地下车库终于可以办产权证了 东方IC供图

　　困扰开发商和购房者多年的地下空间产权到底归谁的问题，终于有了一个明确的结论。杭州市日前出台了《市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》(以下简称《规定》)，对合理利用地下空间，给出了明确的说法：今后地下车位也可进行土地登记并办理产权证。

　　《规定》对杭州市区国有土地范围内地下空间建设用地项目的用地审批、供地方式、土地登记等方面做了规定。2003年，杭州市国土资源局已出台《关于加强杭州市区地下空间土地使用权管理的通知》。但当时规定的地下空间开发范围较窄，只包含地下商铺，社会涉及面更广的地下车位不包含在内。

　　地下车库(位)可办理大证并抵押

　　《规定》明确，已建成的存量经营性地下空间也可按此次出台的规定补办有偿使用手续，补办手续时要提供权属来源证明，并征得市有关主管部门同意，补办完成有偿使用手续后，便可按规定申报地下空间建设用地产权登记。地下空间建设用地使用权登记程序及类型，参照国有建设用地使用权登记程序和类型办理。值得注意的是，《规定》明确地下空间建设用地使用权实行分层登记，也就是说地下每一层作为一块独立宗地进行登记，地下空间建设用地使用权面积包括四周外墙厚度。

　　《规定》中最值得关注的就是居住区和公建项目配建的地下停车库(位)的产权问题。

　　《规定》明确，按照上位法的有关规定，配建地下车库(位)，首先应满足业主需要，其权属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说，今后权属清楚的配建地下车库补办出让手续后，可申请登记。

　　《规定》明确，经依法登记的地下空间，可申请抵押登记。地下和地表为连体建筑且单一产权人的地下空间建设用地使用权办理抵押登记、转让手续的，地下空间建设用地与地表建设用地使用权一并实现抵押、转让。这有利于充分发挥地下物业投融资功能。

　　按照《规定》，居住区或公建项目的开发单位申请办理地下空间出让手续后，便可申领土地大证。而至于“大证”分割成“小证”，也就是个人持有的小产权证，还不能直接办理，具体细则还有待于相关地下车位销售管理规定的进一步出台。

　　净高度不小于2.2米的地下空间可以登记

　　《规定》明确政策适应范围为杭州市区国有土地范围内地下空间建设用地审批和使用权的登记。具体指：经依法批准建设，净高度不小于2.2米(地下停车库净高度可适当放宽)的地下建筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权，起止深度以规划行政主管部门审批文件为准。其中地下资源、埋藏物不属于地下空间建设用地使用范围。

　　此次纳入政策规定的地下空间主要分为结建地下工程(指由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程)和单建地下工程(指独立开发建设的地下工程)两类工程，包括地下停车位、公共停车场(库)、商业服务设施、物资仓储、民防设施、地铁场站等。

　　经营性地下空间用地必须招拍挂出让

　　《规定》对地下空间建设用地供地方式做了十分具体的规定：

　　社会公共及地下停车库、用地单位利用自有土地开发建设并向社会提供公共服务的地下停车库，可以划拨方式供地，但不得进行分割转让、销售或长期租赁。

　　单建地下工程属于经营性用途的，必须以招、拍、挂的方式出让，并且凭地下空间建设用地使用权出让合同到发改、规划、建设等部门办理相关手续。

　　结建地下工程随地表建筑一并办理用地审批手续，已办理地表建设项目用地审批手续，方案设计批复已明确地下工程的，视同办理地下工程用地审批手续。

　　依法批准实施的地下工程施工完成的，经房屋测绘并相关部门批准后，便可办理有偿使用手续和土地登记手续。

　　土地出让金怎么交也有规定

　　与此前的《通知》相比，此次出台的《规定》将有偿使用地下空间土地出让金缴纳标准下降了10%。这一举措无疑将提高建设单位深度开发地下空间的积极性。

　　《规定》明确，地下空间依法用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价的20%收取；用于车位用途的，地下一层土地出让金按基准地价相对应楼面地价的10%收取。不论哪种用途，地下二层的土地出让金按地下一层标准减半收取；地下三层土地出让金按地下二层标准减半收取，依此类推。

　　住宅地下空间土地出让年限为70年

　　如果是住宅楼的地下空间，土地使用权出让年限为70年。按照《规定》，地下空间建设用地使用权出让年限，按法律规定的用途确定，结建设地下工程建设用地使用权出让终止年限与地表建设用地使用权出让终止年限一致。

　　《规定》还明确，同一宗地下建设项目有两种以上供地方式、用途或两个以上使用权人的，可根据各自建筑面积按1∶1比例确认地下空间建设用地使用权面积。

　　已建成的存量经营性地下空间也可按此次出台的规定补办有偿使用手续，补办手续时要提供权属来源证明，并征得市有关主管部门同意，补办完成有偿使用手续后，便可按规定申报地下空间建设用地产权登记。