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史上最强调控,楼市走向何方
新国八条出台后 今年房价到底会不会跌?
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   浙江在线02月17日讯 这个年你过得好吗?

  关注房地产的人,大多是过得有些忐忑的——年前等着调控政策出台,年后则等着政策落地。一边是限购、房产税、银根收紧等一系列调控手段的冲击;一边是股市低迷、物价上涨的压力、投资渠道单一的现实经济环境,究竟还要不要买房子?还能不能投资房地产?如果不买房我们又能拿什么来抗通胀?年前、年后,我们都被同样的问题困扰。

  年前,陪朋友去中介公司签合同,他看中了一套二手房,不到60平方米,160万元,尽管户型有缺陷而且一点也不便宜,他依然下单了,因为担心“再不买更买不起了”。存银行吧,钱每天都在贬值,心疼得他睡不着觉。结果,我们被告之,房东不来了,除非他愿意支付原本应该由房东承担的营业税。我清楚记得走出中介公司时,他脸上的表情,和那一路的沉默。

  “限购”、“地王”、“蜗居”、“史上最强调控”……在那些火爆一时的词条背后,是政策的轮番调整,是市场的变幻莫测,是中国房地产开发黄金曲线的成就和痼疾,更是无数为房所苦、所累的国人心头之痛。

  随着春节假期的结束,各部委、各地方政府落实“新国八条”的细则将不断出台。昨天,看到已经有媒体在下判断,说“新国八条”调控效果明显,某地春节后一周商品房成交量比调控前一周锐减近七成,创出新低。成交锐减=调控效果?如果真这么简单就好了。

  我们采访购房者、开发商和专家、学者,常常得到“你怎么看”、“别人怎么说”诸如此类的反问,谁也没有把握,这一次的调控会将市场引向怎样的未来。“我们可以制定这样或者那样的调控措施,但等这些措施落实下去,最后会产生怎样的结果,到什么程度为止,已经不是人为可以控制的了。”一位业内人士感慨说,市场毕竟不是理论模型,有太多东西计划不如变化快。

  住房和城乡建设部副部长仇保兴在2010年最后一期《财经》上撰文,说“当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动,前所未有的房地产调控压力,前所未有的调控难度”,他也承认,“随着中国房地产市场调节份额逐步增大,社会住房需求逐步扩大,住房在百姓的家庭财富中的比率逐步上升,房价波动明显同步加剧了。未来房价调节的难度将会更大。”

  在我们看来调控的最终目的不是把房价降到多低,也不是把成交量压到多少,而是让老百姓不再为房子而焦虑,这比降房价更难。

  调控不是在赌气,搞死一个算一个,也不是在赌博,与市场赌,与购房者赌,与流动性赌,赌到什么时候是个头?调控要的是个稳定而健康的市场。在一轮又一轮的调控前,我们依稀看到了背后无言的决心。

  这决心,到底多大程度上影响了人们,看我们今天对三类人群——购房者、开发商、房产专家,就三个楼市热点话题的访问。

  “越调越高,像空调,”这是在新国八条出台前,有人曾感叹。2010年,尽管政策频出,但杭州楼价仍然振荡上升,在5月份短暂回调后,7、8月份开始反弹,11、12月份再度小幅上升。

  难道这真是个对调控失效的市场吗?新国八条的严厉出台俨然在逼问着这样一个问题:房价到底能否就此稳住?

  显然,没有经历一段时间的实际运行,调控的效果到底如何没有人可以妄加评论,只是人人心中有杆秤。

  5个普通市民   不好说呀

  买不买房,最后还是购房者说了算。这几天,记者采访了5位不同职业的普通市民,问问他们对此次调控有什么看法。大家的回答似乎很一致:真的不好说呀!

  他们回答了记者的同一问题:你认为,今年房价能不能稳住?

