坚挺？折扣力度最大的本土企业南北·西岸董事长陈烟土的说法可能代表了大多数开发商的观点：“因为90/70政策原因，目前市场上90平方米以下小户型非常多，已经供大于求；相对于此，南北·西岸的大户型很受欢迎，卖得很好，一期7幢的7套120多平方米的中端户型，虽然单价高达1.5-1.8万，仍然供不应求。我们的排屋业很受欢迎，总共只有30套房子，但销售部给我的数据，光5、6、7三个月的客户累计，就有130多个，一些客户找到我表示，如果给他买一套排屋，他愿意附买一套小户型。”

　　同一项目，小户型价格明显低于大户型

　　因为稀缺，所以珍贵！

　　在“90/70”政策没有出台前，小户型其实一直是市场需求的主流，尤其是对于首次置业以自住为主的购房者来说，但是由于此前市场上小户型供应量偏少，升值潜力大，加上小户型总价低、初期投入少，使得小户型一直受到市场的追捧。在新政之后，小户型的大量增加已成定局，小户型以往“物以稀为贵”的局面已被打破。

　　而相对于此，90平方米以上的中大户型，由于只有30%的限制，顿时改变了角色，成为了稀缺产品，身价也开始提高。目前不少项目的开发商已经开始有意识地抬高了大户型的价格，在同一项目，甚至是同一幢楼里，大户型价格明显高于小户型单价。

　　绿城玉兰公寓房产相关负责人介绍，在近期销售的玉兰公寓和蔚蓝公寓中，由于大户型的稀缺性，供应量小需求量大，所以他们有意识地拉大了小户型和大户型之间的价格。拿蔚蓝公寓来说，小户型价格在2.3-2.5万元/平方米之间，而大户型价格却高达2.7万元/平方米；在玉兰公寓这个现象则更加明显，小户型开盘价格在1.5万元/平方米左右，而大户型价格却高达1.9万元/平方米，如果除去送的车位价格，大户型销售均价也在1.8万元/平方米左右。“这样的做法，一方面是因为大户型的稀缺，需求量比较大，另一方面，我们是希望通过拉高大户型的总价来促进小户型的销售。”

　　大户型比小户型好卖这种情况过去很少见

　　即使如此，从楼市的销售量来看，还是有不少楼盘出现了大户型比小户型好卖的现象。

　　这个现象在江干区的楼盘中比较普遍，如泊林公寓、汇盛德堡、汇隆风林、万象城悦府、金海香滨湾等楼盘的销售中都有90-140平方米和140平方米以上户型比90平方米以下小户型好卖得现象。拿万象城悦府来说，8月份该楼盘推出了172套90平方米以下的小户型，129套90-140平方米的中小户型和319套140平方米的大户型，价格在28000元/平方米左右，虽然总价相对较高，但该楼盘销售最快的还是大户型，其次是中端户型最后才是小户型，销售率分别为大户型93%、中端户型84%、小户型50%。

　　滨江区的海威国际9月6日推出了一批一线江景住宅，其中90-140平方米户型112套，140平方米309套，大户型销售率为30%，明显好过中小户型20%的销售率。

　　攻略地产董事长祝军华指出，“90/70”政策标准的提出，对于现存的大户型无疑是一个利好消息。新政限制了大户型的供给，使得大户型市场逐渐由需方市场向供方市场倾斜，追求更高生活享受的改善型置业者，对大户型的产品依旧“情有独钟”，这也是前几年留存下来的数千套大户型，在去年几乎能够消化一空的主要原因。对于这批客户来说，家庭功能需求更加复杂，家不仅仅起到居住的功能，更多的是与居者精神的融合，是更多个性、审美、爱好、商务和娱乐需求的全面反映。