购房积极性历史最高外来客比例大幅增加

　　近七成购房者欲年内下单

　　本次调研显示，从2009年春季开始，受抑制的楼市需求逐渐释放、爆发，并形成一个小高峰，下半年，楼市的这种火热需求还在上升。购房意向者的需求被充分激发，自住需求和投资需求都呈现出上升态势。本次调研，意向购房者在1年内(包含三个月和半年内)计划购房的占69.8%，为近年来有明确购房意向的最高峰，比上半年整整高出10个百分点。同时，调研显示：意向购房者购房急迫性明显增强，三个月内和半年内打算买房的以11.3%和26%的比例达到历史最高点；这与最近杭州在短期内房价和地价的双重上涨的刺激有很大关系。

　　急切的购房心态与意向购房者对未来房价的预期有关。本次调研中，预计未来楼市上涨的被调查者占37.1%，比上半年高出11个百分点；而认为房价会下降的从上半年的22.7%下降到15.9%。

　　针对这一调查结果，合创机构认为，由于下半年新入市新盘较少，大多数购房者将通过二手市场满足自己的购房需求，从而捧红二手房市场。

　　外地购房客户明显增加

　　本次调研显示，意向购房者以杭州本地人为住，居住区域基本以传统主城区为主。江干区以21.6%的占比成为意向购房者居住最集中的区域；其次为下城区，占18.5%；再次为西湖区和拱墅区。相对而言，目前意向购房者在滨江、下沙和之江的居住较少。

　　在本次调研中，外地购房者的比例大幅增加，从去年同期的3.2%上升到13.6%，成为一个特殊的变化。而这批群体中，绝大多数来自浙江省内，其中温州占比28.3%，绍兴、台州、义乌等地的客户各占13%、10.9%和8.7%；省外的客户以北京、江苏、安徽、山东、吉林等北方省份为主，占据17.4%。

　　合创认为，近几年，杭州优异的居住、投资、创业环境吸引了大量的外地人，杭州一直以来快速发展的楼市也使他们对房产投资有良好预期，故此，除了原先的温州、台州购房团以外，越来越多的异地客户出现在杭州楼市，对市中心高档房以及有投资潜力的地铁房、江景房为主的优质楼盘较为青睐，并组成团集体出动。令“住在杭州”呈现出全国化的苗头。

　　高学历人群占据主流

　　在目前以及未来的意向购房群体中，大学以上的高学历者已经占据了绝对的主导地位，居66.9%之多。这批受过高等教育的群体，无论在经济、投资、法律以及审美等方面都有较高的素质，消费观念超前、有主见，对房屋的理解和要求都相对较高，他们将主导今后整个房地产行业的发展趋向。

　　三口之家是购房的主力家庭结构，其次为二人世界。调研显示，在目前以及未来的意向购房群体中，三口之家的家庭结构占据了绝对的主导地位，居51%之多，这与本次调研中大部分意向购房者为30岁以上的人群有关；其中父母+未成年小孩的比例为25.1%，这部分意向购房者主要以改善需求为主；父母+小孩已成年的比例为25.9%，这部分意向购房者以改善居住、为子女购房等需求为主；二人世界的比例为23.4%，基本为婚房需求；单身的比例为14.9%，主要是首次置业客户，比例大幅下降。

　　10万是意向购房者们主流的年家庭收入。调研显示，从本次调研看，年收入7万-10万的家庭是购房的主流家庭，占了29.8%的比例。

　　报纸首次超过房交会

　　成为信息获取主手段

　　调研显示，报纸、房交会、电视、网络成为意向购房者获取信息最重要的四大信息渠道，分别占23%、21.6%、15.4%和13.1%的选择比例。其中，报纸则以信息的即时性、便利性、全面性及专业性，首次超过房交会成为最受欢迎的渠道；房交会以其信息的高度集中化、丰富化和可对比性，历年都是意向购房者公认的重要购房渠道，但本次调研中，有一定程度的下降，业界估计，这与本届房交会可售房源较少有关。

　　网路作为一种新兴的媒体，因信息的广泛性、自主性和便捷性也受到了欢迎，近几年一直保持较高的比例。

　　房价再成最关注因素

　　本次调研中，意向购房者购房关注因素排序分别是：房价(18.9%)、地段(17.6%)、交通(11%)、产品品质(9.3%)、周边环境(8.9%)、生活配套(8.3%)、户型(7.6%)、升值潜力(6.1%)、学区(4%)和景观(3.7%)。