  李慧(律师,目前有一套房自住):我觉得房价很难能稳住,不过短期内会稍微好一点,长期肯定是涨的。从我的个人买房经历来说,也经历过等待——纠结——绝望——买房的过程。

  我2003年参加工作,2007年准备买房子,当时万家花城8000多元/平方米,110多平方米的面积,总价90多万,因为工作没几年,觉得房价太高,手头钱不够,而且还得托关系去买,当时对房价特有信心,觉得不会一直疯涨上去,以后肯定会跌的,于是作罢。

  果然在2008年,杭州有一波楼盘打折,很开心,身边一拨朋友都觉得房价下来了。买还是不买,我当时挺纠结。

  转眼到了2009年,结婚有孩子了,不买不行了,而且经过2008年的下跌之后,房价似乎又顽强地起来了,于是我下决心买了一套二手房,在文一路和莫干山路交叉口,80多平方米,总价160多万。你看看,才两年的时间,房价涨了一大截。

  徐露(化名,公务员,名下有两套房):稳住房价?愿望是好的,不过估计有点困难。你看看,这么多年国家出了多少次的调控政策,房价不还是涨成这样么。

  我觉得,归根结底还是地方政府的土地财政造成的,另外,现在物价飞涨,通胀得厉害。前两天去超市买水果,以前三四块钱一斤的砂糖橘,都要七八块一斤了,钱真当不经用啊!

  范女士(投资客,杭州上海均有房产):房价肯定会暂时抑制住。我觉得,对于买房的人,这是个不错的价格节点,肯定有楼盘会有适当的价格优惠,只要手头有足够的首付。

  新政里面的限购,一定是阶段性的,我认为用行政命令去压制需求,压制房价,也是政府不得已的手段。

  我在杭州、上海都有房子,目前准备就这么搁着不动了,该出租的出租,该自住的自住。

  赵先生(公司高管,杭州一套房国外两套房):我的情况比较特殊,去年下半年,我们全家移民去了加拿大,现在女儿在那边读中学,老婆在那边陪着她,我一个人在国内赚钱养家。

  出了这么多政策,房价能不能稳住不敢说,不过可以聊一聊我在加拿大的亲身经历。在温哥华,我买了两套房子,都是80多平方米的,国外说的是净面积,每套大约30多万加币,折合成人民币每套200多万。其中一套给她们娘俩住,另外一套拿出来出租,租金每月1500加币,一年18000加币,年投资回报率有6%。

  这个投资回报率已经不错了,在杭州的话,一套80多平方米的房子,估计只有2~3%的回报率。

  小汪(刚需,公司职员):我觉得这个问题跟我没多大关系,因为作为刚需的我们来说,房价涨不涨、跌不跌,都得买房。

  我个人觉得,其实租房子住也没什么关系,一个月3000元,可以租到不错的地段,不错的小区,一次性租2年,总共只要7万多。

  不过要在租的房子里结婚的话,别说丈母娘了,就连我自己爹妈都不答应,老一辈的观念就得买房。

  眼下和女朋友感情挺稳定,房子问题得在上半年解决,不管首付多少,利率有没有优惠,都得出手,只是期盼着房价能稍微降点。

  5位开发商   已开始做   最坏的打算

  1月国八条的出台是在很多开发商的意料之外的。尽管他们也判断今年仍然会是个调控年,但没想到政策会出得这么快。接下的市场到底会如何,他们也没底,而且他们已经开始做最坏的打算:大不了,和2008年一样糟糕。

  规模不同的5家房企回答了记者的同一问题:你认为,今年房价能不能稳住?

  戚金兴(滨江房产集团董事长):往年的调控常常是三四月份出台,今年一月份就出台了,时间很早,而且从政策内容看今年的调控是比较严厉的,不仅有“限购”,银行的开发贷款也收得很紧。杭州的房价能不能稳住,还要看地方细则怎么执行,现在很难判断,一般细则落实半年后就能看得出效果了,9~12个月开发企业就会开始进入“优胜劣汰”的过程。

  叶健(浙江昆仑置业集团有限公司董事长):房价肯定能够稳住,不会再涨,至少在半年甚至一年内会稳定在一定的价格水平线上,而且我认为成交量会出现明显缩减。在杭州部分区域内会以打折等手段来促进销售,可能会出现2008年那样的糟糕的市场情况。

