浙江在线04月23日讯 似乎没人预料到，这一波“小阳春”行情来得如此迅猛。

　　购房者如是，开发商也如是。

　　于是曾经举步维艰、陷入窘境的开发商们又开始悄悄提价了。

　　房价真的会再度疯涨吗？

　　一个比较客观的数据来自官方。据杭州市统计局企业景气调查结果显示：今年一季度，全市房地产行业企业家对本行业宏观经济环境持乐观态度的只有1.4%，特不乐观态度的占25.3%。虽有回暖复苏的迹象，但在市场一线“战斗”的企业家对楼市前景仍存疑虑，对本行业宏观经济环境的信心仍显不足。

　　而银行方面，因为对中长期风险的担忧，银行对于贷款给房地产公司，慎之又慎。甚至有知情人士透露，央行给各商业银行开小会下达的指示，就是一律不贷。

　　购房者对于这样的行情，也开始茫然。开发商们以挤牙膏式的操盘手段烘托出的热销现象，正在和购房者的观望心理博弈。不过，从各大售楼处的开盘情况看来，如果房价高出购房者的预期，改善型需求会迅速萎缩，更不要说投资性购房了。有人认为，如果房价明显上涨，刚性需求就会迅速萎缩。

　　事实上，经过一年时间的等待和观望，一些购房者认为房价已经达到心理预期，开始入市，消费力逐步释放；国家各种利好政策的出台，确实减少了购房者的负担，有效促进了需求的回暖。但目前这三重利好的效应已在缩水，中央明确表示近期不再出台新政，刚性需求已集中释放，而真正能够让房价进入上升通道的，是改善型以及投资需求的强大力量。

　　还记得2007年，就是在春季房交会后，房价一路高歌猛进。今年5月份，房交会又要开了。很多开发商对这个5月有所期待。一个值得关注的数字是，目前的存量房为26000套，而今年却依然有大量新房源即将上市，即便现在的成交量继续放大，但可能仍不抵大量新房源带来的消化压力。在宏观经济尚处低位徘徊、银行贷款依旧缩紧、存货压力巨大的三重压力下，我们看不到任何支撑房价上涨的理由。

　　迅速出货，是开发商的第一诉求。就像股市一样，当你看不清未来走势的时候，出货总是可以在一定程度上降低风险。那些趁势加价的开发商们，或许只能自戴枷锁。毕竟，生存才是第一位的。

　　二季度房价不会涨

　　据杭州市透明售房网的数据，杭州市上周末两天共成交房源400多套，周日一天的预定量更是达到了600多套。紧随其后的周一，预定量也达到了400多套，类似的行情仍在继续。而据记者了解，这个数字还不包括一些当天预定不错还没有来得及上传数据的楼盘。

　　成交的回暖是不争的事实。但是，更多的人关注的是，究竟这拨楼市的暖春能持续多久？目前支撑市场的刚性需求是否还能持续释放？“小阳春”之后是否会出现“倒春寒”？房价是否已开始触底反弹？

　　为了得出答案，记者进行了一轮深度探访，走访了开发商、银行、土地主管部门等多位业内人士。不论是政策面、资金面还是市场面，大家的看法出奇一致，那就是：二季度房价不会涨。盲目跟风涨价的开发商，无疑将受到市场、消费者的抛弃。

　　【卖方心理】

　　出货是第一目的坚持打折不涨价

　　3月24日，有网友报料称，复地连城国际将会推出一批特惠房源，价格不到6000元/平方米。尽管在去年9月万科首先挑起的一拨降价潮中，该楼盘已经饱受老业主因价格调整而闹事的烦扰，但现今的促销再次证明，迅速出货才是当下最好的出路，是开发商的第一目的。

　　九堡某楼盘的总经理也向记者证实：“不管市场是不是真正回暖了，我们都坚定不移迅速出货。资金回笼、生存，才是最重要的。”

　　之江板块公元沐桥的陈飞告诉记者：“我们二期很快就要推出了，虽然价格还没有最后明确，但可以肯定的是，开出来的价格将给购房者一个惊喜。”滨江房产朱立东对于二季度价格策略的回答也十分干脆，“我们肯定不会涨价”。

