在我们日常的生活中，很多也许你不知或未留意的做法及规定，已经侵害到你的权益。还有许多新出现的违规行为及现象，正威胁到你的人身及财产安全。为此我们采写了一组记者独家调查揭秘的稿件，希望能帮助你安全消费。——编者

　　 浙江在线03月31日讯 杭州市地方性法规明文规定，小区的前期空置物业管理费应按照相应标准的70%收取。可全球知名房地产物业管理公司戴德梁行却自有他们的规避办法：让业主在购房时，就签下一个格式合同，约定按照100%缴纳物业管理费。

　　［购买房子］物业合同暗藏玄机

　　前几年，杭州的周先生在杭州上城区的滨江金色海岸买了一套房子，花费不菲，但地理位置和小区品质让周先生感觉很满意。小区的物业管理公司是戴德梁行房地产咨询有限公司。购买房子时，周先生和戴德梁行签订了《金色海岸前期物业服务协议》。协议约定，物业管理费用的收费标准为：高层电梯公寓，6元/平方米/月。此外，该协议还用格式条款的方式规定：“空置房屋按照物业管理费标准的100%缴纳。”

　　当时，周先生并没有对协议提出什么疑问，爽快地签字了。之后，周先生按照戴德梁行的规定，缴纳了2007年10月(物业交付期)至2008年10月的物业管理费，共计22091.28元。

　　［初步计算］一年多收6000多元

　　2008年10月，周先生想入住金色海岸小区。在一次和朋友聊天过程中听到的一个消息，让他非常恼怒——按照杭州市的规定，如果住宅交付后，业主没有真正使用，那么物业管理费应该按照标准的7折收取。

　　周先生立即回家查询相关资料，《杭州市物业管理条例》第四十六条确实有这样的规定——“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。”按照这样的规定，周先生认为，2007年10月到2008年10月之间，自己的房产虽然已经交付了，但尚未居住，那么他只需要缴纳70%的物业管理费，也就是15463.9元，而戴德梁行则多收了30%的物业管理费6627.38元。

　　周先生认为，在多收费的过程中，戴德梁行是知情的。

　　其一，戴德梁行之前给所有业主一份《金色海岸管理公约》。该《公约》自称是按照“《杭州市物业管理条例》制订”，说明戴德梁行对杭州的该《条例》非常清楚。

　　其二，戴德梁行和业主签订的《前期物业服务协议》中，以格式合同的方式明确了“100%的收费标准”，说明戴德梁行是希望通过这样的方式，让这一收费“合法化”。

　　明明知道相关规定，并通过格式合同制订与规定不符的协议，这说明戴德梁行在“知法违法”。

　　“我们小区可能有好几百户人家，应该都是按100%的标准缴纳管理费。而且，我们的房子大小也差不多；所以，有可能每户都被多收了6000多元。”周先生觉得，他有权要求戴德梁行退还多收的费用。

　　［戴德梁行］自称物业收费没问题

　　今年2月底，周先生已经通过书面方式向戴德梁行(上海)公司发函，要求退还多收的费用。但戴德梁行以《前期物业服务协议》中已经就此进行约定，业主已经签字为由，拒绝了。

　　昨天记者联系上金色海岸戴德梁行物管公司总经理倪先生。他向记者表示：“最近，确实有业主就物业管理费问题提出了异议，但我们认为收费标准是没有问题的。”

　　他认为，《杭州市物业管理条例》确实有70%的说法，但戴德梁行遵循的是《浙江省物业管理条例》。该《条例》第二十二条规定：建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件……建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明……物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　“我们的《前期物业服务协议》就是根据该《条例》制订的。”倪先生对记者说，“在业主购买房产时，他们是签字认可这一《协议》的，所以，我们认为我们的收费标准也是得到认可的，业主应该遵守。”

　　之后，倪先生还就周先生的房子是否空置提出了异议。“金色海岸小区为精装修房屋，与一般的毛坯房有一定的区别。周先生怎样才能证明自己的房子是空置的呢？”

　　［律师认为］戴德梁行《协议》侵害业主权益

　　目前，周先生已经聘请浙江泽厚律师事务所实习律师熊惠斌作为代理人，向杭州市仲裁委员会申请仲裁，要求仲裁委裁决戴德梁行退还多收的费用，并且额外赔偿一倍，即退一赔一。

　　熊惠斌告诉记者，实际上两个法规并不冲突，而且无论是依照杭州市，还是浙江省的规定，戴德梁行的做法都有问题。浙江省的《条例》中并没有对空置物业具体的收费标准进行规定，只做了框架性的概括；而杭州市进行了更加细致的规定，两者没有矛盾。“按照杭州市的规定，很明显，多收了30%，这个没有争议。”熊惠斌说，按照浙江省的规定，戴德梁行也有问题。在省《条例》的第二十二条还有一个内容，就是——“业主临时公约应当对物业共用部位……业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。”

　　“我们认为，戴德梁行前期把物业管理费从70%提高到100%，就是侵害了消费者的合法权益。所以，这个由戴德梁行制订的《协议》是违规的。”熊惠斌对记者说。

　　另外，熊惠斌还认为，按照《合同法》规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而此案中，戴德梁行明显加重了业主的责任，所以该条款应该属于无效条款。

　　昨天，记者还了解到，杭州市仲裁委已经对该案件进行立案。

　　八成消费者不知有此规定

　　昨天，记者还随机采访了20位读者。其中16位表示并不了解有关“物业管理费按70%收取”的规定。

　　一位姓徐的小姐告诉记者：“我只知道大概的收费标准，但从来没有主动了解过政府的规定。基本上都是物管人员说收多少，我们就缴多少。”而刚刚搬进万科良渚文化村白鹭郡东新家的叶小姐则告诉记者：“之前，我也不知道相关的规定。是物业的工作人员在收费时主动告诉我的，未正式入住的，享受7折物业费。”

　　昨天，记者还联系了杭州的几家物管公司，发现大家对这一收费标准还是非常清楚的。华海园、耀江文欣苑的工作人员都告诉记者，空置物业按照规定只收取核定标准的70%。