  黄晓忠(杭州中顺房地产开发有限公司总经理):我觉得主要还是看货币政策,如果银根继续收紧,那么房价很有可能会出现松动,因为从这几次银行加息来看,对投资客的打击还是挺大的,这部分购房者几乎在市场上很难看见;不过这也要区分对待,像市中心、城西这些成熟地区的楼盘可能承受的压力要比下沙、闲林等周边楼盘小一点。

  高贤林(浙江建工房地产开发集团有限公司副总经理):价格走稳是可能的,但价格大跌还是不太可能的。估计调控后新开楼盘的定价会更趋于合理,而已开盘未售完的楼盘会理性定位价格策略。

  郭东升(金隅杭州公司总经理):调控也不是第一次了,而且历次调控政策的叠加,调控对一线城市的影响其实已经到达一定水平,出现大变化的可能性不大。所以我们认为这次调控针对的不是一线城市,而是二三线城市,会在短期内让二三线城市的房价回归理性。

  4位房产专家   意见有分歧   看涨看跌都有

  由于杭州地方调控细则尚未出台,对新一轮形势的研判只能停留在国八条的基础上,但杭州房产专家的多数判断是:在更加严厉的政策调控下,今年楼市行情肯定不如去年。

  风格不同的4位专家回答了记者的同一问题:你认为,今年房价能不能稳住?

  虞晓芬(浙江工业大学房地产投资研究所所长):新国八条最严厉的一条就是对当地和外地人限购。这一政策是最具杀伤力的。去年的限购政策只规定新增一套,今年的禁购政策完全将这些外地购房者拒之门外,而外地购房者在杭州楼市一直非常活跃。就在这次禁购政策出台前,外地人还在楼市成交中占有三成左右的比例。如果禁购令严厉执行,相信不用出台杭州房产税政策,今年的房价肯定会小幅下跌。

  梅杰(汉嘉机构总经理):地方禁购令将实行、房产税政策不断吹风、预售资金监管已实施,在这几大新调控政策的多重作用下,今年的房价肯定要降。在今年的政策力度下,在一段时间的成交萎靡后,开发商肯定会推出促销措施,8~9折的价格折扣应该可以期待。

  不过,楼市和房价走向还取决于整个经济大环境,如果人民币升值更加猛烈,外资的涌入更加强劲,可能房价还会涨。但如果这些方面没有太大压力,今年的楼市就会处于温吞水的状态。

  赵杭生(浙江大学房地产研究所所长):今年的调控虽然会使需求减少,但不会改变整个楼市供不应求的大格局。今年的房价走势会和去年一样,会有一个节点小幅下跌,但会振荡上升,就全年看,依旧会保持小幅上涨。

  国家调控的目的是为了稳住房价,并不是打压房价。虽说今年的行情可能不如去年,总体的涨幅没有去年大,但在通胀预期背景下,不动产依旧是普通市场资金避险的最好渠道。被禁购的购房者依旧会通过各种各样的方式进入楼市。关键是,对待调控,开发商和购房者会更加见怪不怪,开发商会比去年屏得还牢,尽量不降价,购房者也会缩短观望的时间。

  曹旭东(中国指数研究院杭州分院研究总监):今年各方面都希望房价能降下来,应该说价格大涨的可能性不大,但从中长期来看,要压制住房价的上涨是不太可能的。

  市场经济下,仅靠行政手段来调节,只能起到暂时的作用,治的是标,而不是本。只能从根本上解决供不应求的问题,房价才可能压住。

  金歆 詹丽华 张卉卉

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网友:为何下雨 于2011-02-17 14:46 发表评论:

  只要杭州房价跌吧,太贵了,买不起买不起买不起我们快接近香港的房价了,但是薪水只有香港的十分之一什么是悲催,就是这个没地方住了据说房价没跌,有好多房的人还酝酿涨房租了呀悲呀悲为什么国内的政策是这样的,税交夹心层买房夹心层买不起,现在也快要租不起了。。。。。。


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