　　和这些楼盘一样，目前市场的主流仍然是降价促销。虽然一些老的楼盘在新开房源的价格上会小幅上调，但是不难看出，基本上这只是公司的一种营销策略。将二期房源上调了200元/平方米的九洲芳园营销部经理盛刚告诉记者：“其实这个调价也没有什么实质意义，我们只是做做样子，让一期的老业主感觉好一点。”

　　楼市的回暖，还来自于挤牙膏式推盘造成的热销假象。由于没有了3万平方米的开盘限制，很多楼盘又恢复了分批少量多开的销售手段。一来可以试探出市场的真实意愿；二来也是给购房者制造热销的假象。开发商蠢蠢欲动涨价的心思可见一斑。

　　但是心愿毕竟只是心愿。就价格而言，一个比较值得关注的现象是：即使是同一个楼盘，不同的购房者可以拿到不同的折扣。绿城蓝庭项目策划主管陈志刚告诉记者，“只要有耐心，还是可以拿到足够的优惠的，从这点上看，难缠的人明显比较占便宜。”记者在周末几个楼盘的开盘现场发现，一些开发商已经开始悄悄提价。对于这样的做法，购房者显然不买账。毕竟，在这样的楼市行情中，价格是放在首位的敏感因素，巨大的存货压力使得开发商的“抢跑”心态依然明显。

　　【存量房源】

　　大批房源将上市存货在高位徘徊

　　在经历了大半年的调整后，从春节前夕开始，杭州主城区的楼市成交量逐步微量回升。1月份，杭州楼市成交同比出现较大回升，2月份部分楼盘良好的销售业绩被各界看作回暖信号。到了3月份，一度举步维艰的杭州楼市，从数据看呈现多点开花、全面回暖的迹象。但是，在回暖背后，我们看到的却是存量房数字的居高不下。

　　杭州透明售房网上的存量房源，一直被当作市场活跃程度的重要指标。今年年初，主城区存量房源总数一度攀升至3.3万套；而截至3月底，杭州一季度销售商品房7404套，其中住宅6714套，杭州主城区目前的存量房源已回落至2.6万多套。短短3个月时间，杭州主城区存量房源锐减6000余套，其中10%的楼盘占据了楼市一半的成交量。结合今年新上市情况，一方面大量的房源将在今年上市；另一方面还有较大数字的存量房，尤其是周边区域存在着非常大的消化压力，特别是滨江、下沙等几个板块，由于老盘新开量比较大，急需突围。

　　三江国际副总裁刘强称：“目前的行情堪比2007年，2007年的行情也是先缓步上升，到了5月份房交会以后，整体房价就开始疯狂上扬。”但是他同时也分析，那个时候，市场上的存量房源“少得可怜”。记者查阅当年的透明售房资料显示，当时4月份的可售房源基本在1.5万套左右，比现在少1万多套。

　　与其形成对比的是，4月1日至今，虽然杭州主城区已经卖出了3000多套房子，但是可售房源并没有随之下降。主要是因为进入4月份以来，几乎每周都有楼盘会开出新房源。据统计，本月有26个楼盘开出新房源，因此可售房源的总量始终徘徊在2.6万套左右。而本周，主城区还有3个楼盘开出新房源，总供应量会达到约5万平方米。杭州楼市消化库存的压力不容小觑。

　　【涨价城市】

　　成交量不断下降刚性需求在萎缩

　　值得关注的是，在一季度楼市呈现“回暖”迹象时，部分卖方已迫不及待地选择涨价。杭州多个楼盘都开始蠢蠢欲动，对新开房源进行了小幅上调。上海等地甚至出现了价格上涨超过1000元/平方米的案例。

　　对此，上海市房地产行业协会日前公开告诫：“小部分房地产开发企业又开始提高楼盘的销售价格。这尽管是个别现象，但如任其蔓延，形成气候，则会破坏目前来之不易的市场气氛，影响楼市健康发展，这方面的教训是相当深刻的。”该协会呼吁“全市房地产开发企业共同珍惜来之不易的市场回暖局面”。也就是说，对于明显的提价行为，政府很有可能会采取行政干预。