　　结合杭州楼市近几年发展轨迹及历史数据可见：在楼市上行发展并表现旺势时，房价的快速上涨对意向购房者形成一定压力，由此对房价的关注度较高，房价对购买行为的影响就会高过地段；而在楼市转折或低谷期时，房价下行或跌至一定的低位、上涨乏力，对购房形成的压力也有限，同时由于成交滞缓或同类竞争加剧，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段，因此，地段的重要性就高于房价。

　　三大热点板块：

　　城西、市中心和滨江

　　在意向购房区域的选择中,城西依然是最受欢迎的区域，以18.9%成首选；市中心因其稀缺性以及商业、配套的成熟度而成为人们心目中的“宝地”，以18.4%位居第二；滨江以17.7%的比例位居第三。这三大区域构成意向购房者区域选择的“第一梯队”。

　　城东、城北、城南、下沙等区域组成了地段选择中的“第二梯队”。这些区域近几年都保持了较稳定的选择比例，拥有相对稳定的客户群体。

　　排行前十的板块分别是市中心(18.4%)、钱江四桥(14.3%)、西溪湿地(14.3)%、钱江一桥(12.7)、城西文教区(11.8%)、钱江新城(6.9%)、老城西(6.3%)、下沙(5.6%)、拱宸桥桥东(5%)和九堡(4.4%)。在这十大板块中，钱江四桥、西溪湿地、钱江一桥等成为上升最快速的板块，表现得最为抢眼。

　　有升也有降，部分板块的选择率明显大不如前，九堡是选择率下降最明显的一个板块。随着客运中心的开通、汽车东站的迁入，九堡区域的成熟魅力逐步体现，但与此同时，九堡的房价屡上新台阶，目前九堡的房价已经突破15000元/平方米向20000元/平方米挺进，在房价豪宅化但生活居住氛围郊区化的现状下，因此，部分人放弃了对九堡的选择。但是，九堡区域的前景魅力依然存在，预计随着汽车东站的全部迁入、地铁的开通，九堡将重新赢得购房者的关注。

　　交通便利是区域选择的首要因素，其次为生活配套的成熟度。在大杭州的格局下，客户在购房区域选择上开始多样化，但在区域选择的因素中，交通便利以20.2%的比例成为最受关注的因素；其次为区域周边生活配套的完善度，占17.3%。离上班地点近、区域环境好亦成为影响意向购房者选择区域的重要因素。

　　70后又成购房主力主流需求明显扩面

　　三成意向群体生于70后

　　几年前满足刚性需求的70后，随着住房要求的进一步提升，再次杀回到了市场。

　　本次调研意向购房人群中，29-38岁的70后占整体意向购房者的29.1%，有一定上升；39-50岁的60后占据19.2%的比例；而50岁以上的老年人占据24.6%的比例；而近一年多来一直占据主流地位的80后，则下降到27.1%，比2009年5月的数据下降11.8个百分点。

　　这个现象表明，在楼市快速发展、房价高企的市场态势下，经济收入水平和支付能力越来越成为主导市场构成的关键因素。在这些不同年龄层中，80后的群体由于工作年限有限，手中购房资金有限，因此，对房价的敏感度最高，最易受到房价挤压，部分意向购房者会选择暂时离开楼市；而70后的这部分群体，相对来说事业、收入稳定，财富有一定积蓄，同时也面临家庭人口的增加、生活品质改善的需要，而成为目前购房的最大群体。一部分50岁左右、有较好财富积蓄并有相对稳定的退休保障的老年群体，出于养老、投资、给子女换房等多种置业目的，而成为市场不容小觑的力量。

　　七成购房者有房求改善

　　从意向购房者目前的住房情况看，拥有自有房的人群占据了71.7%的高比例，远高于以往历年，从2007年5月的45.1%到2009年5月的58.8%，再到本次调研的71.7%，呈逐年上升趋势。而租房状况则由2007年5月的50.1%下降到本次调研的21.5%。由此，可以判断，经过若干年的房地产发展后，自有房正逐渐成为意向购房者当前住房状况的主流。

　　由于多数人士已拥有住房，本次调研显示，购房者带有明显的改善需求特征。被访者中，二次以上置业的比例首次超过了一次置业，达52.2%，出现了历史性突破。

　　当然，首次置业同样不能忽视，45.8%的高比例说明了首次置业的产品需求同样重要，而且相对于改善需求的多次置业而言，首次置业表现得更为刚性，也是楼市保持健康发展的中坚力量。

