其实，小户型所面临的销售压力加大还仅仅是一个开始：一份来自汉嘉机构的数据显示，未来两年内还将有5万余套小户型即将面市，小户型销售将面临前所未有的压力，小户型稀缺的局面将被打破，随着更多的家庭进入改善型需求，只占有市场30%的大户型将成为市场新的宠儿，楼市的销售格局即将重组。

　　供应量井喷“物以稀为贵”局面已被打破

　　在房地产市场中，中小户型其实一直是市场需求的主流，尤其是对于首次置业以自住为主的购房者来说，但是由于此前市场上中小户型供应量偏少，升值潜力大，加上中小户型总价低、初期投入少，使得中小户型一直受到市场的追捧。在新政之后，中小户型的大量增加已成定局，中小户型以往“物以稀为贵”的局面已被打破。

　　尤其是位于九堡、申花、桥西、下沙、丁桥等杭州近一两年新兴板块的楼盘，由于这些新板块的发展均在“90/70”新政之后，上述区域无疑成为目前杭州楼盘中小户型供应量最为集中的板块。属于同一板块、主推中小户型，市场上似乎已经能够嗅到了浓烈“火药味”。

　　更让人心悸的是一份来自汉嘉机构的数据，数据统计，杭州主城区范围内，到2010年前预计将有建筑面积424万平方米的小户型商品住宅推出。以近两年杭州90平方米以下一手房源套均面积81.7平方米计算，约合51897套。其中已经拿到施工许可证的有118.9万平方米，开发商已经拿到土地，还在规划中的有243.1万平方米。而这一数据还不含经济适用房，以及一些住宅化的公建用地(综合用地、商业用地等，一般以单身公寓、酒店式公寓等业态面市)，此外，部分前些年协议出让的潜在供应住宅也未含在内。

　　从未来供应板块看，小户型主要集中在九堡、三墩、转塘、城北和西溪板块。其中九堡预计有80.5万平方米，三墩和转塘分别有50.9万平方米、48.7万平方米。

　　小户型购买和投资中也存在一定风险

　　专家指出，撇开个盘因素和区域因素不讲，其实小户型的大量建造会给购买者和投资者造成一定的风险。

　　首先是小户型大量建造的风险。作为过渡型的住宅，虽然现在市场需求很大，但毕竟市场容量有一个限度，市场容量为结婚前的年轻白领和外来租房者，它不可能等同于大中等户型的市场容量。因此，开发商不能由于现在市场形势好而没有控制地大量开发。如若这样，必然使得一部分小户型住宅沦为令人食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。过量发展小户型住宅不仅影响投资者的利益，还将造成城市资源的极大浪费。

　　另一方面是大量小户型出租和转手的市场风险。现在正处于小户型开发的热潮。大量的小户型住宅开发必然造成市场可供出租和可销售的房源增加。加上购买小户型住宅后，租赁市场的需求可能会降低。若出现市场可供出租房源大于求租者的现象，可能会引起市场价格战，影响租金收入。比如一些急于求成的出租者会降低租金，购买期房时原来打算月租1200元的，现在只能降到800元了，这就会造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。同时，随着2006年和2007年小户型的交付并进入二手房市场，直接导致了一手房市场和二手房市场小户型的竞争加剧。

　　小户型差异化将进一步被鼓励

　　国办发(2006)37号文(“国十五条”)出台以后，建设部建住房(2006)165号文件明确规定，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”按此规定，二类高层每户需分摊的电梯井、楼梯间等公推面积占单套住房建筑面积的15%左右，剩余85%左右是套内建筑面积，套内建筑面积扣除外墙或共有墙为套内使用面积。这样算下来套内使用面积能达到单套住房建筑面积的82%已经是非常经济的设计了，再考虑到施工过程合理误差的预留，90平方米套型建筑面积的套内使用面积最多只有73平方米。因此，怎样在螺蛳壳里做道场，让小区内每一套户型设计得舒适实用，成为了开发商重点思考的问题。

　　有关专家指出，理想状态下，一般两房需要的使用面积在55平方米-65平方米，三房使用面积在75平方米-85平方米，如果以目前主要供应的高层建筑为例，按照其近80%的得房率来算，两房的建筑面积约为70平方米-80平方米，三房的建筑面积约为90平方米-110平方米。在实际设计中，杭州高层建筑中已经出现不少90平方米以下的小三房。如何将面积控制到最小，关键就在于功能分区的合理设置、规划，避免过多的面积浪费，也可以通过对某些空间重复利用、设计飘窗等办法增加使用面积。比如在门、厨房等上方设置储物柜、使用移门；运用新技术、新建材，减少墙、柱的厚度；优化管道设计，避免出现过多难以利用的“边角料”等等。

　　当然，随着这类“小三房”的大量交付入住，使用中会有越来越多的人意识到，这类小户型居住的舒适性其实并不高，于是，有些开发商开始独辟蹊径，为了提高居住的舒适性，欣盛东方郡就在90平方米小户型中只做了两房。而未来，或许90平方米的舒适一房在90平方米小户型中做20平方米的超大卫生间的差异化户型会进一步被鼓励。

　　三大优势叫响大户型产品

　　越来越明显的迹象显示，作为稀缺产品的大户型今后会越来越多地被关注。

　　大户型产品的市场优势主要体现在其对现代发展型阶层需求的适应性上，大户型产品的目标客户大多为金字塔上层的高端客户，他们看中社区优越性，以彰显身份、居住舒适为目的，对居住品质要求较高，追求户型舒适与环境舒适的双重享受。而大户型产品在房型设计上具有更大的灵活性，所占据位置也大多为小区中最好的位置，在朝向、景观选择上均具有一定优势。此外，大户型产品的市场优势还表现在以下几点：

　　首先，大户型产品未来供应稀缺。 “90/70”标准已在杭州施行两年，未来项目均需遵循此标准，大户型的稀缺性将在未来一段时期内更明显地体现，而随着杭州经济的迅猛发展，(据杭州市统计公报得出的数据表明，2007年城市居民人均可支配收入21689元，增长14%，已经达到高收入发展中国家水平。)人们的住房标准日益提高，大户型产品将越发受到市场青睐。

　　其次，大户型产品升值潜力大。主要体现在两方面，一是稀缺的大户型资源将造成供不应求的市场环境，从而导致更大程度的价格上调；二是房价上涨对大户型总值造成影响较大，从而形成更大的升值空间。

　　再次，大户型的区位优越性也将得到体现。从大区域环境上说，中心城区等较成熟区域居住生活更为方便，而市中心土地出让稀缺，市场上回归市中心的呼声不断，造成市中心大户型产品的升值潜力很大。此外，在小区内部大户型产品通常为楼王产品，处在较好位置，视野、景观、私密性等均有保障，生活居住水准较高。

　　最后，大户型产品更适于居住。毋庸置疑，房间的开阔对于居住者的心情有很大影响。面积大的户型在设计上更为轻松，开间进深层高等户型参数均有保障，更容易产生通透、敞亮、新颖别致的康居产品。