　　另一方面，在房价上调最明显的深圳，成交量下降的迹象已经显露。相关数据显示，4月7日至11日，这一周深圳新建商品房日均成交227套，环比下降13.03%。并非只有这一周的数据出现异常，事实上，进入4月份以来，深圳新建商品房的日均成交量为232套，较3月份的274套下降幅度达到15.33%。

　　同样是一线城市的广州，情况也不容乐观。4月7日至11日，这周的成交套数环比降幅达38.96个百分点，低于2月日均成交套数。4月以来的日均成交套数为334套，较3月份下降11.17%。

　　还有，天津4月7日至11日的数据中，日均成交套数下降的幅度最大，为18.95%，这也是自今年2月以来天津楼市首次出现周环比下降的情况。

　　可以看出，回暖期间急于提价的全国一线大城市，楼市的消化能力正在减弱。

　　【土地市场】

　　房价虽然已回暖房企拿地仍手紧

　　与房价水平最直接相关的因素，还有土地市场，被业内称为楼市定价的“源头”。土地市场是否活跃，直接决定房价是否具备上涨的动力。虽然新年以来，杭州楼市出现了一波“小阳春”的行情，但是土地市场的严峻形势却不容乐观。

　　据杭州市国土资源局的出让信息显示，今年一季度，杭州市共出让了经营性用地15宗，其中仅有一宗为住宅用地，成交总价不足4.8亿元。另外的14宗土地，均为公建用地。更耐人寻味的是，这些成功出让的公建用地不仅都是起价成交，而且竞得人绝大部分都是杭州市的国有企业：杭州上城区投资控股集团有限公司、杭州新天地集团有限公司、江干区凯旋地区旧城改造指挥部、杭州市下城区国有投资控股有限公司……

　　一位资深业内人士分析：“其实从去年的行情到现在，公建土地的供求看上去似乎是好于住宅用地的交易，但实际上都是政府企业的行为，通过土地这一载体，将银行的信贷资金转化为财政资金。”他表示，这样的土地出让方式，使得土地市场的价格不会出现过快的下滑，“但这并不是长久之计，土地市场的回暖，关键还是要看开发商参与的程度。”

　　而目前的实际情况是，虽然房价已经回落，但是土地市场仍处极度深寒。一位长期从事前期投资的某房产公司高层认为，“现在挂出来的土地价格偏高，没有完全市场化。这是在特殊时期下定出的楼面地价，在目前房价明显回调的行情下，还以这样的价格来作为市场参考价格，让开发商感觉很离谱。当然很少有人敢出手，土地市场自然也就不活跃。”以曾经轰动一时的杭一棉为例：“这块地，住宅部分是2.0和3.5的容积率，参考价格还要10000元/平方米，这个是楼市疯狂上涨时定出的价格，现在还拿来作参考指标显然不合理。”

　　记者在土地手册上看到，上城区、下城区和拱墅区，10000元/平方米以上的地块比比皆是。丁桥居住区、下沙开发区的地块也都在4000元/平方米左右，这个价格，仍然是维持在2007年的高位水平。

　　这位高层表示，现在的政府、开发商和市场三方的利益诉求点都不一样，因此目前处于一个三方博弈的状态。对于今年的土地市场行情，他认为金融危机的影响还没有消除。虽然目前楼市出现了一波较好的行情，“但是开发商对于资金、利润及未来价格的预期都有所调低，如果出让主体的供地成本没有下降，那么开发商拿地的欲望就没有了，今年能够如愿上市成交的土地应该不会很多。而政府主动调低土地价格的可能性，现在看来几乎没有。”

　　广宇集团的总经理助理任坚刚认为，手中回笼了几个亿的企业也都多了起来，再加上今年出让的土地对于资金的总体要求不高，鲜有动辄过10亿的地块。因此开发商想要入市也是一个机会，出现大手笔加价的可能性不太有。而滨江房产的副总经理朱立东则认为，如果没有土地市场这样的外力作推手，房价大幅上涨是没有依据的。“2007年的房价上涨，很重要的一个原因，就是因为土地市场的疯狂。比如说杭商院地块拍出后，某楼盘一夜之间每平方米涨价6000元。现在如果没有这个前提，也不会有哪个开发商凭空就能大幅提价。”