　　多次置业者中，为改善居住而购房的以38.7%的比例在受访意向购房者置业目的中占据首位，且是历年调研的最高占比；给子女购房较前两年有明显上升，以17.8%排列第二；无房买房自住出现历史最低点的比例，下降至14.2%位居第三。

　　以改善居住、给子女购房、投资为目的购房比例的直线上升，揭示了在房地产经过几年的快速发展后，居住结构、市场需求及购房人群正发生微妙的变化和更替。这些非刚性需求对产品的品质、地段都要求较高，能承受的房价也相对较高，并逐渐主导着市场的态势。这其中，投资需求在经历2008年10月的谷底后再度反弹，本次调研中以12.1%上升至历史最高点，并在今年的楼市销售中扮演着极为重要的角色；此外，为子女购房的隔代置业行为从上半年的12.3%上升到下半年的17.8%，在楼市中越来越成为一股不容忽视的购房力量。

　　精装修接受度不增反降

　　通过历年调研数据对比，本次调研意向购房者对精装修的接受度不仅没有上升，反而明显下降，总比例从上半年的38%下降到30%；意向购房者对毛坯房的选择依然占据了60%以上的比例。1000元-1500元/㎡是最能接受的装修标准价格，有所趋高。

　　合创机构分析，这与主流需求回归到70后大有关系。一方面，70后较之更新潮的80后，对精装修的接受度相对较低；另一方面，改善性需求主导之下的他们，在装修方面的经验比较丰富，因此，也更希望按自己的喜好装修房子。

　　三房需求比例明显上升

　　改善性需求为主的特征，也直接主导了户型要求中，三房需求的比例增加。本次调研显示，两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占45.1%和44.1%，两房选择略多于三房。但从历次调研的对比显示，意向购房者对三房户型的选择呈明显上升趋势，较上半年上升4个百分点。这与本次调研中大量以改善需求为主的多次置业有关，改善型需求一般会选择三房乃至以上的户型，注重居住的舒适性。

　　在户型格局选择中，历次调研一直相对稳定的数据表明：购房者对户型格局的基本要求在近三年内一直呈相对稳定发展。不断新生的首次置业者对两房保持较高的兴趣，而大部分改善居住需求的二次置业者依然青睐三房，因此，两房和三房的户型格局各有所需，始终保持着较高的比例。

　　需求面积明显增大

　　相对应的是，市场对整体面积的需求也有增大趋势，主力面积需求突破90㎡。从本次调研可以看出，户型面积区间选择的最高比例点出现在91-100㎡，选择比例为20.3%，再次超越以往选择比例最高的81-90㎡面积段，而居于首位。这个变化的出现，是与本次调研中所发生的居住状况、居住需求、购买人群等微妙的变化和更替有关，在整个市场的基本居住要求逐渐满足的情况下，舒适性要求开始成为一个重要导向。同时，调研显示：在户型面积中，选择120㎡以上户型面积的从上半年的17.5%上升到本次的24.7%；140㎡以上的大户型也从6.6%上升到8.9%，涨幅明显。在置业目的和需求导向改变的基础上，市场整体的面积需求有增大趋势。

　　当然，中小户型的市场需求仍然不容忽视。在户型面积中，选择100㎡(含)以下中小户型的比例占到了58%；其中，91-100㎡和81-90㎡的选择比例最大，分别占据20.3%和15%；其次为71-80㎡，占10%。

　　单价接受度重回万元以上

　　单价接受的最高比例点重新回到了10000元/㎡以上。本次调研显示，受访意向购房者所能接受单价的最高比例点为10000元/㎡，占24.9%的比例；其次为8000元/㎡；再次为12000元/㎡。对比历史数据，本次调研中意向购房者单价承受力点与往年相比发生了明显的变化，能承受的单价标准大幅度上升；从2006年3月起至今，首次有一半以上的意向购房者能接受万元以上的单价，单价万元以上(含10000元/㎡)的接受度从2006年3月的9.3%升至本次的56.8%，较上半年上升23.2%，而单价8000-12000元/㎡的价格区域成为了目前意向购房者最能接受的范围。

　　总价的承受力也明显增强。本次调研显示，虽然意向购房者对总价接受的最高比例峰值仍为100万元左右，占比14.5%，但200万元以上亦已占比11.8%。根据合创机构的调研资料，本次调研中100万元以上的总价接受度已经明显上升，从2006年3月的22.1%上升到本次的60.5%，较2009年上半年上升17.4%，特别是200万元以上的总价选择率跃居第二，从上半年的3.2%上升到11.8%，说明意向购房者心理预期总价已经较上半年有明显变化。