浙江在线03月19日讯 　地处杭州三墩的白马尊邸最近起波澜。该楼盘纳入网上预售的746套公寓房源最近突然有535套被限制销售(即不可销售)。在杭州透明售房网上输入“白马尊邸”，赫然跃入记者眼帘的是大面积的红色房源(限制房产房源在网上显示为红色)。由于一个楼盘大批量房源被限制的现象非常罕见，这535套限制房源引来了无数人关注：它们为何被限制？是否是在建工程抵押？如果是在建工程抵押，是否因资金紧张？开发商的真实目的是什么？

　　大批限制房源现身白马尊邸

　　白马尊邸共有535套房源被“限制”，都位于二期。

　　白马尊邸二期于2008年9月21日开盘，共推出12幢公寓房源。二期共纳入网上预售746套，其中，截至3月18日，已预售112套，预定29套，销售率不过16%。但因为535套房源被限制销售，二期的可售房源只剩下90套。

　　这535套限制房源究竟分布在哪里？在东1幢~东12幢这12幢住宅中，除东2幢、东3幢销售最好的两幢住宅限制房源各只有1套外，其它8幢楼都有大量房源被限制销售。而8幢被大幅限制销售的房源中，6幢住宅是整幢完整地被限制，还有两幢楼则是部分被限制。

　　这种情况显然是不正常的。据记者的经验，限制房产多为楼盘建筑面积超过规划设计标准的超出部分房源，整个小区一般只有几套或几十套限制房源。比如小区规划总建筑面积10万平方米，结果预测建筑面积有10.1万平方米，这多出来的0.1万平方米就不允许办理预售证，被限制销售，直到建筑结顶以后，完成超标部分的建筑面积实测，补交土地出让金以后，这些“限制房产”才能正常销售。

　　为什么白马尊邸会有这么多房源被限制？

　　开发商说法：民间资本抄底购房

　　白马尊邸的开发商众安房产有限公司副总经理陈波对记者表示，这535套房子之所以被限制，主要是因为有家民间资本想抄底购房，是开发商所采取的不得已之举。由于与民间资本的合作尚在洽谈之中，所以不方便透露机构名称。

　　据陈波介绍，由于二期房源已领出预售证。按照杭州市的相关规定，商品房项目拿到预售许可证后首先在透明售房网上公示三天，三天后房源全部上网，房产公司不得以各种理由变相拒售。“为防止一些预约客户投诉买不到房，只有办理在建工程抵押后，这535套房才能被限制销售。”

　　众安房产董事局主席施侃成则向记者详细介绍了“民间资本购房”一事的来龙去脉。“这家民间资本是个由私人财团组成的国际风险投资机构。早在去年12月份，这一投资机构就因购房一事和众安进行洽谈。目前，该投资机构已打了2亿元的保证金到我们公司的账户上。”

　　“收购了房子后，他们会如何获利？”记者问。

　　“当然是转卖了。他们看中的是白马尊邸这一楼盘在三墩板块的高性价比。”

　　据施侃成介绍，这一民间资本打算低调进入杭州市场。之前，该资本也去九堡考察过。之所以相中白马尊邸，是因为看中其超低的价格。据杭州透明售房网显示，截至18日，白马尊邸二期东2幢已经销售和预订的房源共48套，已售均价为7346元/平方米，东3幢已经销售和预订的房源共40套，已售均价7235元/平方米。而周边金地自在城的一期土地楼面地价已高达7500元/平方米左右。“该资本认为，这样的价格已经到底了。因为周边楼盘不可能低于这一价格销售，土地成本已摆在那儿。”

　　外界说法：

　　民间资本一说值得怀疑

　　民间资本抄底买房？三墩成了抄底买房的第一个目标？一位不愿意透露姓名的业内人士认为这一说法值得怀疑。

　　该业内人士认为，这一说法有3点值得质疑：一是所谓的“国际风险投资机构”一般瞄准上海、北京、广州等一线城市，对于杭州之类的二线城市一向关注较少；二是国际投资基金看中的一般是黄金地段的高端物业，侧重收购高档写字楼或酒店式公寓，即使想投资也不会选中三墩，再说白马尊邸定位也是大众化产品，并不高端。三是眼下的楼市是否到抄底的时候，市场是否回暖还不明朗，开发商是否降价是根据市场而不是根据土地成本而定。

　　而购房者特别是白马尊邸的业主们更担忧的是，是否因为房产公司资金短缺才导致535套房子作为在建工程抵押？所谓的民间资本抄底买房只是个谎言？如果是这样的话，该楼盘的工程进度会否受到影响，能否如期交付？

　　记者发现，白马尊邸二期房源自去年9月份开盘后，销售并不是很理想：二期共纳入网上预售746套，但至今的销售率不过16%。

　　相关业内人士认为，众安作为一家在香港上市的房企，国际上的融资渠道比较多，这次极有可能也是融资。反正房子一下子也卖不动，不如将房子抵押给国际投资基金，按照一套房子70万元左右的售价，535套房子可以融3亿~4亿元的资金。融资一般需要担保或抵押，在建的房子抵押是个常用的手段。施侃成也向记者表示，白马尊邸再降价的可能性不大，这535套限制房源回笼的资金，计划用于抄底土地市场。