　　【信贷政策】

　　房贷仍在收紧中保控压退是主旨

　　据国家统计局和发改委公布的数据：1—3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。

　　从这样的统计数据可以分析得出，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款及个人按揭贷款合计3529亿元，占比为35%，其中国内贷款8.0%的增幅，远低于利用外资和自筹资金的增速；同时，一季度利用外资和自筹资金合计3941亿元，占比为39%，无论是绝对额或是占比的数据，均超过来自银行贷款的数据。

　　同比来看，除了利用外资项出现了大幅增长，其他项都在回落。这表明，银行对房地产业的资金支持力度仍然有限，对房地产业的回暖现象仍态度谨慎。

　　“最近总行下达的文件上，对于房地产行业的管理有点严格，采取的是保、控、压、退的行业信贷政策。”一位银行业的知情人士向记者透露。这位知情人士表示，银行更侧重于对一个行业的中长期风险控制。虽然目前房地产行业已经出现了一波回暖的行情，但是由于房地产公司需求的资金量比较大，因此银行对于这个行业的放贷更为谨慎。

　　据《上海证券报》报道，在近日举行的中行与建行2008年业绩发布会上，两大银行的高层均以房地产业贷款占比下降，作为推介公司风险控制成就的一大亮点。两大银行的表态颇显此时银行业对待房地产业的悲观预期。在建行2008年退出的644.6亿元贷款，以及今年400亿元的贷款退出计划中，房地产业均是其选择性退出的重点领域。

　　招商证券一位投资银行人士告诉记者，从目前公布的第一季度经济数据上看，我国企业已经出现探底迹象，但是在没有明确出现持续转暖信号前，银行仍然偏于谨慎。

　　【早报结论】

　　二季度房价走势涨价可能性极小

　　“房地产市场刚性需求释放之后，如果柔性需求不能尽快跟上，那么，预计今年的房地产市场会呈现W型走势。”日前，中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌教授公开表示。“尽管开发商涨价是市场、政府都无法控制的，但是我奉劝开发商别看3月份房子卖得不错就认为可以涨价，要谨慎对待。利率下降、税费减免、房价下降促成了一季度市场回暖，但是从4月份上半月的数据看，之前成交量回升的城市如今成交量已下降。此前市场上累积的刚性需求已释放得差不多了。刚性需求基本释放后，改善性和投资性需求却还没有进场，今年的房地产市场很有可能是W型走势。”

　　而事实上，接受采访的杭州多位业内人士也认为，目前不会大幅涨价。市场行情回暖的前提下，可能会有每平方米一两百元的价格上调，或者将前期的优惠幅度适当缩减。“潜在的提价冲动肯定是有的，但是开发商们不能有点阳光就灿烂，要让目前这个回暖的行情持续下去，开发商们就必须理性地对待价格。因为毕竟目前潜在的风险是有的，开发商们必须谨慎面对涨价可能带来的不利后果。”朱立东说。

　　而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为：“刚性需求对价格的反应尤其敏感”，3月份销售价格的上涨，很可能会直接导致刚性需求的萎缩，进而造成后市成交量的下滑。“3月份销售价格的上涨仍属短期波动。”

　　作为行业的老大，有人用“万科的调价不亚于一次宏观调控”来形容其影响力。万科集团总裁郁亮认为，现在并不是所有城市、所有市场都在出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价的房子成交比较活跃。通常成交比较活跃的地区和该地区房价调整的幅度有关，所以这一轮回暖能持续多长时间，会如何演变，还需要进一步观察。

　　而“大嘴”潘石屹则认为，“要谨慎，谨慎，再谨慎，都不为过。因为我们周围的大环境不好，全世界的经济不好，中国的经济，从财政收入、用电量、出口来看，没有说多火爆。所以在这个时候，不要因为眼前第一季度的数据而冲昏了头脑，如果中国的房子要犯错误的话，一定是觉得又一个高潮，像2007年的高潮又来了，这个时候最容易出错误的。”

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