金融政策一紧再紧
刚性需求步步萎缩
随着收紧流动性，抵御通胀的各项金融政策出台，给楼市带来了很大影响。杭州我爱我家市场研究中心认为，一季度加息和两次上调存款准备金率，由此带来的直接影响，是买房贷款更难了，抑制了不少购房需求。另外，二套房首付升至6成，利率不低于1.1倍，更是把不少改善性需求拒之门外。3月1日起，杭版国八条实施，受限购政策影响，购房者的购房需求再次受到抑制。在“新国八条”地方细则纷纷出台之时，又进一步产生政策的叠加效应，令调控的影响进一步被放大。
二季度央行再度加息，并以一个月超过一次的频率上调存款准备金率。由于CPI的居高不下，上调存款准备金率基本在市场各方的意料之中。上调存款准备金率或已成为常态，这使楼市资金来源日渐紧张，购房者的成本也随之日益提高。5月5日，杭州四大国有银行宣布，首套房首付提升4成，利率1.1倍，二套房利率不低于1.15倍。在楼市成交量大幅萎缩，部分区域房价已现松动，房价下降预期越来越大的关键时刻，存款准备金率的多次提升和购房成本的增加，再次抑制需求的释放。市场观望的情绪愈加浓厚。
同时，在资金流动性大幅减少的情况下，楼盘的打折、促销力度也在不断加大，使得二手房业主的心理价位也随着降低，房东挂牌价格更为理性，主动调低挂牌的业主数量也有所增加。但受到多方因素的叠加，目前楼市成交并不活跃，购房者的置业周期明显延长，市场进入观望期。
观望气氛不断浓厚
人气再创5年新低
楼市冷清，今年上半年除了个别新盘低价入市，能有8成以上销售量之外，大部分的新开楼盘销售能达到五六成，都已经是相当不错，还有很多楼盘客户积蓄不到位，迟迟不敢开盘，或者开盘后也只是卖了寥寥数套。
人气之清淡，由此可见一斑。据有关方面调查，目前意向购房者的购房积极性依然处于五年来的较低水平。
而这种人气，目前并没有明显改观。据某房产网对20多个楼盘展开的现场问卷调查，结果显示，6成购房者认为下半年房价会继续下跌；56%的购房者选择观望。
在调控政策的持续挤压下，目前许多楼盘已经渐渐放低姿态，新开楼盘普遍调低了价格，幅度基本上在10%以上。而一些在售的老盘，也纷纷推出了折扣优惠。一次性付款94折，按揭98折；各种各样的存抵活动，不经意间，购房的小折扣几乎遍布杭城各大新盘、在售房源和尾盘。不过大部分推出小幅优惠的开发商却坦言：“小折扣对于促销没有很大的作用，也没有购房者会因为这点优惠就下单了。”
尤其是对二套、三套住宅和异地购房的严格限制，大量意向购房者陷入观望并推迟购房计划，这成为意向购房者购房积极性陷入历史较低点的直接原因。
破“8”楼盘重出江湖
房价走低在所难免
对于很多意向购房者来说，只要目前的高房价适度回调，还是有不少需求将释放出来，而许多人承受的房价底线都是目前房价下降20%-30%左右。即使是这样的降幅，对于一年时间房价几乎翻倍的杭州楼市而言，降价后的房价还远高于去年同期。
2008年，万科率先扛起降价大旗，带领杭州楼市迈入一个价格风暴时代。2011年，杭城楼市的带头大哥又将是谁？如今，这个被业内口水了无数次的话题，终于有了答案。
从调控开始楼市一直只有新盘低开，或者各类存抵和小折扣的活动，直到最近才出现了两个降价幅度比较显著的楼盘，一个是老盘新开的中海紫藤苑，一个是全新楼盘德信中外公寓。
前不久，位于三墩板块的刚需热盘中海紫藤苑在人民大会堂选房，现场有700多人，开发商采取摇号选房，每次20人。开盘当天预定率超8成。据了解，本次开盘，价格最低的是高层的15号楼1楼，单价为13537元/平方米，去掉优惠——每平方米立减500元，价格为13037元/平方米。这与4月底开盘的精装11号楼相比(同一位置的房价为16389元/平方米，去掉开发商承诺的精装费用2000元/平方米，价格为14389元/平方米)，优惠幅度非常明显。
6月21日，德信中外公寓公布了价格，均价14800元/平方米，起价仅12980元/平方米。价格一经公布，立刻引起轩然大波。在周边楼盘均价基本处于1.8万-2万元/平方米的现在，整个价格相当于打了7-8折。如果说在此之前杭州的房产商促销都还是小打小闹的话，那么这次德信中外公寓算是搞大了。在经历了一年多的调整之后，杭州楼市终于迎来了破“8”的降价楼盘。
而在这样的折扣后，也有一些开发商开始跃跃欲试，想要跟进，最终这场折扣战能持续多久，目前依然充满悬念。
二手房价低出手难
中介关门又成风景
今年上半年杭州二手房市场整体表现冷淡且活力不足，相对于去年而言，市场处于大幅萎缩状态。延续去年4月份以来各政策和银根收紧的影响，楼市出现了一定程度的观望，市场交易量同比、环比均出现了明显下挫的局面。据盛世管家统计的数据显示，2011年上半年杭州五大主城区共成交二手房6721套(截至6月28日)，与去年上半年交易总量相比下降了近两成。
尽管今年上半年杭州二手房交易均价依旧保持上涨的趋势，但涨幅已缓慢下行。据盛世管家市场部统计，今年上半年五大主城区二手房交易均价为19991元/平方米，环比2010年上半年下降了约5%；而与2010年下半年相比上涨了约3%。
杭州二手房市场上90平方米以下的小户型房源仍然是市场交易的主力军，比重占到总成交量的71%，与去年同期相比下降了6个百分点。但是面积在90平方米以上房源的成交比重在增加，占了总量的29%，与去年同期相比增加了6个百分点。
“现在很多中介公司在代理一手楼盘，而且代理的情况还是很不错，但是原本的二手房销售情况却很差，现在二手房一个月成交100套都不到。”某品牌中介相关负责人透露。
另一家品牌中介负责人告诉记者：“现在靠二手房成交的佣金肯定是亏本的，今年新开了6家门店，如果不靠新盘代理，不可能保本。”据了解，这家中介最近几个月，仅靠给某楼盘代理商业项目，销售额就达到8000万元左右。
在一手房低价开盘，打折促销的吸引下，现房实景的二手房也未必能引起买家的兴趣。买家下单的速度也越来越慢，此前通常能在1-2周能决定是否下单的置业者，目前的考虑时间会更长，有时2个月也未必能下定单，还有不少买家，索性选择暂不购房或购买交房时间较长的一手楼盘。
而寡淡的成交行情中，中介关门店也越来越普遍。
杭州建国路附近一家中介门店工作人员称：“现在主要是一些中小型的中介公司关店关得比较多，一些品牌公司还好，基本保持稳定，有的还在逆势开店，不过现在开店，面临的压力很大，要做好亏钱的准备。”
某品牌中介负责人说，按照中介生存成本与目前市场盈利状况来看，现在一家门店一个月亏个几万元是很正常的。
“现在一些竞争力较弱的中介公司都面临关店的危险”。如果成交量继续有降无升，接下来中介行业很可能将面临一次“洗牌”。这位负责人表示。
